По данным Госагентства по статистике, в прошлом году средний прирост
объемов сдачи жилья в эксплуатацию по итогам января-ноября включительно
составил чуть более 3 процентов.
Цифра невелика, и говорить о
докризисных темпах вроде бы не приходится. И все-таки многие маркетологи и
руководители строительных компаний связывают с наступившим 2012 годом большие
планы. Дело в том, что согласно проведенному Национальным банком РК опросу
среди банков второго уровня последние ожидают значительного увеличения
ипотечного портфеля в наступившем году. А значит, у строителей будут клиенты.
Докризисное прошлое
– В начале строительного бума в
2000–2005 годах строительство было не столько бизнесом, сколько возможностью
вернуть свои деньги, – вспоминает директор одной из строительных компаний южной
столицы Жаксылык Тургумбаев. – И хотя сейчас уже трудно возвращаться на то
мировоззрение, но имея опыт, в принципе, можно. Тогда средства бизнесменов были
заморожены в кирпиче, арматуре, других стройматериалах, которыми с нами
рассчитывались контрагенты. Чтобы не продавать за бесценок материалы, мы
возводили дома. Затем продавали квартиры и таким образом возвращали живые
деньги. Это был посткризисный период (напомним, что в 1998 году сырье
подешевело почти вдвое. – Прим. авт.). Тогда и мечтать не могли о марже,
которая доступна сегодня. В 2000-х годах мы возводили жилой дом при
себестоимости квадратного метра в 190 долларов и цене продажи 215–225 долларов.
Эти 25–35 долларов маржи делали нас счастливыми и богатыми в то время.
Сегодняшняя маржа застройщиков превышает ту в пять-шесть раз только в процентном
соотношении, что касается конкретных цифр – то в десять раз, как минимум. А
потому перестроиться для многих оказалось не под силу.
Кстати, тогда и банкиры рынок
недвижимости считали инвестиционно непривлекательным. А если застройщику
удавалась получить кредит, то минимум под 25 процентов годовых в долларах. К
тому времени и появилась впервые схема инвестирования строительства жилья за
счет привлечения денег частных инвесторов – долевого строительства.
Сначала такой способ покупки
население восприняло с недоверием. И, как видится сегодня, их опасения были не
столь уж и беспочвенны. Но кризис прошел, строители возобновили работу,
умудрившись за несколько лет раздуть на рынке недвижимости едва ли не самый
большой ценовой пузырь в Европе. Все мы помним те времена, когда квадратный
метр в алматинской хрущевке приравнивался к стоимости элитных квартир в Риме
или Мадриде и доходил до 2 800 долларов за кв.м.
Официальная статистика гласит, что в
2000–2002 годах было выдано кредитов для инвестирования жилищного строительства
лишь на 50 млн тенге. В эти же годы в отрасль пришли иностранные инвесторы. Но
переломным для рынка стал 2003-й, когда банки «дружною толпою» наконец-таки
уверовали в строительный сектор и принялись разрабатывать системы кредитования
одна другой лучше. И, кстати сказать, вера эта была рождена не на пустом месте.
Именно тогда президент Казахстана Нурсултан Назарбаев в своем послании народу
назвал строительный сектор локомотивом экономики страны. То есть именно
Лидеру Нации принадлежит заслуга невиданного подъема в строительной отрасли
республики, и это бесспорно.
Уже в 2004-м более 60 процентов
сделок на рынке недвижимости происходило с привлечением кредитов. Менялся и
портрет среднестатистического покупателя жилья. Директор проектной группы «Архимед»
Евгений Александров утверждает, что в 2000–2003 годах люди приобретали
квадратные метры для личных нужд. Поэтому популярностью пользовались
компактные квартиры: двухкомнатные по 55–70 квадратов, однокомнатные по 38–45
кв. м.
Однако уже в 2005-м доля
спекулятивных сделок, по оценкам наблюдателей рынка, достигала 40 процентов.
Появился спрос на большие квартиры: стали хорошо продаваться «однушки» площадью
от 70 квадратов. До того цена росла на 11–15 процентов в год, после были
зафиксированы резкие ценовые скачки. Пик пришелся на 2006 год: тогда в среднем
цены на первичном рынке поднялись на 30–35 процентов, а на вторичном на 70
процентов.
В эти же годы появляется большое
количество девелоперских и строительных компаний, а также различных финансовых организаций
и фондов, финансирующих застройщиков. По данным Госстата, если в 2000 году
работали порядка 21 700 строительных компаний, то в 2007-м уже 41 500.
Финансовый кризис в четвертом
квартале 2008-го обвалил цену жилья на треть. В следующем году цена потеряла
еще около 16 процентов, а приобрела 4 процента в 2010 году. Таким образом,
среднее снижение составило порядка 42 процентов, что в эквиваленте
соответствует уровню 2005 года.
Посткризисное
настоящее
В 2004–2007 годах строительная
отрасль показывала ежегодный рост на 30 и более процентов. Вплоть до последнего
времени в этой сфере наблюдался существенный спад. Средний прирост объемов
возведения жилья в 2008–2010 годах составлял 1–2 процента. Да и то главным
образом такая динамика была обеспечена за счет госкомпаний, а не частного
сектора. На этом фоне мог бы порадовать тот факт, что по итогам января-ноября
2011 года прирост составил аж 3,2 процента.
При этом в январе-ноябре 2011 года
на строительство жилых зданий было направлено 361,5 млрд тенге (5,4 млн кв.м),
что на 24,7 процента больше, чем за аналогичный период предыдущего года. Это
значит, что и прирост мог бы быть более существенным. Тем более рост
себестоимости сложился на приемлемом уровне – не превышающем инфляцию. Средняя
фактическая стоимость строительства квадратного метра жилья в многоквартирных
домах за отчетный период составила 89,2 тысячи тенге, а в так называемых
частных – 52,4 тысячи тенге. Из общего количества жилых зданий введено в
эксплуатацию индивидуальных домов 21 275, многоквартирных – 518.
Впрочем, это еще не окончательные
итоги года. Дело в том, что Госстат отражает отчетность по факту сдачи в
эксплуатацию недвижимости, а сама эта процедура происходит, как правило, именно
в последний месяц года. Так что декабрь, вероятно, еще преподнесет сюрпризы, и
показатель прироста может оказаться весьма значительным.
По темпам прироста сдачи
строительных объектов в эксплуатацию по итогам января-ноября 2011 года впервые
в лидеры выбилась Западно-Казахстанская область с 43,3 процента, опередив
традиционного лидера – Южно-Казахстанскую область на 2,1 процента. Третье и
четвертое места в лидерской «ложе» заняли Акмолинская и Павлодарская области –
38,8 и 29 процентов соответственно.
Регресс в строительном секторе
наблюдался в трех регионах. Причем самым безнадежным аутсайдером среди них
выступил, как бы это не выглядело странно, Алматы. Здесь наблюдался спад на
34,5 процента. В Северо-Казахстанской и Восточно-Казахстанской областях спад
составил 16,7 и 5,4 процента соответственно. Остальные регионы показывали
стабильную динамику роста от 0,1 до 10 процентов.
«Квадраты» для народа
Ну и, наконец, самый главный вопрос
– что происходит с ценами на жилье и какие перемены ожидают казахстанцев в
связи со сложившимися тенденциями? Не секрет, что главным насосом пузыря на
рынке недвижимости в 2005–2008 годах была ипотека. В последние годы здесь
наблюдался существенный спад вплоть до того, что некоторые банки и вовсе
прекратили выдавать ипотеку по приемлемым условиям. Так, по данным ноябрьского
опроса Нацбанка РК среди банков второго уровня относительно их ожиданий в
следующем году выяснилось, что до 60 процентов банков намерены увеличивать
ипотечные ссудные портфели. А значит, банки готовы идти и на упрощение условий
выдачи таких кредитов.
Уже по итогам года прошедшего такая
динамика наметилась. Многие банки увеличили объемы ипотечного кредитования на
15–20 процентов или, по меньшей мере, стали к этому готовиться. Проблема, по
признанию самих банкиров, сейчас заключается не столько в собственно средствах
на подобные программы, а в отсутствии спроса со стороны населения.
– Население идет не слишком охотно.
Сказывается низкая платежеспособность, – говорит руководитель департамента
залогового кредитования одного из казахстанских банков Амир Утегенов. –
Впрочем, и со стороны банка предъявляются довольно серьезные требования. Самое
главное, чтобы у клиента была хорошая кредитная история. В противном случае
предъявляются более жесткие условия: начальный взнос, проценты вознаграждения и
так далее. На это идут далеко не все наши клиенты.
Еще одним фактором, непосредственно
связанным с успехами в отечественном строительном секторе, можно назвать
наличие средств собственно у самих стройкомпаний. И с этим дела обстоят как раз
не слишком хорошо. По корпоративному сектору банки в году ушедшем особых
успехов не сделали. Да и на следующий год таковых не предвидится. Опрос
Нацбанка РК показал, что всего 24 процента респондентов в лице банков второго
уровня высказали намерение усиливать сектор корпоративного кредитования.
Значит, у стройкомпаний по-прежнему
будут проблемы с оборотным капиталом. И здесь впору перекинуться на долевой
метод строительства жилья, только тема эта за последние два года такую оскомину
набила, что лишь отчаявшиеся бросятся в этот омут. Да и сами банки вряд ли
подпишутся на кредитование по такой методике.
И все же, если предположить, что в
секторе все будет нормально и строительные компании всерьез, а не сдуру, как
это было раньше, начнут заниматься своей деятельностью, то за счет спроса можно
будет возродить спрос, а значит, локомотив экономики вновь начнет раздувать
пары. Но не надует ли это новый пузырь?
На этот счет экономисты
высказываются однозначно: пузырь непременно будет, но лишь в перспективе
ближайших 3–5 лет, не раньше. Пока что этот механизм сдерживается осторожностью
банков. Как только хватка риск-менеджеров ослабится, цены поползут вверх.
– Сейчас цены в Казахстане на
«предпузырном», я бы даже сказала, оптимальном уровне 2005 года, – говорит
старший экономист одной из крупных строительных компаний страны Карлыгаш
Торайгырова. – Причем одинаковая ситуация как в регионах, где жилье стоит
столько, сколько оно стоит, так и в городах с большим экономическим
потенциалом. Переломить эту ситуацию достаточно просто. Если выдавать ипотеку,
как это делалось до кризиса, кому попало, то цены непременно поползут вверх.
Тем более что все последние годы в нашей стране спрос на жилье значительно
превышает предложение.
Согласно данным Госстата по итогам
января-ноября 2011 года, в стране было введено в строй 326,4 кв. м площади на
1000 человек. Если соотносится с современными требованиями, когда однокомнатная
квартира должна быть не менее 55
кв. м, то выходит, что из тысячи человек удалось
обеспечить жильем 6 граждан, или 0,6 процента. Этого мало, и остается надеяться
лишь на то, что банки и в будущем будут осмотрительно относиться к своим
заемщикам. Это станет залогом сбалансированного развития жилищного
строительства при оптимальных ценах за квадратный метр.