Экономический кризис и строительные аферы грозят столице появлением все новых и новых недостроев. Это может оставить тысячи киевлян-инвесторов без оплаченных жилых метров. Крупные строительные компании теоретически могли бы стать для таких граждан спасательным кругом. Однако, пока власть не спешит менять законодательство и создать им преференции, у крупных застройщиков нет и желания достраивать.

Сегодня в Киева без труда можно заметить огромное количество строительных площадок, хотя мнения экспертов на счет наличия или отсутствия “строительного бума” сильно разнятся. Но, главное понимать - количество вовсе не означает качество и своевременную сдачу объекта в эксплуатацию.

“Сейчас в Киеве насчитывается около 200 проблемных объектов жилищного  строительства, введение в эксплуатацию которых под большим вопросом. Из них: 53%  - официально неидентифицированное жилье;  18% - замороженное строительство; 15% - жилье, которое уже построено; 14% -  жилье в процессе строительства”,- рассказал KV глава Ассоциации инвесторов жилья, член комиссии Киевсовета по вопросам архитектуры, градостроительства и землепользования Олег Петровец (“Солидарность”).

“Недобросовестные застройщики игнорируют законодательные нормы, что приводит к штрафам и остановке строительства, есть объекты, где финансовые просчеты строительной компании ставят под угрозу завершение объекта. Проблему существующих недостроев частично могли бы решить крупные строительные компании, уже есть такие примеры. Но, прибыль застройщиков в таком случае будет ниже, а значит власть должна предусмотреть для них преференции и поощрения, а также максимально быстро решать бюрократические моменты”, - считает Олег Петровец.

KV поинтересовалась у руководителей крупнейших строительных компаний Киева, что они думают по этому поводу.

Глава правления – президент ПАТ “ХК “Киевгорстрой” Игорь Кушнир:

В целом по Киеву можно говорить о повышенной строительной активности. Хотя этих объемов все равно мало, чтобы обеспечить квартирами всех нуждающихся. Отложенный спрос на жилье в нашей стране колоссальный. Строят активно, а вот все ли достроят – вопрос. Основные причины проблемы возникновения недостроев – слабая законодательная база, неграмотность и доверчивость населения.

Чтобы получить разрешение на строительство, застройщик должен пройти кучу процедур, подать сотни бумаг, и при этом особо “одаренные” умудряются обманывать контролирующие органы. Вот есть уже одна “Элита-Центр”, и кто, кроме инвесторов и репутации первичного рынка недвижимости, пострадал? Фактически, никто. А безнаказанность развязывает руки и другим “умникам”.

Ну и, конечно, доверчивость наших людей. В погоне за дешевыми метрами отказывает здравый смысл и напрочь забывается поговорка про бесплатный сыр. Я уже сотни раз говорил: инвесторы, вкладывая деньги в новострой, тщательно проверяйте застройщика. А то заработать около миллиона гривен на квартиру человек может, а проверить историю компании, почитать форумы-отзывы, поискать среди новостей – нет. На таких вот доверчивых людей и рассчитывают мошенники.

Недострой возникает от того, что кто-то собрал с людей деньги и закрыл лавочку, либо не рассчитал силы и не смог закончить объект. Второй вариант возникает немного чаще, особенно в условиях кризисных тенденций. Считаю, в такой ситуации государству немаловажно усилить ответственность за выдачу лицензий на строительство: если юридическое лицо обращается впервые, требовать с него большее количество документов и т.д. перед тем, как выдавать разрешения.

Теоретически “Киевгорстрой” со своими мощностями сможет “подхватывать” замороженные проекты. Мелкие компании, однозначно, на такое не способны - не обеспечены  достаточной финансовой подушкой. При этом, город должен создать условия, когда застройщику будет выгодно это делать, ведь зачастую экономически выгодней снести дом и построить новый, чем достраивать старый.

В целом, учитывая, что с каждым годом население Киева увеличивается, перспективы у первичного рынка строительства не плохие, плюс старый жилой фонд через десяток-другой лет просто развалится. Думаю, спрос будет на небольшие квартиры, преимущественно эконом класса. Инфляция и общее падение уровня жизни просто не дадут людям оплачивать коммуналку на большие метражи. Предвидя вопрос о возможном снижении цены на квартиры, сразу скажу - нет, дешеветь не будет. Ибо не дешевеют ни стройматериалы, ни земля, ни работа строителей.

Сейчас главное – поддержать строительную отрасль в целом, чтоб потом случайно не оказалось, что строить больше некому. Власти и городу выгодно давать преференции застройщикам – отрасль является мощным двигателем экономики. Это рабочие места и многомиллионные отчисления в бюджеты.

Владелец строительной компании “К.А.Н. Девелопмент” Игорь Никонов:

За последнее время на рынок зашло много новых компаний, которые достаточно активно застраивают Киев и область. В Киеве за последние месяцы отмечено начало продаж около 10 новых проектов, тогда как в области – десятки.

Однозначно, рынок развивается. К сожалению, такое активное развитие способствовало появлению в сегменте жилого строительства, мягко сказать, мало профессиональных игроков. Они не до конца понимают потребности своего потенциального покупателя, не соблюдают нормы и стандарты качества, не просчитывают все риски по реализации проектов, и, главное, не создают резервные фонды. Однако, есть ряд компаний, которые предлагают рынку качественный современный продукт.

Актуальным трендом сегодня становится желание людей платить исключительно за то, чем они пользуются. Никаких излишеств – только весь необходимый функционал. И мы, например, предлагаем сегодня новый формат жилья площадью 18-22 м.кв., который позволяет клиентам оптимизировать затраты не только на приобретение квартиры, но и на её дальнейшую эксплуатацию. Минимизация потребления ресурсов и снижение затрат - успешная и давно известная мировая практика жителей мегаполисов.

Среди основных причин нового строительного бума можно выделить девальвацию национальной валюты и резкое падение доверия населения к банковской системе в следствии массового банкротства банков. Люди покупают недвижимость в том числе и как средство сохранения денег.

При этом вопрос с надежностью застройщиков сейчас стоит остро, как никогда. На сегодняшний день на рынке работает порядка 30-40% малоизвестных застройщиков, которые путем демпингования цен пытаются отвоевать часть рынка. Но все должны понимать, что в случае резких колебаний цены они могут просто остановиться в виду недостатка резервных средств на достройку объектов. Поэтому потенциальным покупателям квартир я рекомендую крайне внимательно подходить к выбору застройщика: безусловно, цена – важна, но кому надо квартира по минимальной цене в доме, который никогда не достроится и не примется в эксплуатацию? Поэтому надежность застройщика, его финансовая стабильность, а также качество его проектов сегодня выходит на первый план. Я советую покупать квартиры у проверенных застройщиков или в уже завершённых объектах.

Кроме того, не следуют обольщаться на счет того, что крупные компании, смогут подхватить недостроенные проекты. Я считаю, что не смогут. Законодательно это не возможно. Если говорить о глобальной проблеме недостроев Киева, то данную проблему можно частично разрешить путём завершения строительства объектов муниципальными предприятиями. У КГГА существует специальная программа с целью урегулирования данной проблемы, однако возможности города не безграничны. Нужны изменения в законы.

Девелопер и представитель компании DIM Андрей Насиковский:

На сегодня строительная отрасль является локомотивом экономики в Украине и в частности в столице. И хотя строительный бизнес сейчас на подъеме, проблема с недостроями существует. Как правило, речь идет о проектах замороженных еще 8 -10 лет назад. За это время у таких строек образовался большой негативный шлейф, из-за чего инвестора очень тяжело убедить вкладывать деньги в такой дом.

Возьмем, к примеру, жилой комплекс (ЖК) “Артемида” от “Укрбуда”. Да, его достроили, но квартиры там очень и очень тяжело продавались. Возникает человеческий фактор - у людей вырабатывается недоверие и с этим тоже сложно потом бороться.

На каждый недострой нужно смотреть исключительно индивидуально. Если проект стоял, допустим, всего 3 года и вся документация в норме, то его еще можно “оживить”, такие проекты имеют будущее. Но есть недострои и другого типа: к примеру, 32-этажные “свечки” на Троещине.  

Т.е., по сути, недострои для строительных компаний - это проблема и обуза. Особенно, когда есть масса площадок с необходимым целевым назначением, где за полгода можно пройти все инстанции, получить все согласования и разрешения, сделать экспертизу, получить разрешение на строительство и спокойно начинать строиться. Думаю, проблему киевских недостроев комплексно и полностью решить не получится. Ну, или для этого потребуются, действительно, очень серьезные преференции и гарантии от государства.

Владелец ООО “Строительная компания “ГЕОС”, депутат Киевсовета (“Солидарность”) Николай Негрич:

На счет повышенной строительной активности. Визуально, кажется, что строят много. Но, в I квартале 2016 года в эксплуатацию в Киеве было сдано 128 тыс. кв.м. жилья, а за тот же период в 2015 году - 215 тыс. кв.м., т.е. - на лицо падение введения в эксплуатацию жилых домов процентов на 40. Если такая динамика сохранится, можно будет говорить о том, что в Киеве объем возведения нового жилья наоборот снижается.

Большинство застройщиков переходит в область, где уже нарастает конкуренция: Обухов конкурируют с Броварами, Бровары - с Борщаговкой и так далее. Такое соревнование притягивает инвесторов. Если в Киеве строителей не поддерживают, не долюбливают и постоянно критикуют, то область поступает совершенно иначе.

Что касается проблемы столичных недостроев. Если не брать в счет проекты господина Войцеховского, то в жилом строительстве - это единичные проблемные точки. Если учитывать стройки Войцеховского, то появляется около 30-40 масштабных заброшенных строек, с которыми необходимо как-то разбираться. С моей точки зрения, снова-таки с Войцеховским за скобками, глобальной проблемы недостроев в столице я не вижу.

Как решать такие проблемы? В каждом случае нужно искать индивидуальный подход. Если будущие жильцы видят, что дом достраивать уже некому, одна за другой возникают какие-то проблемы, то им нужно объединяться в какие-то кооперативы “пострадавших” и общими усилиями бороться за свои жилые метры. В частности, обращаться к киевской власти, которая должна помочь с оформлением земли, получением технических условий и т.д., а в дальнейшем искать других застройщиков, либо достраивать дом из своего кармана. Какой путь выбирать - уже их решение.

Я считаю, что это единственный рецепт, который может сработать. Я также понимаю, что всем людям, которые вложили свои кровные, не интересно и не хочется этим заниматься, но тем не менее другого пути нет. Мысль, что придет государство, чиновник и решит все их проблемы - лишь иллюзия, в которую хочется верить.

В любом случае, считаю, что в области строительный рынок будет стабильно и непрерывно расти, а в Киеве и объемы и темпы строительства жилья будут снижаться. Если развитие сферы строительства в столице в ближайшие годы останется на том же уровне, что и сейчас, то это уже будет хорошо.

Президент ГСК "Укрбуд" Максим Микитась:

В Киеве безусловно наблюдается повышенная строительная активность. В столице сосредоточено 50% строительных площадок всей страны. И вы эту активность видите невооруженным глазом – Киев напоминает одну большую строительную площадку. Этому поспособствовал как кризис – квартиры стали надежнее депозитов, так и приток людей в Киев, прежде всего с Востока Украины. Сейчас в столице продается более 40 тыс. квартир квартиры в  двухстах комплексах.  Но строительный бум еще впереди – сейчас сдаются квартиры, которые начали строиться в кризисный 2013-2014 год.

Проблема с недостроями будет еще долго актуальна. Сейчас в Киеве заморожены полторы сотни объектов. Недострои не сдаются по ряду причин, которые пока не устранены: несовершенное законодательство, отсутствие детальных планов территорий, сложности с получением участка и банальная нехватка денег у инвестора, связанная в первую очередь с дорогими кредитами. Часто компания начинает строительство, привлекает инвесторов, но просто не вытягивает строительство и объект "замораживают" на долгие годы.

И вот в такое сложное время закончить стройку мешают отряды организованных титушек, гастролирующих от стройки к стройке. На людях они кричат в мегафоны о нарушении своих прав и требуют свернуть работу. Но как только дело доходит до переговоров –  начинают вымогать деньги или квартиры.

"Укрбуд" достроил такие знаковые объекты для Киева как  ЖК "Артемида", "Герцен-Парк", "Парк-холл "Горький" и "Лесной", которые в свое время не смогли закончить предыдущие застройщики. Часто инвесторов нам приходилось разыскивать почти как в передаче "Жди меня" - люди уже потеряли надежду вселиться в оплаченное жилье.

Мы готовы достраивать и имеем большой опыт расконсервации объектов, проведении технических и юридических экспертиз, последующих изменений проекта - речь в первую очередь идет об уменьшении площади квартир – однокомнатные по 80 метров сейчас не актуальны.

А что касается поддержки, то в первую очередь город должен стимулировать строителей браться за подобные не особо выгодные проекты. Это и наведение порядка с паевыми взносам, помощь в подключении к городским сетям и т.д. Завершение строительства – уже решение социальных проблем. Разработана концепция по возрождению недостроев – сейчас ее обсуждают в профильном Министерстве и комитетах ВР. Впрочем, на сегодняшний момент все еще нет закона, который регулировал бы этот вопрос.

Рынок еще далек от насыщения и работы хватит всем. Как только закончится кризис, появятся интересные решения по обновлению хрущевок и застройки промзон. Что касается спроса на жилье, то по-прежнему будут востребованы квартиры небольшой площади, важна для людей и инфраструктура рядом, хорошая транспортная развязка. Сейчас средняя площадь однокомнатной квартиры в Киеве – 40 кв. м. Для сравнения, в Мюнхене стандартной однокомнатной квартирой считается 28 кв. м. Также не секрет, что квартиры в кирпичном доме раскупаются за несколько месяцев, тогда как монолитно-каркасные объекты менее востребованы.

Директор коммунального предприятия (КП) “Житлоинвестбуд-УКБ”, депутат Киевсовета (“Солидарность”) Вячеслав Непоп:

Проблема недостроев в Киеве формировалась в течение последних 10 лет. На сегодня в столице с нарушением действующих градостроительных норм строится или приостановлены работы на более чем 500 объектах, из которых жилого назначения - около 100. По приблизительным подсчетам - это более 12 тысяч пострадавших инвесторов.

Проблема сложная и требует исключительно комплексного подхода, в том числе и на законодательном уровне. На мой взгляд, для ее решения для начала необходимо:

1. Не допустить начала работ на новых объектах с нарушением строительного законодательства. Ответственность: ГАСИ, КГГА, РГА.

2. Провести тщательный анализ по каждому объекту незаконного строительства с принятием решения на уровне председателя КГГА и Минрегионстроя (среди столичных “долгостроев” есть объекты, финансируемые из государственного бюджета). Ответственность: КГГА, РГА, правоохранительных органов.

3. После выполнения пункта 2 разработать программу ликвидации “долгостроев” с принятием решения на уровне Кабмина.

4. Доработать законопроект “О защите прав пострадавших инвесторов при строительстве жилой недвижимости”, который был внесен в Верховную Раду в конце 2013 года, но получил замечания Главного юридического управления. КГГА в 2015 году инициировала его доработку, на сегодня закон так и не принят.

Если говорить конкретно о КП “Житлоинвестбуд-УКБ”, то за последние годы мы принимали участие в достройке нескольких жилых домов, где предыдущий заказчик был готов передать участок, недострой, и существовали экономические условия достроить эти объекты. Но это единичные случаи.