У большинства покупателей жилья на протяжении многих лет существуют определенные стереотипы относительно рынка недвижимости. Большинство из них просто глубокие заблуждения. Эксперты рынка недвижимости рассказали о мифах покупателей, которые десятилетиями существуют на рынке и с которыми они постоянно сталкиваются на практике.

Миф 1. В комплексах эконом-класса отделка квартир дешевая и некачественная

Несмотря на то, что продажу жилья с отделкой можно считать относительно новым явлением на отечественном рынке недвижимости, в сознании покупателей прочно закрепилась одна мысль. Если в новостройке эконом-класса представлены подобные предложения, то речь идет, в основном, о квартирах с ремонтом «муниципального» уровня, выполненном «на скорую руку», да еще и с применением самых дешевых материалов. Как рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», данное утверждение в корне неверно. «Давно прошли времена, когда спрос поглощал практически любое предложение. Сейчас на рынке недвижимости балом правит покупатель. И даже в массовом сегменте потребители уже не закроют глаза на откровенную халтуру. Поэтому застройщики комплексов эконом-класса уделяют повышенное внимание отделке квартир – используют хоть и не самые дорогостоящие, но качественные материалы, а также оборудование, рассчитанное на длительный срок службы. Причем за счет дисконта от производителей на большой объем закупок девелоперы добиваются снижения общих расходов на отделку. В итоге квартиры с отделкой и без не существенно отличаются в цене – в большинстве случаев максимальная разница достигает 10%», - отметила она. В качестве примера современного подхода к отделке можно привести ЖК «Новые Ватутинки», расположенный в самом центре Новой Москвы. В квартирах, продающихся в данном комплексе, представлен стильный и качественный ремонт. Здесь установлены металлические входные двери, двухкамерные стеклопакеты на окнах. Санузлы выложены керамической плиткой, полы в комнатах – ламинатом, а на лоджиях – керамогранитом. Кроме того, в квартирах предусмотрены натяжные потолки.

МИФ 2. У застройщика цены на недвижимость меньше, чем в агентстве недвижимости

Как отмечают эксперты, действительно, существует ошибочное мнение, что у первоисточника цены дешевле, нежели у агентства. «Наверняка покупатели полагают, что здесь действует та же система, что и на рынке повседневных товаров: посредник накручивает цены. Однако на рынке недвижимости цена одинакова, если проект реализует и застройщик, и агентство. При этом агентство готово оказать дополнительные услуги: подбор ипотечной программы, взаимозачет (продажа «вторичной» квартиры в обмен на жилье в новостройке) и так далее», - рассказала Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость».

А, по словам Оксаны Русанович, руководителя департамента маркетинга и рекламы агентства «Азбука Жилья», покупатели пытаются, так сказать, купить товар со склада. «Но если бы у агентств было бы дороже, кто бы у них покупал? Наши услуги по подбору покупателей оплачивает продавец. Если, скажем, мы продаем дом, отстроенный крупной компанией, значит, эта компания и платит нам за реализацию. И если клиент, минуя нас, идет сразу к застройщику, то ему никто там не даст скидку на риэлторские проценты. Агентства продают квартиры по той же цене, что и застройщик. Разница в стоимости квартира зависит не от продавца, а от самого жилья: планировка, этаж, количество метров, вид из окна. И самое главное, застройщик заинтересован продать именно свой объект, и только свои квартиры. И как можно быстрее. То есть застройщику нужен беспроблемный покупатель с живыми деньгами, со 100% оплатой. Он должен совершенно точно знать, что ему подходит квартира именно в этом доме. А если покупатель только выбирает себе жилье и нуждается в подсказке, ему лучше обратиться в агентство. Нам, все равно, какую квартиру человек в результате купит. Именно поэтому мы не станем «впаривать» клиенту то, что необходимо срочно продать, а предложим все объекты, имеющиеся в нашем портфеле, и расскажем все плюсы и минусы каждого из предложений», - подчеркнула она.

Миф 3. Комплексы эконом-класса расположены в непривлекательных районах

Многие покупатели до сих пор полагают, что практически все новостройки эконом-класса расположены в малопривлекательных районах. Быть может, некоторые из них еще и отличаются неплохой транспортной доступностью, но зато в близлежащем окружении находятся не самые приятные «соседи» – ТЭЦ, свалки, промзоны и т.д. Однако данное утверждение в большинстве случаев все-таки не соответствует действительности. По словам Марии Литинецкой, в старых границах Москвы многие новостройки эконом-класса расположены в обжитых районах, отличающихся сложившейся и развитой инфраструктурой. «А некоторые объекты массового сегмента могут даже предложить возможность совершать ежедневный променад до близлежащего лесопарка. В качестве примера можно привести мкрн. «Царицыно», ЖК «Большое Кусково», ЖК «M-House» и ЖК «Чертановский». Последние два комплекса к тому же находятся еще и рядом со станцией метро «Улица академика Янгеля». Еще более благоприятная ситуация сложилась в Новой Москве. На присоединенных территориях расположены крупные лесные массивы (Бутовский, Троицкий, Ульяновский лесопарки), а также небольшие пруды и речки, столь дефицитные в старых границах столицы», - подчеркнула она.

Миф 4. Дешевле взять ипотеку через банк, чем оформить через агентство недвижимости

«Клиенты, оформляющие кредит через агентство, а не напрямую в банке, наоборот, экономят на ипотеке. Это связано с наличием преференций: банки снижают ипотечную ставку в обмен на стабильный поток клиентов, который обеспечивает агентство», - пояснил Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость». По словам Оксаны Русанович, и тот, и другой вариант возможен. «Можно сначала подать заявку в банк, а потом, когда банк одобрит вас как потенциального заемщика, идти к риелторам искать квартиру. Но я бы посоветовала все-таки сначала проконсультироваться у риелторов. Они помогут согласовать ваши пожелания с вашими возможностями, сориентируют на рынке и предложат именно ту ипотечную программу, которая вам больше всего подходит. Ну и помогут правильно составить и подать заявку в банк, сэкономят время. И еще одно. Многие банки дают скидки клиентам, которых приводят аккредитованные риелторы. Если пойдете в банк самостоятельно – вы их не получите. Наши клиенты получают кредит, где ставка на полпроцента - процент ниже, чем если бы они обратились сами в банк. Это позволяет экономить на покупке по ипотеке однокомнатной квартиры около 600 000 рублей», - пояснила эксперт.

Миф 5. В квартире, реализованной по взаимозачету, можно продолжать жить

И такой миф существует на рынке недвижимости. Взаимозачет – это разновидность сделки, в рамках которой клиент продает свою старую квартиру и приобретает новую – в строящемся доме. «Проживание в прежней квартире, пока дом строится, невозможно. Люди, приобретающие недвижимость по взаимозачету, обычно гостят у родственников, знакомых (если проданная квартира является единственной) или снимают жилье. Иногда бывает, что люди продолжают жить в своей квартире, снимая жилье у новых хозяев», - отметила Татьяна Бердяева, начальник отдела городской недвижимости отделения компании «НДВ-Недвижимость» на Маяковской.

Миф 6. Жилье эконом-класса все равно дорого стоит

Еще один миф, который существует в сознании потенциальных покупателей жилья эконом-класса, касается стоимости квартир. Многие потенциальные покупатели считают, что в Москве жилье даже в массовом сегменте стоит дорого. И живут в полной уверенности, что новая квартира им не по карману. Данный миф легко развеять – достаточно взглянуть на ситуацию через призму сухих фактов. По данным аналитиков «Метриум Групп», на текущий момент самая дешевая квартира площадью 30,4 кв. м на первичном рынке жилья эконом-класса в «старой» Москве стоит 4 млн. рублей (расположена в Южном Бутово, в строящемся ЖК «Эталон-Сити»). А на присоединенных к столице территориях уровень цен еще ниже. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры на рынке новостроек Новой Москвы сейчас составляет 1,7 млн. рублей. Она расположена в ЖК «Борисоглебское», ее площадь составляет 33,6 кв. м. «Как видно из приведенных выше примеров, покупку квартиры в Москве вполне может осилить среднестатистический гражданин, например, взяв ипотеку. Для первого варианта будет достаточно первоначального взноса в размере 400 тыс. рублей (10%), а для второго – 170 тыс. рублей. И если брать ипотеку на 15 лет, то при ставке в 13% ежемесячный платеж составит около 50 и 19,5 тыс. рублей соответственно.50 тысяч рублей – вполне подъемная сумма для молодой семейной пары, которая пока не планирует заводить детей. Если учесть, что при разумном подходе ежемесячный платеж не должен превышать 40-45% от семейного дохода, то супругам достаточно зарабатывать вдвоем примерно 110-120 тыс. рублей в месяц. Это уровень зарплаты молодых специалистов, работающих практически в любой сфере экономики. При этом ипотека будет не только ограничивать расходы семейной пары, но и стимулировать супругов к профессиональному росту», - подчеркнула Мария Литинецкая.

Миф 7. «Нужные» квартиры продаются только на определенных направлениях…

Как рассказали эксперты, практика показывает, что покупатель зачастую не знает, чего он хочет. Очень часто возникает ситуация, когда при выборе той или иной квартиры, клиент руководствуется мнением, например, какого-то знакомого или хорошо написанным текстом рекламного ролика. «Сколько таких случаев, когда люди приходят и говорят, например: «Вообще-то хотим квартиру в Люберцах, а что у вас еще что-то есть?». В итоге покупают в Лобне или Пушкино. Просто потому, что основная масса покупателей не знает, что у них есть выбор. Мы работаем с каждым клиентом индивидуально. И если понимаем, что выбор его - случаен, то мы обязательно уточним его потребности и предложим еще несколько вариантов», - рассказала Оксана Русанович.

Миф 8. Жилье эконом-класса – всегда серая панельная новостройка

Многие покупатели думают, что приобретая жилье эконом-класса, они получают квартиру в серой панельной новостройке, которыми в советское время были застроены целые города. Как рассказала Мария Литинецкая, последние лет 10 ситуация кардинально изменилась. «Девелоперы уже давно не «штампуют» дома, похожие друг на друга как две капли воды. «Серое» жилищное строительство ушло в прошлое – современные новостройки окрасились во все цвета радуги, «оделись» в разные фасады. Благоустроенные придомовые территории с детскими и спортивными площадками пришли на замену небольшим дворам со скамейками для бабушек. Мрачные входные группы в подъездах превратились в просторные холлы с качественной отделкой, а лифты начали ездить быстро и практически бесшумно. Те же монолитные технологии стали все чаще применяться в эконом-классе. Например, в настоящее время в старых границах Москвы в массовом сегменте панельные дома представлены только в 8 проектах (всего на рынке реализуется 21 проект). Причем речь идет о современных модификациях старых серий – такие новостройки отличаются от своих предшественниц повышенной тепло- и звукоизоляцией, наличием просторных холлов, помещений для консьержей, колясочных, пандусов для маломобильных групп населения и пр», - подчеркнула эксперт. Более того, девелоперы комплексов эконом-класса стали активно «заимствовать» различные технические и архитектурные решения из высокобюджетных сегментов. Например, в ЖК Микрогород «В лесу» для отделки внешних стен используются декоративная штукатурка, стеклофибробетон, фиброцементные панели, элементы из алюминиевого композита – все это высококачественные и отнюдь не дешевые материалы. Также в массовом сегменте встречаются новостройки с увеличенной площадью остекления (малоэтажный квартал Южный в ЖК «Новые Ватутинки»), ландшафтным дизайном придомовой территории (ЖК «Подсолнухи»), игровыми площадками на эксплуатируемой кровле полуподземного паркинга (ЖК «Соловьиная роща») и т.д.

Миф 9. Новостройки эконом-класса отличаются не всегда благополучной социальной средой

И еще один миф рынка массового жилья заключается в том, что дома эконом-класса отличаются разнородной социальной средой, не всегда благополучной. «Не последнюю роль в этом играет пресловутая «доля города» – своеобразная плата застройщика в виде части квартир, которую он передает властям за предоставление земельного участка. Такое жилье обычно передается очередникам, которыми являются самые малообеспеченные слои населения, не способные купить квартиру самостоятельно. Многие покупатели отказываются от приобретения квартиры, если узнают, что в доме будут жить очередники. Однако практика передачи квартир в пользу города существовала при Лужкове и уже давно ушла в прошлое. Сейчас застройщики при получении участка просто оплачивают его кадастровую стоимость. Для удовлетворения социальных нужд москвичей существуют отдельные программы. Например, власти передают инвестору участок для строительства жилых комплексов, предназначенных для переселения жильцов аварийных домов. Застройщик сначала возводит эти объекты, а потом уже строит свои новостройки на месте снесенных домов», - заключает Мария Литинецкая.