Покупка квартиры – дело серьезное и рискованное. При совершении сделки нужно быть предельно осторожными и стараться не попасть в ситуации, когда она может быть оспорена. Какие предложения квартир должны вызывать подозрение или отказ от приобретения?

Жилье с обременением

В группу риска при покупке квартиры попадает недвижимость, находящаяся под обременениями, начиная с залога или ареста и заканчивая прописанными в ней несовершеннолетними детьми. «В случае наличия ипотечного кредита по квартире большинство банков-кредиторов готовы разрешить реализацию такой квартиры, правда, при соблюдении процедуры, определенной банком. Очень тяжело купить такую квартиру по ипотеке, если ваш банк и банк продавца-должника не совпадают. Если вы знаете об аресте квартиры, то от ее приобретения необходимо отказаться. Это значит, что по квартире есть текущий спор, который будет решаться в суде. Обычно, даже наличие старого и снятого запрета/ареста заставляет нашу юридическую службу более тщательно раскапывать историю по квартире», - рассказал Андрей Банников, руководитель вторичного отделения компании «Азбука Жилья». Кроме того, если вы узнали, что в квартире зарегистрированы лица, не являющиеся собственниками, то перед сделкой необходимо взять соответствующие обязательства от них по снятию с регистрационного учета, и обязательно удерживать некоторую существенную сумму стоимости квартиры до выписки всех жильцов. В случае, если вы покупаете квартиру с еще неисполненной рентой, то вам необходимо получить на это согласие рентополучателя, дождаться прекращения ренты и оформить сделку обычным договором купли-продажи. Все эти обременения должны быть прописаны в справке из ЕГРП, поэтому ее необходимо взять и внимательно почитать.

Как отметила Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», самое пристальное внимание также следует уделять квартирам с приватизационной историей, в которых проживают дети. В этом случае риск может быть связан с неучастием в приватизации несовершеннолетнего ребенка. «В первоначальной редакции закона №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 1991 года не было ни слова о правах детей. Он позволял гражданам оформлять квартиры в собственность с согласия всех совершеннолетних членов семьи. И только в 1994 году в закон были внесены изменения, согласно которым дети также должны были в обязательном порядке участвовать в приватизации. В период с 1991 по 1994 годы появилось большое количество квартир, в которых ребенок был прописан на момент приватизации, но не включен в число собственников. Соответственно, сделки с подобными объектами недвижимости чрезвычайно рискованны. Подросшее чадо может спокойно воспользоваться своим правом на однократную приватизацию и оспорить сделку в суде», - рассказала она.

Купля-продажа недвижимости, на которую могут претендовать несовершеннолетние, априори находится в зоне риска. Такие сделки также могут быть оспорены, а суд однозначно вынесет вердикт не в вашу пользу.

Квартиры по наследству

Также, как отмечают эксперты, проблемными являются и сделки с квартирами, полученными в результате наследования. «Наиболее распространенной является ситуация, когда кого-либо из наследников не извещают о смерти бывшего владельца жилплощади. Нотариус может не знать весь перечень таких лиц и оформить вступление в наследство только на того, кто подал соответствующее заявление в срок (в течение полугода после смерти наследодателя)», - отметила Мария Литинецкая. По ее словам, новый хозяин квартиры продает ее, а спустя какое-то время объявляются другие наследники. Если они смогут доказать, что не знали о смерти наследодателя, то суд примет их сторону и аннулируют сделку, совершенную с унаследованным имуществом. Защититься от таких ситуаций практически невозможно. В некоторой степени гарантией является нотариально заверенная расписка продавца о том, что он берет на себя ответственность по урегулированию претензий остальных наследников в случае их возникновения.

Аварийный дом

Продажа квартир в аварийных домах, как правило, находится под запретом. Однако если официально запрет не наложен, и купить квартиру в доме можно, то совершать подобную сделку стоит только в том случае, если дом включат в программу по переселению из аварийного жилья и будут расселять. В этом случае собственник сможет в будущем получить новую квартиру с лучшими характеристиками с минимальной доплатой или претендовать на равноценное жилье. Однако так бывает не всегда, можно прожить в условиях разрухи долгие годы.

Социально-неблагополучный район

По словам Вадима Ламина, управляющего партнера агентства недвижимости SPENCER ESTATE, если есть возможность выбирать район для покупки квартиры, то лучше исключить неблагоприятные из сферы своих интересов. «Проявления «неблагополучия» будут в той или иной форме сопровождать вас всегда – не думаю, что нужно их покупать за свои деньги», - отметил он. Хотя цена в таких районах будет более чем привлекательна. «Если говорить о Москве, то все-таки в нашем городе нет бразильских фавел. Но районы неравнозначны. Чем более неблагополучен район, тем дешевле в нем квартиры. Можно привести в пример районы Бирюлево, Гольяново, Алтуфьево… Но в данных районах квартиры приобретаются и продаются в неменьших количествах, чем в более благополучных районах», - подчеркнул Андрей Банников.

Инфраструктура и транспортная доступность

Как отметил Вадим Ламин, плохая транспортная доступность – проблема серьезная, ведь фактически, тратя лишние деньги и время на транспорт, вы тратите деньги, за которые могли бы купить квартиру в более комфортном районе. «С другой стороны, все меняется, метро «расползается» по городу, и вот уже плохие с точки зрения доступности районы существенно приближаются к центру. Другой вопрос – готовы ли вы ждать?» - пояснил эксперт.

А по словам Андрея Банникова, плохая транспортная доступность, минимальный набор социальной инфраструктуры – эти факторы всегда уже заложены в снижение стоимости квартиры. «Поэтому будьте аккуратны в приобретении дешевых квартир в районе, который вам плохо знаком. Возможно, за приятной ценой скрываются серьезные неудобства для вашей семьи», - отметил эксперт.

Как подчеркнула Мария Литинецкая, важность данных факторов каждый покупатель оценивает для себя самостоятельно, поэтому в отношении этих параметров трудно дать универсальные советы. К примеру, транспортная доступность всеми воспринимается по-разному: одни считают необходимым наличие в пешей доступности станции метро, а для других важны хорошие дороги, потому что они пользуются не общественным транспортом, а автомобилем.

«Социально-неблагополучный район, плохая транспортная доступность, недостаточно развитая инфраструктура могут оказаться неочевидными, особенно для покупателей из регионов. Однако многие покупатели ориентируются, прежде всего, на бюджет покупки и ищут квартиру в конкретном районе. Поэтому даже если район имеет объективные недостатки, но дом и квартира в хорошем состоянии, это не может являться препятствием для совершения сделки, особенно если покупателя устраивает бюджет», - пояснила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Проблемы с документами

При планируемой покупке стоит обратить внимание на документы (или их отсутствие), которые могут указать на проблемы с квартирой. «В частности, если нет расширенной (архивной) выписки из домовой книги. Этот документ отражает список всех, кто когда-либо был зарегистрирован на данной жилплощади и по какой причине снимался с регистрационного учета. Важно проверить, чтобы на момент покупки среди «выписанных» не было тех, кто отбыл в армию или в места лишения свободы – такие лица могут по возвращении оспорить сделку по продаже квартиры и зарегистрироваться там вновь. Также нужно проверить технический паспорт, нет ли незаконной перепланировки», - рассказала Ирина Доброхотова. Для проверки данных нюансов лучше всего привлечь к сделке квалифицированного юриста, имеющего опыт работы с недвижимостью, и, конечно, риэлтора.

«У профессионалов рынка есть свои методы проверки, установления реальной ситуации по квартире. Порой, для этого требуется время. Если вы хотите купить квартиру быстро и без проблем, обратите повышенное внимание на документы. Главное – свидетельство, паспорт, а дальше уже по мере необходимости. Все справки заинтересованный продавец обычно предоставляет без проблем. Любое сомнение следует трактовать в сторону негатива и жестко проверять», - пояснил Вадим Ламин. Как отметили эксперты, существуют определенные виды правоустанавливающих документов, которые вызывают нежелание приобретать квартиру для клиента. К таким документам относятся «свежее» свидетельство о наследстве, сделки с недвижимостью по доверенности, несколько перепродаж в течение короткого срока. «Больше всего рисков таят в себе сделки, заключаемые по доверенности лицом, не являющимся собственником. Покупка недвижимости по доверенности – это своеобразная «русская рулетка». «Во-первых, доверенность может быть отозвана, для этого доверителю нужно только еще раз посетить нотариуса, который ее заверял, и оформить у него же заявление об аннулировании документа. Вполне возможно, что вас в известность об отзыве доверенности не поставят, возьмут деньги и заключат договор купли-продажи, который является фикцией. Во-вторых, доверитель может умереть. И, наконец, в-третьих, оказаться недееспособным. Во всех этих случаях сделку признают недействительной, квартира вернется к прежнему владельцу или его наследникам, а вам предстоят долгие тяжбы за возвращение своих «кровных»», - отметила Мария Литинецкая.

Сделка с заниженной суммой

Следующий тип продажи, который должен вызвать подозрение и от которого стоит отказаться – это сделки с заниженной суммой. «Часто продавец просит указать в договоре цену ниже реальной стоимости жилья, мотивируя это нежеланием платить налоги. Однако по действующему законодательству, сделка может быть оспорена в суде, если продавец заблуждался в стоимости продаваемого объекта, а доказать, что вы купили квартиру дороже, будет крайне сложно. Практически единственный способ полностью обезопасить при совершении покупки недвижимости – заключить договор титульного страхования. Он обеспечивает защиту на случай утраты права собственности на недвижимость, если сделку признают незаконной по причине событий, которые не были известны покупателю на момент заключения договора», - заключила Мария Литинецкая.

Чтобы минимизировать перечисленные риски, эксперты советуют внимательно изучить историю квартиры, понять, когда и как собственник ее приобрел, за кем числилась квартира до этого, кто был в ней зарегистрирован и почему снимался с регистрационного учета. Также следует навести справки о семейном положении продавца и в случае, если квартира была приобретена в браке, получить согласие второго супруга на совершение сделки. Не лишним будет увидеть документ от психиатра и нарколога, подтверждающий дееспособность продавца, потому что расторжение договора купли-продажи по причине невменяемости одной из сторон нельзя назвать редким явлением.