17 мая 2016 г. на заседании Госсовета по вопросам развития строительного комплекса под председательством Президента Владимира Путина был поднят вопрос совершенствования защиты участников долевого строительства.  С того времени представителями рынка и профильным министерством были высказаны порой диаметрально противоположные предложения и мнения относительно изменения  текущей системы защиты дольщиков.  

Своим мнением относительно положения дел в сфере защиты участников рынка долевого строительства и возможным вариантом развития ситуации поделился Александр Артамонов, председатель комитета Всероссийского Союза Страховщиков по перестрахованию и генеральный директор страховой компании «РЕСПЕКТ».

1. Почему, несмотря на все принимаемые меры и вроде бы наличие определённых инструментов защиты, тема обманутых дольщиков не теряет своей актуальности?

В условиях кризиса участие в долевом строительстве для значительного числа наших соотечественников становится единственным возможным вариантом решения жилищного вопроса. По данным Росреестра, в первом квартале 2016 года в России было заключено порядка 170 тысяч договоров долевого участия – на 13,3% больше, чем за аналогичный период предыдущего года.

При этом за последние годы тема эффективного и полного регулирования рынка долевого жилищного строительства быстро переросла в острый социальный вопрос. Число обманутых дольщиков, безусловно, снижается, но при этом всё ещё остается стабильно высоким, риски потери дольщиками своих вложений сохраняются. Все это приводит к социальному напряжению в обществе, причем среди самой экономически и политически активной части населения. Вполне естественно, что в интересах правительства как можно скорее и эффективнее решить эту проблему. Решить раз и навсегда, чтобы больше не вспоминать про «перекрытые дольщиками федеральные трассы».

2. Но государством уже предприняты определённые меры по защите интересов дольщиков…

Да, действительно, был принят закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее в тексте – 214-ФЗ, – прим. редакции), призванный защищать интересы участников рынка долевого строительства, в первую очередь – дольщиков. Привлекать денежные средства на строительство стало можно только по договорам долевого участия, которые проходят официальную государственную регистрацию. При этом начинать сбор средств застройщик может только после того, как оформит право собственности или договор аренды на земельный участок, получит разрешение на строительство и опубликует проектную декларацию. Кроме того, в законе обозначены условия передачи объекта строительства дольщику, оформление права собственности на квартиры и многие другие важные моменты

3. Каким образом закон регулирует ситуации финансовой несостоятельности, банкротства застройщика – ведь, насколько я понимаю, именно такие ситуации – основная причина появления «обманутых дольщиков»?

Согласно законодательству, дело о банкротстве может быть заведено, если застройщик, привлекающий денежные средства граждан, более трех месяцев не может расплатиться с кредиторами или совершить обязательные платежи. При банкротстве застройщика дольщик подает заявление в суд и сам выбирает, хочет он получить обратно деньги или всё-таки обещанную квартиру. Если дом ещё не достроен – решением суда дольщикам могут передать права на незавершенный объект строительства и земельный участок для формирования жилищно-строительного кооператива, который будет достраивать дом. По закону участники долевого строительства находятся в первой очереди кредиторов при банкротстве застройщика.

4. Что делать, если при банкротстве застройщика не хватает денег для покрытия убытков дольщиков?

Закон предусматривает три варианта, гарантирующих дальнейшее обеспечение взятой ответственности застройщиков перед дольщиками:  поручительство банка, членство в обществе взаимного страхования застройщиков (далее в тексте – ОВС, - прим. редакции) или коммерческое страхование гражданской ответственности застройщика (далее в тексте — ГОЗ, — прим. редакции). Цель любого из этих вариантов одна – если застройщик обанкротится или на его залоговое имущество будет наложен арест, что сделает невозможным выполнение обязательств перед дольщиками, каждый участник долевого строительства может рассчитывать на возмещение убытков – страховая компания, ОВС или банк выплатят эти деньги. Если ответственность не обеспечена, договоры долевого участия просто не регистрируются государством и застройщик не может привлекать дольщиков.

5. 17 мая на заседании Госсовета по вопросам развития строительного комплекса Президент Владимир Путин озвучил следующее мнение: «Существующих мер, к сожалению, пока недостаточно, чтобы предотвратить риски незавершённого строительства и надёжно защитить права граждан. Так, пока нет ни одного примера завершения жилищных объектов за счёт страховых средств». Как вы можете это прокомментировать?

Безусловно, это оправданно, нужно предпринять дополнительные меры, которые позволят ещё надёжнее защищать интересы участников рынка долевого строительства. Мы считаем, что целесообразно продолжать  совершенствовать страховую часть — усиливать требования регулятора к деятельности страховых компаний, работающих на этом рынке, например, мы считаем обязательным  требованием к страховой компании ее полноценное региональное присутствие для максимальной оперативной работы с застройщиками и дольщиками.

Мы считаем необходимым обеспечение возможности для страховщика ГОЗ права суброгации в отношении виновника убытка. Сейчас это невозможно: при наступлении страхового случая страховщик выплачивает компенсацию дольщикам, но не может компенсировать свои убытки, так как предметом страхования является гражданская ответственность застройщика и виновник убытка одновременно является страхователем. Дольщики могут потребовать передачи прав на незавершенный объект строительства и земельный участок, создать свой ЖСК и достроить жилье самостоятельно, а страховая компания не может в качестве компенсации своих затрат получить от виновника убытка права на недостроенный объект и земельный участок. Хотя, будь такая возможность, все бы остались в выигрыше – дом был бы достроен и сдан, дольщики получили бы свои квартиры, а страховая компания сэкономила бы на выплате компенсаций.

Мы постоянно анализируем ситуацию на рынке и на первое июня видим десятки застройщиков, находящихся в предбанкротном состоянии. Среди них есть и наши клиенты, и мы сейчас готовимся к выплате компенсаций, поэтому вопрос суброгаций не является для нас отвлечённым.

6. Сейчас озвучивается создание государственного компенсационного фонда в жилищном строительстве. Насколько реально необходимо и возможно создание фонда, который бы эффективно компенсировал убытки в сфере долевого строительства?

В теории компенсационный фонд защиты дольщиков, который был бы головным регулирующим центром сферы страхования рисков долевого жилищного строительства, – отличная инициатива. Вполне достойная самого серьёзного рассмотрения. Но и тут необходимо учесть ряд нюансов. Невозможно покрывать все вероятные убытки в сфере долевого строительства жилья – ни одна страховая организация в мире за такое не возьмется, и объемы фонда для этого должны быть неимоверно огромными. Кроме того, такая система безусловного покрытия всех возможных убытков мотивировала бы недобросовестных застройщиков за счет фактической солидарной ответственности. Но, как прозвучало на госсовете, государство не должно выступать «спонсором» некорректной, непрофессиональной работы девелоперов. Всё-таки нормы закона должны регулировать рынок, давать ему возможность развиваться естественным образом и стимулировать здоровую конкуренцию, осуществляя отсев «больных», а не безусловно покрывая всеобщую безответственность, то есть за счёт добросовестных девелоперов или налогоплательщиков вытягивая некомпетентных или недобросовестных застройщиков.

7. Как, по-вашему, должна формироваться и функционировать система защиты дольщиков с механизмом компенсационного фонда?

Если вообще рассматривать потенциальное место компенсационного фонда в системе защиты интересов участников рынка долевого строительства, то мы предлагаем трехуровневую систему комбинирования страховой защиты, защиты на уровне компенсационного фонда и на уровне перестраховщика.

Что мы имеем в виду: убытки до одного миллиарда рублей остаются на удержании страховых компаний, с их собственной перестраховочной защитой. Ответственность выше одного миллиарда рублей  компенсируется из фонда, который формируется за счет определенных фиксированных отчислений от всех застройщиков, эти отчисления должны быть частью страховых взносов. А при наступлении катастрофических событий, когда даже ресурсов фонда недостаточно для компенсации ответственности, подключается третий уровень – это национальная перестраховочная компания или перестраховочная защита за рубежом. По сути дела, компенсационный фонд наделяется функцией перестраховщика относительно страховых компаний, но, в свою очередь, он перестраховывает свои риски в национальной перестраховочной компании, законопроект о создании которой уже принят Госдумой в первом чтении. Либо путем прямого выхода на зарубежную перестраховочную высокорейтинговую защиту, которая, например, есть у СК «РЕСПЕКТ». Пусть этот компенсационный фонд использует все лучшие перестраховочные ёмкости, которые обозначены перед ЦБ этими уполномоченными страховыми компаниями.

Однако получается дилемма, требующая внесения поправок в 214-ФЗ. Сейчас на уровне озвучиваемых идей фонд выглядит как гигантский ОВС под эгидой Минстроя со всеми недостатками солидарной ответственности. Что в принципе не подразумевает под собой какой-либо селекции и оценки рисков, которые в настоящее время обеспечивают страховые компании, и тем более такой фонд не подразумевает перестраховочной функции и защиты.

Происходит путаница в понятиях, что такое страхование и перестрахование.

С нашей точки зрения такая система имеет право на существование, однако, как показывает практика, усложнение уже сложившихся процедур приведет к росту стоимости квартир для дольщиков, а также парадоксальным образом увеличит количество недобросовестных застройщиков.

8. Каким именно образом устранение страховых компаний из процесса страхования ГОЗ может быть выгодно «сомнительным» застройщикам?

Всё просто: сейчас именно страховщики и банки выступают тем эффективным фильтром, «санитарами леса», если угодно, отсеивающим с рынка недобросовестных девелоперов. При наличии первых признаков финансовой и операционной несостоятельности нормальные страховые компании попросту отказывают застройщикам в страховании, либо прекращают заключение новых договоров в рамках генерального и выдачу полисов. Ни одна профессиональная страховая компания или банк не заинтересованы принимать на баланс высокорисковые объекты, так как они влекут за собой значительные убытки.

В результате недобросовестные застройщики вынуждены «бегать» по рынку и искать, как всё-таки застраховать свои объекты,  поскольку без страхования ГОЗ  они не имеют права привлекать средства дольщиков.

Таким образом, в перспективе 2-3 лет с уже действующим механизмом регулирования рынка произойдёт его «очистка» от существующих недобросовестных игроков. После чего вероятность появления новых «несостоятельных» застройщиков будет минимальна. Естественно, ряд компаний-девелоперов, многие годы бесконтрольно привлекавших средства дольщиков в сомнительные проекты и «перекидывавших» деньги с одной стройки на другую, совершенно не заинтересованы в таком сценарии развития рынка.

Для самостоятельной экспертной оценки застройщиков компенсационному фонду потребуется высокоэффективная система для точного расчета тарифов по каждому конкретному застройщику. В противном случае, если будет принят единый плоский тариф отчислений, некоторые недобросовестные участники рынка будут нарушать взятые на себя обязательства, а платить за них будет государство, либо более добросовестные коллеги. И если объем фонда будет составлять, как было предварительно озвучено Минстроем, 30-35 миллиардов рублей в год, его хватит максимум на 30-35 объектов. Не самая серьезная цифра, если учесть, что общий объем рынка долевого жилищного строительства в России – 1,5-2 триллионов рублей в год. Без скрупулезного подхода к отбору застройщиков средства фонда могут закончиться очень быстро. Что будет предпринято в этом случае? Государство дофинансирует фонд за счет налогоплательщиков, то есть в итоге опять обычные граждане заплатят за недобросовестных застройщиков.

На данный момент не существует никакой государственной федеральной базы по компаниям-застройщикам. Так что государству для формирования этой базы и возможности высокопрофессиональной оценки застройщиков понадобится быстро создать обширную инфраструктуру – аналогичную тем, которые страховые компании формировали годами. Так, наша компания СК «РЕСПЕКТ» экспертную трехуровневую систему мониторинга и оценки рисков, но мы на этом рынке больше пятнадцати лет. Сможет ли компенсационный фонд оперативно создать подобную экспертную инфраструктуру –  пока остается под вопросом.  

Сомневаюсь, что в текущей ситуации «изобретение колеса» – удачное вложение бюджетных средств. Зачем отказываться от уже существующих эффективных наработок для доскональной многоуровневой проверки девелоперов, которые уже есть у страховых компаний? Удаление из процесса оценки застройщиков таких игроков, как банки и страховые компании, только на руку недобросовестным компаниям-девелоперам.

9. Подводя итог, скажите, как, по вашему мнению, должна быть окончательно решена проблема «обманутых дольщиков»?

Во-первых, думать, что текущее законодательство несостоятельно — рано: ему просто нужно дать время, чтобы собрать статистическую базу и проявить себя. Конечно, какие-то нормы и требования необходимо внедрять уже сейчас, например, вопросы суброгации и требований к инфраструктуре страховых компаний. Самым невыгодным ходом сейчас было бы возложение бремени страхования риска невыполнения застройщиком обязательств по договорам долевого участия на плечи самих дольщиков или налогоплательщиков – как я уже неоднократно повторял, это может обострить социальную напряженность и замотивирует недобросовестных застройщиков продолжать свою деструктивную деятельность на рынке.

Во-вторых, на наш взгляд, наиболее эффективным инструментом для усиления защиты интересов всех участников рынка долевого строительства было бы создание трехуровневой системы страховой защиты. На первом уровне профессиональные страховые компании, которые оценивают все возможные риски и ведут застройщиков, не прекращая тщательный мониторинг возводимых объектов. На втором – внутриотраслевой пул страховщиков, контролирующий добросовестность страховщиков и готовый «подставить плечо» при возникновении убытков свыше 1 миллиарда рублей. На третьем уровне – глобальный перестраховщик, в идеале – национальная перестраховочная компания на базе емкостей мегарегулятора, которая покроет убытки в случаях, если не хватит собственных средств пула страховщиков. В таком случае точно не возникнет ситуации, когда дольщик замороженной стройки не будет знать, с кого спрашивать компенсацию понесенного убытка.

В-третьих, с нашей точки зрения, необходимо создать такую систему, которая всё-таки будет мотивировать рыночное саморегулирование, отсеивать недобросовестных застройщиков и страховщиков. Необходимо также повышать культуру участников рынка. Чтобы страховые компании уделяли достаточно внимания андеррайтингу и перестраховочной защите, застройщики не гнались за дешевыми тарифами, а дольщики могли оценить степень риска участия в долевом строительстве, заранее поинтересовавшись, у какой конкретной компании застрахован девелопер. По сути, страховщик застройщика должен являться своего рода «знаком качества» возводимого объекта, гарантирующим дольщикам полноценную защиту их интересов.