Нормативы и определения
Основной документ, определяющий права и обязанности владельцев земли, – Земельный кодекс Украины (далее – Кодекс). Согласно ст. 79 Кодекса, земельным участком
называют часть земной поверхности, обладающую определенным
местоположением, границами и установленными правами на нее. Собственник
может распоряжаться владением по своему усмотрению (это предусмотрено Гражданским кодексом Украины), но обязан соблюдать целевое назначение участка.
У
него есть право возведения жилого строения и целого ряда хозяйственных
сооружений, но нет возможности постройки помещений коммерческого
назначения. В этой связи Гражданским кодексом предусмотрено понятие «усадьба»,
которое включает в себя жилые и хозяйственно-бытовые сооружения,
наземные и подземные коммуникации и сети, а также многолетние зеленые
насаждения (деревья и кустарники).
Прежде чем начинать
проектирование, следует самостоятельно или при помощи специалиста
(архитектора, ландшафтного дизайнера, прораба) провести предпроектный
анализ участка. Более того, желательно еще до покупки надела оценить,
возможно ли в его границах размещение всех желаемых сооружений. Позже,
начиная планирование, следует провести деление территории на
функциональные зоны, в пределах которых будут размещены соответствующие
сооружения.
В общем случае земельный участок может быть поделен на такие четыре зоны:
- жилая (на ней может располагаться не только основной дом, но и гостевой);
- для хозяйственно-бытовых служб (в ее пределах возводят хозблок, дополнительный уличный туалет, мастерскую, погреб и т. д.);
- для отдыха (например детская площадка, беседка, цветочные клумбы, территория для барбекю);
- садово-огородная.
Конечно, строгое зонирование
в рамках небольшого участка практически невозможно, но рекомендовано
стремление к максимально компактному размещению профильных строений
относительно друг друга. Причем устраивать все четыре зоны не
обязательно, по желанию владельца можно обойтись без какой-либо из них.
Общие правила строительства новых и реконструкции старых усадеб регламентирует Закон Украины «О застройке и планировании территорий».
Кроме того, местные советы разрабатывают собственные правила застройки.
В них устанавливаются требования к предельным размерам жилых домов,
общей площади застройки, высоте ограждения участка, благоустройству
территории и т. д.
Архитектурно-строительные нормативы, касающиеся
минимально допустимых расстояний между домами и другими постройками на
участке, а также отдельными объектами инфраструктуры населенного пункта,
установлены в государственных строительных нормах ДБН 360-92** «Градостроительство, планирование и застройка городских и сельских поселений» (следует обратить внимание, что с введением этих норм действие ДБН 360-92* прекратилось).
Наконец, основные архитектурные, санитарные и противопожарные
требования, касающиеся строительства жилых домов высотой до трех этажей
и размещения хозяйственных и бытовых сооружений на участке, приведены в
ДБН 79-92 «Жилые дома для индивидуальных застройщиков Украины».
Главные расстояния
Важнейший
вопрос, который ставит перед собой всякий будущий частный домовладелец,
– где же, собственно, расположить дом. Законодательно установленных
требований по строительству жилого строения в той или иной части участка
нет, но существует рекомендация, согласно которой лучше всего возводить
его по возможности ближе к ограждению с уличной стороны. Это позволит
качественно выполнить территорию для отдыха на заднем дворе и сократит
расстояние при передвижении человека от калитки к входной двери.
Важно
при этом учесть привязку к красной линии, то есть установленной границе
существующей или запроектированной улицы. Согласно требованиям ДБН 360-92**,
жилой дом должен быть размещен с отступом от красной линии магистралей и
основных улиц не менее чем на 6 м, от второстепенных улиц и переулков
не менее чем на 3 м.
Также расстояние от границы участка до дома должно составлять не менее 3 м.
Однако специалисты рекомендуют прибавить к данному расстоянию еще 2-3 м.
Это необходимо для того, чтобы крыльцо дома не выходило вплотную к
забору. Если желания или возможности «отодвинуть» дом нет, то крыльцо
лучше сделать со стороны двора. Кроме того, между ограждением и жилым
домом желательно высадить зеленые насаждения. Они в значительной мере
защитят жилище от уличных пыли и шума.
Регламентируется и ширина
дома по фронту улицы (то есть вдоль основного забора). Правда, общих для
всей страны требований на этот счет нет – все зависит от планировочной
структуры конкретного города или района. Так что узнать нормативы можно в
местном управлении архитектуры.
Еще одно важнейшее правило –
соблюдение требуемых расстояний между жилыми строениями на соседних
участках. Здесь основную роль играют противопожарные требования. В ДБН 79-92
все здания классифицированы по степени огнестойкости в зависимости от
материала, применяемого для возведения несущих и ограждающих
конструкций.
Так, коттеджи из кирпича, различных каменных и
пенобетонных блоков, а также железобетона относят к I и II категориям.
Если же в таких домах применены деревянные конструкции (например в
качестве перекрытий или стропил), то их относят к III категории.
Наконец, деревянные и каркасные строения – это IV категория.
Расстояние
между домами первых двух категорий должно составлять не менее 6 м. Для
третьей категории это значение составляет 8 м, а для четвертой – 15 м.
Важно понимать, что в расчет принимается большее значение. Таким
образом, если новое строительство планируется из кирпича, но по соседству расположен деревянный дом, отступить придется как минимум 15 м.
Столько же понадобится отмерить и в том случае, если здания любой
категории огнестойкости имеют более одного этажа и хотя бы один из них
обращен к другому своей длинной стороной. Этого требуют нормы ДБН 360-92**.
Следует
также помнить о том, что если по соседству строений нет, то собственный
дом должен в любом случае находиться как минимум в 1 м от межи. При
этом никакие его конструкции не должны выступать за грань участка.
Наконец,
надо учесть, что в расчет принимаются расстояния между наружными
стенами зданий, но при наличии выступающих более чем на 1 м конструкций –
расстояния между ними.
Хозяйственные строения
Располагать
постройки хозяйственного и бытового назначения можно по своему
усмотрению. Есть только одно ограничение – не допускается их возведение
по линии застройки (то есть вровень с ограждением участка).
Лучше спланировать их размещение в отдалении от забора.
Такие постройки, как бани, хозблоки или сараи, обычно располагают в
глубине участка. Они могут быть либо отдельно стоящими, либо
сблокированными с домом. Рациональным можно считать такое расположение
этих строений, которое будет оберегать дом от порывов часто дующих в
данной местности ветров. Расстояния между данными хозяйственными
постройками в пределах одного участка законодательно не нормируются. Нет
и требований по наличию между ними противопожарных разрывов.
Однако в данном случае в действие вступают санитарные нормы. Согласно ДБН 79-92, расстояние от окон жилого дома до уличного погреба должно составлять не менее 7 м, а до помещений, предназначенных для содержания домашних животных (крупного рогатого скота, птицы и т. д.), – не менее 15 м.
Правда,
обеспечить выполнение данного требования зачастую в пределах
ограниченной площади участка сложно или невозможно. Поэтому допускается
возведение данных строений площадью до 50 м2 пристроенными к
одно- и двухэтажным домам. При этом жилые комнаты и кухни обязательно
должны быть изолированы от них как минимум тремя подсобными или общими
помещениями.
Кстати, отдельно стоящие хозяйственные постройки
можно группировать и объединять, в том числе с подобными строениями на
соседнем участке, по взаимной договоренности.
Въезд и подъезд
Формируя
собственный участок, многие соблюдают необходимые требования только в
пределах своей ограды и засаживают полосу вдоль забора деревьями и
кустарником. Между тем, и для этой территории есть определенные
требования, основное из которых состоит в том, что ширина проезжей части, проходящей вдоль участка, должна составлять как минимум 3,5 м
для дорог с одной полосой движения и 7 м – с двумя. Данные лимиты не
допускается уменьшать за счет любых сооружений и насаждений. Важно это
как для безопасности дорожного движения, так и для обеспечения проезда
специальных служб (пожарной машины, скорой, аварийной и т. п.)
Последнее
требование нужно учитывать и при проектировании въезда на участок.
Следует обеспечить возможность проезда пожарных машин к дому и доступ
пожарных с автолестницей или автоподъемником в любое помещение. В этой
связи ДБН 360-92** требует, чтобы минимальная ширина проезда к дому составляла 3,4 м.
В этой зоне участка не допускается расположение ограждений, воздушных
электросетей и посадок деревьев. Ничто не должно препятствовать проезду.
Согласно ДБН 79-92,
гараж можно располагать по линии застройки участка (вровень как с
домом, так и с ограждением). Более того, все чаще гараж встраивают в
первый этаж жилого дома. Важно только, чтобы открытые гаражные ворота не
мешали свободному проходу пешеходов и движению транспорта по улице. При
планировании следует учитывать следующее требование: расстояние от входа в гараж до окон жилых домов, расположенных по соседству, должно составлять как минимум 10 м. Важно также, чтобы проезд к гаражу не пересекался с пешеходной дорожкой от калитки к двери дома.
Наконец,
пешеходные дорожки на участке должны обеспечивать свободный доступ ко
всем строениям, причем в любую погоду, и не задерживать на поверхности
большое количество влаги (это необходимо для обеспечения безопасности
передвижения по ним).