Правительство утвердило новую стратегию развития ипотеки в России, определив ключевые цели до 2020 года. Эксперты, опрошенные «Газетой.Ru», называют некоторые планы фантастическими, а другие цифры, напротив, заниженными.

Количество кредитов

Правительство утвердило новую стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в России до 2020 года, которую подготовило Министерство строительства и ЖКХ. Согласно документу, к 2017 году количество выдаваемых в год кредитов должно увеличиться на 11,6% по сравнению с 2013 годом и составить 921 тыс., а к 2020-му – уже 1,09 млн. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья должна вырасти с 25% в 2013 году до 27% в 2017 году и составить 30% в 2020 году.

Некоторые эксперты считают, что Минстройосторожничает в прогнозах, поскольку заявленные показатели 2017 года фактически уже выполнены в этом году.

«Забавно, когда за грандиозные планы выдается свершившийся факт. По данным Центробанка, за девять месяцев 2014 года выдано 738 тыс. рублевых ипотечных кредитов, за весь 2013 год – 878,5 тыс. кредитов. Если выдача кредитов в последние месяцы 2014 года будет такой же, как в начале года, планы 2017 года по увеличению выдачи кредитов будут перевыполнены уже в этом году», — говорит директор компании «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников.

По данным ЦБ, за девять месяцев текущего года банки выдали ипотечных кредитов на сумму 1,251 трлн руб., за аналогичный период прошлого года — 925 млрд руб., то есть объем выданных кредитов за три квартала текущего года вырос на 25% по сравнению с тремя кварталами прошлого года. Сейчас совокупный портфель ипотечных кредитов банков превышает 3,2 трлн руб., и эксперты не прогнозируют снижения темпов выдачи кредитов как минимум до конца года.

Аналитики предполагают, что осторожные прогнозы связаны с возможным сокращением кредитования в 2015 году. Оно может быть вызвано ростом ставок по кредитам и снижением платежеспособности населения.

Пока же рынок ипотеки только растет, и, как ни странно, в том числе снижение платежеспособности заставляет людей брать ипотечные кредиты.

«Платежеспособность клиентов снижается из-за нестабильности ситуации в экономике, поэтому даже те, кто мог позволить себе приобретение квартиры за наличные средства, уже обращаются за помощью в получении ипотеки. Это могут быть и небольшие по сумме ипотечные кредиты, которые погашаются досрочно, но тем не менее. На некоторых объектах процент ипотечных сделок может доходить и до 70%», — рассказывает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

По словам эксперта, кризис не помешает рынку ипотеки, если ставки по кредитам не превысят психологический барьер в 15%.

«Сейчас мы видим всплеск спроса, всплеск продаж, что, естественно, влияет на рост ипотеки. Но и ставки растут — к концу года они могут приблизиться к 14%. Психологически важной границей, после которой возможно сокращение спроса на ипотеку, является уровень в 15%. Дальнейшую судьбу ипотеки во многом определит то, какие решения до конца года примет Центробанк России», — говорит Ирина Доброхотова.

В этом году ключевая ставка – процент, под который Центральный банк России предоставляет кредиты коммерческим банкам, –повышалась несколько раз. Если в начале марта она составляла 7% годовых, в сентябре — 8% годовых, то сейчас она достигла уже 9,5%.

Аналитики рынка предупреждает, что большое количество выданных ипотечных кредитов на фоне ослабления платежеспособности может привести к кризису ипотеки.

«Платежеспособный спрос находится на пределе: у людей все меньше свободных денег на покупку жилья и все больше необходимость в кредитах. Но рост объемов ипотечного кредитования в сложных экономических условиях может стать весьма опасной тенденцией», — предупреждает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru» Олег Репченко.

По его словам, люди зачастую берут кредиты на пределе возможностей – с минимальным первоначальным взносом и высокой долей ежемесячных платежей в доходе. В результате снижение доходов и увольнение с работы могут привести к невозможности погашать кредит. «Если ситуация в экономике серьезно ухудшится и эти процессы станут массовыми, это может привезти к ипотечному кризису», — опасается эксперт.

Социальная ипотека

Еще одно направление, которое оговаривается в документе, — это развитие социальной ипотеки. Согласно стратегии, число ипотечных жилищных кредитов, выдаваемых в рамках спецпрограмм для социально приоритетных категорий населения, должно составить к 2020 году 110 тыс. в год. Ранее «Газета.Ru» рассказывала об условиях и состоянии развития программ социальной ипотеки. Сейчас ими пользуется не более 1,7% от всех заемщиков.

АИЖК за первые девять месяцев 2014 года было рефинансировано порядка 9,5 тыс. ипотечных кредитов для социальных заемщиков. Большая часть из них — это кредиты для военнослужащих, а около 25% выданных социальных ипотечных кредитов приходится на молодых учителей.

Одна из проблем, которую предстоит решить помимо ввода жилья для социальных заемщиков, — это разработка единых стандартов для социальных программ.

В настоящее время специальные ипотечные программы для социально приоритетных категорий граждан реализуются участниками рынка разрозненно, по собственным критериям и ставкам. Подсчитать общее количество кредитов, выданных для социальных займщиков, очень сложно — оно больше, чем 9,5 тыс. кредитов, рефинансированных АИЖК, но вот насколько — такой учет не ведется.

«Стратегией предполагается, что будут разработаны единые стандарты кредитования в рамках таких программ, а также будет усовершенствован статистический учет», — рассказали в пресс-службе АИЖК.

Как подсчитали в агентстве, к 2018 году возможно увеличение выдачи ипотечных кредитов для социальных заемщиков до 60 тыс. в год. Цифру 110 тыс. в год к 2020 году там тоже считают реалистичной.

В то же время, эксперты рынка недвижимости считают, что одного развития ипотеки недостаточно — нужен более широкий комплекс мер.

«До 110 тыс. к 2020 году выданных кредитов – цифры фантастические. Это возможно только в том случае, если государство совершит огромный скачок в развитии этого направления.

Не только в плане развития банковских продуктов, но и застройки огромных микрорайонов, рассчитанных для данной категории льготников, с квартирами стоимостью ниже рыночной», — говорит Ирина Доброхотова.

Эта идея заложена в госпрограмме «Жилье для российской семьи», которая подразумевает, что за 2015–2017 годы должно быть построено 25 млн кв. м жилья эконом-класса дополнительно к ранее запланированным объемам ввода. Механизм реализации программы предполагает оказание поддержки застройщикам в обеспечении земельных участков инженерной инфраструктурой. Такое жилье будет продаваться по фиксированной цене: не более 80% рыночной стоимости за кв. м, или не выше 30 тыс. руб. за кв. м.