Новая (дополнительная) жилплощадь вдруг стала жизненно важной необходимостью, а свободных средств в данный конкретный момент нет даже на первоначальный взнос по ипотеке… Возможна для человека такая ситуация? Почему бы нет? По крайней мере, сегодня на рынке предлагаются различные ипотечные и другие финансовые продукты, которые предназначены как раз для выхода из таких положений. Соответствующие программы - кредит без первоначального взноса - предлагают многие крупные банки: Сбербанк, Райффайзенбанк, Газпромбанк, НОМОС-Банк, ВТБ24 и другие. Правда, нельзя сказать, что это обходится без определенных потерь для “безденежного” клиента.

Конечно, “без первоначального взноса” - это только так называется. В любом случае этот взнос осуществляется, только он эквивалентируется в какие-то иные формы - залоги, гарантии, поручительства, долги и т. д. При этом банки стремятся компенсировать сравнительно более высокие риски по своевременному возврату ипотечного кредита. В первую очередь за счет ставки - без первоначального взноса она будет ощутимо больше.

Вообще, специалисты в несколько разных тонах характеризуют возможность получения ипотечных кредитов без первоначального взноса. Например, генеральный директор компании “Континент” Галина Гараева считает, что отсутствие средств на первоначальный взнос не отменяет перспективы получения именно ипотечного кредита. Другие говорят, что для классической ипотеки это в большинстве случаев невозможно и 10-15% от стоимости приобретаемой недвижимости у заемщика обязательно должны иметься в наличии. “Банки не готовы настолько рисковать, чтобы выдавать кредиты тем, у кого нет даже минимальных накоплений”, - замечает руководитель департамента ипотеки и кредитов компании “НДВ-Недвижимость” Кристина Шульгина. Правда, тут же она добавляет, что “если кредит все же нужен, а первоначального взноса нет, то нужно рассматривать варианты…” То есть, по сути, с тем, что эти варианты все же есть, согласны все эксперты.

Какие гарантии?

Один из вариантов - заложить банку недвижимость, имеющуюся в собственности у претендента на получение ипотеки. Или иное имущество. Главное, чтобы оно дорого стоило. “В качестве дополнительного обеспечения может выступать другая недвижимость, помимо приобретаемой по ипотеке, - говорит Галина Гараева. Таким образом, один кредит - на первоначальный взнос - берется под залог имеющейся квартиры, другой - под залог приобретаемой”. В ряде случаев банк может принять в качестве залога движимое имущество - например, дорогой автомобиль. Некоторые банки принимают в качестве дополнительного обеспечения высоколиквидные ценные бумаги. Кристина Шульгина напоминает о варианте с программой “Переезд” от АИЖК, когда заемщик погашает кредит перед банком уже после продажи своего жилья.

Для отдельных банков гарантом для оформления ипотеки без первоначального взноса может служить поручительство физического или юридического лиц. Естественно, поручители должны быть финансово состоятельны и иметь безупречную репутацию.

Кредит на кредит

Если в залог оставить нечего, то всегда есть вариант с потребительским кредитом на сумму первоначального взноса - доступный, но достаточно обременительный. “Он упрощает получение ипотеки и позволяет рассчитывать на гуманные условия по ипотечному кредиту, отпадает необходимость предоставления дополнительного обеспечения и поиска поручителей, - говорит Галина Гараева. - Но в то же время возникает необходимость выплачивать высокую ставку на период погашения потребкредита. И вообще, получается, что на начальном этапе приходится выплачивать два кредита вместо одного”. Кристина Шульгина замечает, что данный вариант предусматривает повышенные процентные ставки 18-25%, а также ограничения по суммам и срокам кредитования. “Мы советуем трижды подумать, прежде чем оформлять потребительский кредит для первоначального взноса по ипотеке, - советует эксперт. - Во-первых, нагрузка для заемщиков с неустойчивым финансовым положением может оказаться непосильной. Во-вторых, банк, принимающий решение о выдаче ипотеки, может либо уменьшить сумму, узнав о действующем потребительском кредите при проверке клиента, либо вообще потребовать погасить взятый потребительский кредит”.

Председатель совета директоров компании “БЕСТ-Новострой” Ирина Доброхотова, правда, замечает, что в некоторых случаях вариант с потребительским кредитом может оказаться эффективным. “Если, например, супруги не оформили официальный брак, то один из них может взять потребительский кредит, другой - оформить ипотеку (выгодно, если он выберет банк, в котором является зарплатным клиентом), - говорит руководитель “БЕСТ-Новострой”. Но в таком случае придется рассчитать свои силы, чтобы суметь гасить оба кредита. Кроме того, второй супруг не сможет выступить созаемщиком по ипотеке.

Спецпродукт

Есть вариант, который, впрочем, назвать “без первоначального взноса” можно лишь условно, зато он предполагает более выгодные для заемщика условия по ипотеке. Речь идет о тех случаях, когда в качестве “первых денег” выступает целевой депозит, который будущий ипотечный клиент открывает в банке, чтобы впоследствии в нем же оформить жилищный кредит. “Но уже с преференциями, - замечает Ирина Доброхотова. - В частности, с более низкой ставкой, чем по базовой ипотечной программе. Например, такая программа действует в Абсолют Банке (“Ипотека+” - вклад под 8,5% годовых с возможностью пополнения). Минус подобного депозита: он должен быть использован как первоначальный взнос по ипотеке в том же банке - в противном случае начисляется минимальная ставка, как по вкладу “До востребования”. Таким образом, заемщик должен сделать вклад, предварительно рассчитав, что полученной суммы хватит в качестве первоначального взноса, а срок вклада в то же время ограничен - например, один год”.

Коммерческий директор, партнер ГК Глубина Алексей Колгушкин поведал также о довольно интересной схеме, которая, правда, по его словам, в России пока не получила широкого распространения. “Клиент, не имеющий средств на выплату первого взноса, обращается к застройщику, и тот фактически выплачивает взнос за покупателя, гарантируя банку последующие выплаты на определенный период времени, - рассказывает специалист. - То есть строительная компания в данной ситуации выступает созаемщиком, или гарантом по ипотеке. Впоследствии клиент возвращает ей “одолженные” на первый взнос средства”. Однако реализация этой схемы возможна только в том случае, если между банком и застройщиком есть договоренность о соответствующем сотрудничестве. Пока в России ни банки, ни сами застройщики к такому сотрудничеству не стремятся - никто не хочет рисковать. Первые требуют гарантий по выплатам на длительный период времени, вторые же готовы их давать лишь на несколько месяцев. “Но, теоретически, при грамотном оформлении прав и обязанностей сторон такая схема приобретения недвижимости в кредит может серьезно стимулировать развитие рынка ипотеки”, - говорит Алексей Колгушкин.