Установленный законом механизм и в части определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, и в части ставки их налогообложения практически не поддается оспариванию в суде.

Последние изменения в законодательстве, вводящие зависимость налогов на все объекты недвижимости от кадастровой стоимости и самое главное — возлагающие полномочия по установлению размеров этих налогов на местные органы власти, преследовали вполне разумную и правильную цель — пополнить местные бюджеты за счет собственников недвижимости.

Однако предоставленные муниципалитетам полномочия не просто способны, но и непременно приведут к бесконтрольному, точнее сказать, узаконенному рейдерству со стороны чиновников и администраций. Более подробно о том, как муниципалитетам открыли дорогу к захвату коммерческой недвижимости, рассказал адвокат Олег Сухов.

Местные органы власти определят кадастровую стоимость и налог

Если обратиться к изменениям порядка налогообложения, то сводятся они к двум основным. Первое — теперь вся недвижимость должна быть оценена по кадастровой стоимости, максимально приближенной к рыночной. На основании такой кадастровой стоимости принимается налоговая база для исчисления налога на недвижимость. Второе — именно местные органы власти станут определять и саму ставку налога, которая для коммерческой недвижимости составит от 0,1 до 2 % от кадастровой стоимости.

Таким образом, определение как самой кадастровой стоимости, так и налога, опирающегося на нее, возложено на муниципальных чиновников.

Как это будет выглядеть в жизни? 

«Очень страшно и совершенно предсказуемо, — отмечает Олег Сухов. – Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется оценщиками при кадастровых палатах Росреестра, которые тесно связаны с местными органами власти. Для них, если понадобится, завысить или, наоборот, занизить кадастровую стоимость на 30 и более процентов на практике не представляет никакого труда. А если к этому прибавить полномочия чиновников по определению налоговых ставок от самых низких до самых высоких, то ситуация становится совершенно коррупционной».

«На одном из судебных заседаний, — рассказывает эксперт, — при установлении кадастровой стоимости земельного участка суд опросил представителей двух оценочных компаний для выяснения причины возникших различий в оценке недвижимости почти в два раза. На что эксперты пояснили, что для объектов недвижимости разница в кадастровой стоимости в 30 % — вполне нормальное явление».

Почему новые полномочия местных властей по установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости и определению налоговых ставок приведут к узаконенному способу отъема у собственников самой экономически привлекательной коммерческой недвижимости и как это будет происходить?

Классический пример грядущего рейдерства

«Классический способ рейдерства заключается в следующем, — объясняет Олег Сухов, — приближенные к местным властям лица выявляют самые экономически выгодные объекты коммерческой недвижимости и инициируют установление их максимальной стоимости». В Московской области цена однотипной коммерческой недвижимости может варьироваться от 50 000 до 500 000 рублей и выше за квадратный метр, что позволяет в десятки раз увеличивать или уменьшать кадастровую стоимость любого объекта коммерческой недвижимости.

Затем муниципальные чиновники устанавливают максимальный размер налога на понравившуюся недвижимость, и собственник помещения площадью, допустим, 200 кв. м будет обременен налогом, равным 2 % в год от суммы 100 миллионов (500 000 р./кв. м × 200 м). В приведенном примере размер налога в год составит 2 млн рублей, в месяц — 166 000 рублей. Каждый ли владелец коммерческого объекта способен вынести столь существенную налоговую нагрузку? Разумеется нет. Торговая или офисная недвижимость станет экономически невыгодной и даже убыточной, что приведет к необходимости ее быстрой продажи по заниженной цене. Тут-то и подоспеют неофициальные представители местных органов власти с предложением о выкупе «неликвидной» недвижимости по бросовым ценам, поясняет Олег Сухов.

Затем, после ее приобретения, кадастровая цена недвижимости будет пересмотрена и уменьшена в десятки раз, например, до 50 000 рублей за метр. Да и ставка налога также может быть снижена с максимальных 2% хоть до минимальных 0,1. «И вот новому собственнику тех же самых двухсот квадратных метров, — говорит адвокат, — уже предстоит платить необременительный налог в размере 10 000 рублей в год, или 833 рубля в месяц. И коммерческая недвижимость снова становится ликвидной и приносящей прибыль».

Вот таким незамысловатым способом изменения в налоговом законодательстве практически наделили местные муниципалитеты правом «законного» рейдерства в отношении собственников привлекательных коммерческих площадей, а заодно и новым способом дальнейшего опустошения местных бюджетов.

Хотелось бы отметить, что установленный законом механизм и в части определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, и в части ставки их налогообложения практически не поддается оспариванию в суде, а потому при мало-мальски грамотном юридическом подходе возможность для чиновников отнимать коммерческую недвижимость в пользу «своих» предпринимателей безгранична и не наказуема.