Незадолго до новогодних каникул аналитики строительно-инвестиционного холдинга RDI Group высказывали мнение, что в последующие два года ипотечное кредитование станет более доступным для россиян. В частности, они заявляли о том, что коммерческие банки и финансовые организации с участием госкапитала будут снижать ставки в среднем до 10%, поскольку все экономические предпосылки для такого шага на тот момент имелись.

Но тут неожиданно в дело вмешались обстоятельства, которые можно при желании причислить к категории непреодолимой силы. И это не вторая волна экономического кризиса, прихода которой ждали уже несколько лет во всех уголках планеты. Проблемы пришли совсем с другой стороны, вместе с «украинской революцией». Она спровоцировала изменение статуса Крыма и введение различных экономических санкций со стороны Европы и США. Заметное падение рубля и общая тревожная обстановка заставили как инвесторов, так и простых граждан максимально быстро искать способ сохранения своих сбережений, и этим способом стала покупка недвижимости.

С одной стороны, прогнозы экспертов по поводу роста востребованности ипотеки вроде бы стали оправдываться (причем даже быстрее, чем предполагалось). Количество обращений в банки резко возросло, в отделениях выстраиваются очереди из клиентов. Как говорят эксперты рынка, кредиты берутся преимущественно на приобретение жилья бизнес- и эконом-класса.

«В первом квартале за покупкой квартир в основном обращалась те, кто принял такое решение буквально вчера, а не копил годами на новое жилье, - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Люди решили в срочном порядке вложить свои накопления и подзаработать на росте цен. В связи с этим снизился размер первоначального взноса, выросла средняя сумма самого ипотечного кредита, сегодня она составляет в эконом-классе – 2,5 миллиона, а в бизнес-классе – 5 миллионов рублей».

Согласно данным аналитиков, доля ипотечных сделок в эконом-классе выросла в первом квартале 2014 года с 50% до 70%. В сегменте бизнес-класса рост был чуть меньше, но, как говорится, факт налицо – за первые три месяца доля сделок с привлечением заемного капитала увеличилась с 18% до 28%. И это при том, что застройщики поднимали цены на жилые квадратные метры едва ли не каждый месяц!

Примечательно, кстати, что на рынке элитной недвижимости ситуация складывалась совершенно иным образом. Сделки купли-продажи часто расторгались либо по причине того, что покупатель и продавец не могли сойтись в цене, либо по причине отказа покупателя от крупного кредита из-за неуверенности в стабильности своих будущих доходов. Многие потенциальные собственники недвижимости высокого ценового диапазона, оформлявшие ипотеку, являлись владельцами собственного бизнеса. В текущей экономической ситуации они не могли четко спрогнозировать свой доход, поэтому были вынуждены отказываться от своих первоначальных намерений.

Но, с другой стороны, ожидаемого снижения кредитных ставок так и не произошло. В самом начале года банки заняли выжидательную позицию и не меняли условий, действовавших до конца 2013 года, осторожно продлевая их каждый раз на один месяц. Но в марте ситуация начала стремительно меняться. «Спусковым крючком» стало решение Центробанка повысить ключевую ставку сразу на 1,5 процентных пункта (с 5,5% до 7%). Правда, побуждающие причины такого шага были достаточно вескими: по версии регулятора, это должно было предотвратить возникновение «рисков для инфляции и финансовой стабильности, связанных с наблюдаемым в последнее время повышенным уровнем волатильности на финансовых рынках». Интересно, что всего лишь за пару месяцев до этого события Дмитрий Алексеев, начальник ипотечного департамента банка «Санкт-Петербург», заявлял, что к лету ставка должна, хоть и незначительно, но пойти вниз – примерно на 0,2 процентных пункта.

Вслед за ЦБ сразу же скорректировал свои условия банк МИА, подняв минимальную ставку с 11,5% до 12%. С 3 марта банк «Возрождение» отменил свою акцию, длившуюся почти год: вместо единой ставки 12,5%, которая не зависела ни от чего, ставки снова стали зависимы от первоначального взноса и срока. Теперь они варьируются в диапазоне от 13% до14%. Банк «Балтика» ещё в конце февраля сообщал о продлении текущих условий до конца марта, но уже 11 марта прислал новые тарифы. Правда, повышение ставок коснулось только на период строительства (была - 12%, а стала – 12,5%). Свои ставки подняли и лидеры ипотечного кредитования - ВТБ24 (на 0,4%) и «Газпромбанк» (на 1%). Только «Сбербанк», в противовес всеобщей тенденции, ставки не изменил.

Стоит отметить тот факт, что изменение ситуации на рынке повлияло на сроки и результаты рассмотрения заявок. Раньше время рассмотрения обращений, в основном, не превышало 5 рабочих дней. Сейчас же ожидание ответа от банка растягивается на срок от 5 дней до нескольких недель. Одновременно выросло количество отказов заемщикам. Игроки рынка недвижимости отмечают: по этому вектору отечественная ипотека стала двигаться из-за того, что к концу квартала многие банки, выполнив и даже перевыполнив свои планы по объемам выданных кредитов, стали ужесточать требования к заемщикам.

Мария Литинецкая уверена: ситуация на рынке ипотеки нагнеталась уже давно, еще в конце 2013 года многие эксперты высказывали опасения относительно стабильности рынка и ожидали, что ставки вскоре начнут расти. И то, что происходит в текущий момент – только начало грядущих изменений. Сегодняшний ажиотаж ипотечного кредитования, скорее всего, будет компенсирован замедлением роста во втором квартале из-за увеличения цен на недвижимость и ставок по ипотеке, а также общей нестабильной экономической и политической ситуацией в стране и мире.

Многие крупные риэлторы, подогревая и без того довольно накаленную ситуацию, призывают граждан воспользоваться моментом и не откладывать покупку жилья, воспользовавшись ипотечными программами. «Дальше будет еще хуже», - утверждают они в своих рекламных рассылках. Но при этом не стоит сбрасывать со счетов тот факт, что многие из них выступают партнерами того или иного банка по кредитным продуктам и, соответственно, трактуют ситуацию в свою пользу. На этом фоне весьма полезно привести некоторые цифры одного из последних исследований Высшей школы экономики.

В опубликованном документе под названием «Динамика пользования банковскими кредитами и долговой нагрузки россиян» эксперты ВШЭ приводят интересные данные: 41% всех российских заемщиков в 2013 году после выплаты кредита оказались за чертой бедности. То есть, совершив очередной ежемесячный платеж, закредитованный россиянин имел на руках сумму менее 7429 рублей (прожиточный минимум по итогам третьего квартала 2013 года – «СП»). Причем долговая нагрузка особенно остро ощущается в городах с населением до 100 тысяч человек. Если такая проблемная ситуация складывалась еще в прошлом году, когда рубль был крепок, а политический горизонт сравнительно чист, чего же ждать в этом?

Алексей Левченко, председатель правления банка «Ренессанс Кредит», предупреждает: рост цен на потребительские товары приведет к тому, что граждане будут вынуждены больше заработанных средств выделять на повседневные расходы. Это, в свою очередь, приведет к нехватке денег на погашение кредитов. Значит, даже добропорядочные плательщики столкнутся с проблемами, поскольку инфляция и ставки по кредитам растут, а зарплаты – нет.

Андрей Захарченко