Рынок жилой недвижимости полон разнообразных мифов. Многие из них надуманы и не имеют под собой никаких оснований. Другие основаны на реальных, но несколько искаженных фактах. Больше всего легенд ходит об элитном жилье. Эксперты «СП» выделили 8 наиболее распространенных «народных мнений» об «элитке» и разобрались в том, насколько они соответствуют действительности.

Миф 1. В элитных квартирах большие площади

Один из самых распространенных стереотипов заключается в том, что элитное жилье – это всегда большая площадь. Как рассказала Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли», более того, с подачи непрофессиональных риэлторов одно время элитными называли подавляющее большинство больших квартир на вторичном рынке, вне зависимости от того, где именно они расположены. «До сих пор в различных базах недвижимости можно встретить обороты - «огромная элитная квартира», описывающие жилье площадью 100-120 кв. м где-нибудь в спальном районе рядом с МКАД. В реальности все немного иначе. Если рассматривать современные жилые комплексы премиум- и элитного классов, то можно отметить ярко выраженную тенденцию по снижению площадей квартир, которая обозначилась после кризиса 2008 года», - пояснила Екатерина Фонарева. Например, в премиум-классе площадь однокомнатных квартир сегодня начинается от 45 кв. метров, а в элитном сегменте – от 60 кв. метров. Для сравнения, подобные площади сегодня встречаются и в бизнес-классе, и даже в сегментах «комфорт» и «эконом». Так, в ЖК «Северный Парк» (бизнес-класс) представлены «однушки» от 58 до 75,6 кв. метров, в ЖК «Чертановский» (комфорт-класс) – 51,2 кв. метров. В жилом комплексе премиум-класса Barkli Residence минимальная площадь однокомнатной квартиры составляет 44 кв. метров.

Миф 2: Высокая цена элитной квартиры является гарантией качества

Практически все покупатели уверены, что качество жилья всегда соответствует его стоимости - если квартира продается по заоблачной цене, то никаких проблем в процессе ее эксплуатации возникнуть не должно. Конечно, чаще всего так и бывает. Однако, по словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», на рынке есть примеры, когда жильцы элитного дома сталкивались с такими же бытовыми проблемами, как и собственники обычных квартир эконом-класса. «Например, в одном из дорогих комплексов, введенном в эксплуатацию в начале 2000-х годов, была установлена артезианская скважина. Застройщик обещал покупателям чистую питьевую воду, которая будет доступна без установки дополнительного оборудования. Однако в процессе обустройства скважины возникли некие проблемы, и в итоге вода в квартирах была мутная, непонятного цвета – пить ее, естественно, было невозможно», - рассказала она.

Миф 3. Элитные квартиры очень дорогие в эксплуатации

Даже если вы купили элитную квартиру, то все равно рано или поздно разоритесь на эксплуатационных расходах - так считают многие. Действительно, обслуживание квартир в современных жилых комплексах премиум- и элитного классов – удовольствие недешевое. Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что затраты на их эксплуатацию не сильно превышают платежи в бизнес-классе.

Согласно исследованию, проведенному аналитиками корпорации «Баркли», минимальная ставка в бизнес-классе сегодня установлена на уровне 50 рублей за кв. м в месяц. Минимальный тариф на эксплуатацию элитного жилья - 70 рублей за «квадрат».

«Без платы за обслуживание жилого комплекса в элитном сегменте не обойтись, эти расходы жизненно необходимы, Ведь они включают в себя затраты на уборку мест общего пользования и территории, охрану, эксплуатацию сложнейших инженерных систем и многое другое. Кроме того, современный покупатель уже не готов нести повышенные затраты на обслуживание закрытой инфраструктуры, поэтому ее «открытость» для внешних пользователей перестала быть критической, что значительно снизило тарифы в новых элитных ЖК, где закрытой инфраструктуры уже нет» - отметила Екатерина Фонарева.

Миф 4. Любую элитную квартиру можно выгодно сдавать

Некоторые покупатели элитной недвижимости, приобретающие квартиру не для собственного проживания, полагают, что смогут без труда ее сдать впоследствии, причем за хорошие деньги. «Однако на рынке представлено большое количество качественного предложения. Конкуренция довольно высока, а спрос со стороны арендаторов ограничен. Поэтому нередко у владельцев элитной недвижимости возникают проблемы с поиском нанимателей. К тому же в сегменте краткосрочной аренды дополнительную конкуренцию квартирам составляют высококлассные отели и гостиницы. Многие бизнесмены и топ-менеджеры крупных компаний, которые нуждаются в жилье на небольшой период времени, предпочитают именно гостиницы, а не элитные квартиры. Отели обладают одним неоспоримым преимуществом - сервисным обслуживанием», - пояснила Мария Литинецкая.

Миф 5. Покупатели в элитном сегменте не любят квартиры с отделкой, а предпочитают делать ремонт самостоятельно на свой вкус

Довольно распространенным является стереотип, согласно которому покупатели квартир в массовом сегменте готовы покупать их сразу с отделкой в целях экономии денег. В элитном же сегменте все клиенты поголовно хотят сделать ремонт самостоятельно, ориентируясь на свои представления о красоте и комфорте.

«Например, во всем мире подавляющее большинство элитных квартир продается полностью с отделкой. Более того, многие из них сдаются с полной меблировкой, вплоть до штор на окнах, полотенец в ванной и столовых приборов на кухне. Заезжай и живи. Это как раз прерогатива люксового сегмента. В России – наоборот, хотя тоже постепенно происходит переориентация на полностью готовые к проживанию квартиры в дорогом сегменте. На сегодняшний день доля такого предложения составляет порядка 25% в элитном сегменте», - прокомментировала Екатерина Фонарева.

Миф 6: Элитное жилье расположено исключительно в самом центре

В реальности это далеко не так. Современные жилые комплексы в высшем ценовом сегменте не обязательно располагаются в шаговой доступности от Кремля или в пределах Садового кольца.

«Дефицит свободных площадок в историческом центре города привел к изменению географии элитного строительства – элитные комплексы вышли сначала за пределы Садового, потом за пределы ЦАО. Например, такие районы, как Хамовники или Пресненский частично расположены за пределами Садового кольца, но при этом входят в состав Центрального административного округа. А вплотную примыкающие к ЦАО Донской район и Дорогомилово также считаются не менее престижными и подходящими для ЖК премиум-класса», - рассказала Екатерина Фонарева.

В качестве примера можно привести ряд жилых комплексов премиум- и элитного классов, реализуемых сегодня за пределами Садового кольца. К таким относятся Knightsbridge Private Park (элит), Skuratov House (элит), Barkli Park (премиум), Barkli Residense (премиум), «Литератор» (премиум), «Садовые Кварталы» (премиум) и другие. Более того, в премиум-классе есть ряд объектов, расположенных даже в таких отдаленных от центра районах, как Раменки или Покровское-Стрешнево.

Миф 7: Элитный жилой комплекс – это обязательно клубный дом

По-настоящему элитный дом должен быть клубным и рассчитанным на 2-3 десятка квартир, думают многие покупатели. «Этот миф сформировался в тот период, когда застройка жилыми комплексами в этом сегменте велась точечно. Небольшие участки на месте ветхого жилья в самом центре Москвы не позволяли строить ЖК более, чем на 50 квартир. Освоение крупных площадок (в том числе на месте бывших заводов) привело к тому, что на рынке появились целые кварталы элитной застройки», - рассказала Екатерина Фонарева. Например, ЖК Barkli Residence рассчитан на 154 квартиры, в ЖК «Садовые Кварталы» будет более 400 квартир, в ЖК «Итальянский Квартал» и Barrin House - свыше 300.

Миф 8. Новое строительство лучше реконструкции

Многие покупатели элитной недвижимости считают, что новое строительство всегда лучше реконструкции. По их мнению, второй вариант – это лишь временное решение. По словам Марии Литинецкой, даже если в доме заменят все коммуникации и сделают дорогую отделку, проблема изношенности самого строения решена не будет. Однако в большинстве случаев данное утверждение не соответствует действительности. Не так давно практика редевелопмента была особо не распространена на российском рынке недвижимости. «Многие застройщики предпочитали строить новый объект, а не ремонтировать старый – чаще всего это проще. «Однако сейчас все больше девелоперов начинают работать со старыми зданиями. В том же сегменте элитных апартаментов почти половина комплексов на первичном рынке – реконструируемые объекты. Причем речь идет именно о глобальных изменениях, а не о простом капитальном ремонте. В процессе реализации подобного проекта проводится полная замена инженерных коммуникаций, кровли, ремонтируется фасад здания (с одновременным укреплением конструкции) и пр. По сути, от старого объекта остается одна «коробка», внутри которой все новое и высококачественное. Более того, многие реконструируемые объекты представляют собой памятники архитектуры. В таких домах живет особый «исторический дух», высоко ценимый среди покупателей элитного жилья. Новостройки же наличием такого «духа», конечно же, похвастаться не могут», - заключила эксперт.