Игроки рынка недвижимости, непосредственно связанные с вопросами ипотечного кредитования, преисполнены оптимизма: год в этом сегменте начался на подъеме. В 2012-м, например, с помощью таких программ приобреталось 20,5% всего жилья. А уже в конце 2013-го этот показатель составлял уже 24,6%.

В то же время по состоянию на 1 января 2014 года в силу различных экономических причин общая задолженность населения России перед банками, как сообщают, в частности, «Новые Известия», превысила отметку в 10 триллионов рублей. Из них без малого треть (около 3 триллионов) – долги по ипотеке. При этом аналитики рынка уверены, что в дальнейшем экономические угрозы будут только увеличиваться. Но вместе с этим, считают они, среди населения будет расти и популярность кредитных продуктов. Это вполне логично, посколькуданные последних опросов ВЦИОМ наглядно демонстрируют: соотечественники копят деньги в первую очередь на жилье. Однако его стоимость заставляет их обращаться к ипотечным займам.

Может ли в трудной ситуации рефинансирование ипотечного кредита помочь плательщику остаться в категории добросовестных клиентов банков и не иметь дела с коллекторскими агентствами и службами взыскания убытков? И насколько в целом оправдан и выгоден такой шаг для рядовых граждан? Об этом «Свободная Пресса» побеседовала с Марией Поляковой, директором департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК.

«СП»: - Имеется ли какая-либо статистическая информация о количестве обращений клиентов именно по рефинансированию ипотечного кредита? Как часто это происходит и каковы основные причины подобных обращений?

- Полагаем, что статистика в общероссийском масштабе именно по рефинансированию ипотечных кредитов не ведется. Возможно, отдельные банки и организации занимаются этим, но сугубо с целью оптимизации собственных программ по рефинансированию. Но это, как правило, закрытая информация для внутрислужебного пользования, которая вряд ли раскрывается.

«СП»: - Какие положительные и отрицательные стороны имеются у рефинансирования ипотеки?

- В основном минусы кроются в неизбежных сопутствующих дополнительных расходах по получению нового кредита. Но главный недостаток – это, пожалуй, возможность потери права на имущественный налоговый вычет. Он предоставляется один раз в жизни (согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ) в размере 13% от суммы уплаченных процентов по кредитам и займам при приобретении или строительстве жилого помещения.

Очень важно: продолжать пользоваться вычетом смогут только те заемщики, которые кредит погасили кредитом. Те же, кто хочет погасить заем кредитом или хочет получить заем на погашение кредита, право на вычет с суммы уплаченных процентов теряют. Потому что кредиты предоставляют именно банки, а займы – иные организации. Поэтому всегда нужно с математической точностью просчитывать экономическую выгоду от рефинансирования с учетом данного фактора.

Плюсы же для каждого заемщика индивидуальны – каждый преследует свою цель. Кому-то необходимо снизить кредитную нагрузку путем уменьшения процентной ставки или увеличения срока кредита, кто-то наоборот идет на сокращение срока кредита (с одновременным увеличением ежемесячных платежей) с целью получить максимально низкую процентную ставку, кто-то хочет поменять валюту кредита, состав заемщиков и залогодателей…

В апреле прошлого года мы ввели в линейку своих продуктов программу «Кредит на погашение ранее предоставленного кредита». Ее основная задача как раз и состоит в том, чтобы заемщик мог переоформить имеющийся кредит на более выгодных условиях. Плюсы вполне очевидны. Во-первых, расчет максимальной суммы кредита учитывает текущую стоимость предмета залога, а не устаревшие данные о цене в договоре купли-продажи. Это позволяет снизить процентную ставку, ведь с течением времени соотношение суммы кредита и стоимости залога меняется. Во-вторых, мы предлагаем применять механизм последующей ипотеки, что существенно снижает риски нового кредитора, позволяет заемщику избежать привлечения потребительских кредитов и снимает необходимость в предоставлении кредитору дополнительного обеспечения.

Сейчас ставка по этой программе составляет от 9,2%. Минимальный первоначальный взнос – 10% при залоге квартиры и 40% при залоге жилого дома с земельным участком. На сегодняшний день это одно из наиболее привлекательных на рынке ипотечного жилищного кредитования предложений. Кроме того, если предыдущий кредит обслуживался более 18 месяцев и по нему не было допущено просрочек, ставка может быть дополнительно снижена. А с января этого года мы начали предоставлять специальный вычет к стандартным процентным ставкам в размере от 0,05 до 0,85 процентных пунктов в рамках программы по рефинансированию кредитов. Перекредитоваться по этой программе АИЖК можно не более двух раз.

«СП»: - Насколько в среднем может возрасти или сократиться бремя ипотечного кредитования для заемщика в случае рефинансирования?

- Вы имеете в виду, насколько увеличится или снизится в результате размер ежемесячного платежа? Эта разница рассчитывается для каждого конкретного случая в индивидуальном порядке с учетом финансовых возможностей (среднемесячного дохода) заемщика, который обратился за получением кредита или займа.

«СП»: - Не секрет, что о некоторых нововведениях в документообороте рядовые потребители узнают, так сказать, постфактум. Учитывая, что новые требования, как правило, вводятся обычно в первые месяцы нового года, скажите, каков пакет дополнительных документов, предоставляемый заемщиком при рефинансировании? Как в этом случае изменяются условия страхования ипотечного имущества?

- Понимаете, рефинансирование (перекредитование) – это фактически получение нового кредита. Следовательно, такая операция связана с выполнением ряда формальностей. В частности, заемщик должен будет снова подтвердить свою платежеспособность.

Также необходимо продемонстрировать, что предмет залога по-прежнему удовлетворяет необходимым требованиям. То есть нужно сделать новую оценку жилья, заново собрать все справки, пройти андеррайтинг, погасить имеющийся кредит, зарегистрировать факт погашения предыдущей ипотеки и зафиксировать предоставление новой. Страховку же можно будет просто переоформить.

В связи с этим наименее затратным может стать перекредитование в своем, прежнем банке. Поскольку организация ведет историю платежей по каждому кредиту, это является своего рода гарантией кредитоспособности заемщика.

«СП»: - По каким причинам заемщику в принципе могут отказать в рефинансировании кредита?

- Причины отказа абсолютно те же самые, что и при получении обычного ипотечного кредита. В частности, кредитор может отказать, если на погашение имеющегося кредита были использованы средства материнского (семейного) капитала. В этом случае, по закону, в течение полугода после погашения имеющегося кредита и ипотеки необходимо включить несовершеннолетних в число собственников. Банки, как правило, очень неохотно на это идут. При этом в программе АИЖК «Кредит/заем на погашение ранее предоставленного кредита/займа» по данному основанию запрета нет, поэтому и отказов быть не должно.

Дополнительно можно отметить, что банки могут отказать в рефинансировании, если первоначальный кредитор не даст согласие на последующую ипотеку. Ведь в этом случае новый кредитор будет нести риск необеспеченности кредита на период, пока предыдущий кредит не будет погашен, не будет снято обременение и не произойдет регистрация нового договора об ипотеке.

Вообще же банки могут отказать практически по любой причине. Это, в частности, отрицательная кредитная история заемщика по погашаемому кредиту или потребительским кредитам. Это заниженная цена жилого помещения в договоре купли-продажи (до 1 миллиона рублей), тогда как сумма кредита превышает этот размер. Это наличие у заемщика нескольких действующих потребительских кредитов, наличие в числе собственников жилого помещения несовершеннолетних, несоответствие предмета залога требованиям банка и т.д. Причина отказа в каждом конкретном случае – закрытая для заемщика информация, которую банк не обязан доводить до его сведения.

«СП»: - Из всего сказанного выше понятно, что рефинансирование – это зачастую довольно хлопотно и может потребовать значительных временных затрат. Тогда в каком случае вообще стоит прибегать к этой процедуре?

- Для того чтобы рефинансирование ипотечного кредита было целесообразно, необходимо, чтобы ставка по вновь получаемому кредиту была минимум на 2% ниже, чем у первоначального кредита. И до конца обслуживания первоначального кредита оставалось не менее трех лет. Также перекредитование может оказаться очень эффективным, если имеющийся кредит получен в иностранной валюте и погашать его приходится в иностранной валюте. Это особенно актуально, учитывая ситуацию на экономическом рынке, когда происходит неуклонное снижение курса рубля.