Ипотека. Сегодня это слово у всех на слуху. Однако далеко не все толком знают, что оно означает. Ипотека - это покупка жилья с привлечением денежного кредита под залог недвижимости. Как правило, ипотека предполагает следующую схему: кредитор (банк) выдает заемщику кредит на приобретение недвижимости. Заемщик покупает недвижимое имущество за счет кредита. Приобретенная недвижимость оформляется в качестве залога по полученному кредиту. При этом недвижимое имущество остается у заемщика в его владении и пользовании.

Несколько лет назад, когда рынок ипотеки только начал развиваться, ипотечные кредиты были дорогим удовольствием. Банки, которые, естественно, не хотели рисковать в той далекой от стабильности экономической ситуации, давали кредит на небольшой срок и под высокие проценты.

По мере того, как банки совершенствовали свои кредитные программы и укреплялось доверие населения к финансовым организациям, росло и число желающих получить ипотечный кредит. Увеличение спроса на ипотеку привело к здоровой конкуренции между банками. В борьбе за клиента они были вынуждены разрабатывать новые, более доступные продукты и смягчать условия ипотеки.

Например, до недавнего времени банки единодушно требовали от получателя кредита официально подтвердить свой доход (по справке 2-НДФЛ). Но в России далеко не все могут предъявить справки о своих реальных заработках, что значительно осложняло развитие ипотеки. Стало очевидно, что если банки заинтересованы в новых клиентах для ипотеки, они должны пересмотреть свои требования. И с января 2004 года петербургские банки начали выдавать кредиты частным лицам без официального подтверждения их доходов.

В течение 2005 года на рынке появилось около 10 банков, предлагающих ипотечные программы, в том числе и те, что работают с «серыми» и «черными» доходами (неофициальная зарплата с письменным или устным подтверждением от работодателя). И все-таки ипотека пока не стала традиционным способом улучшения жилищных условий людей.

ФАКТОРЫ, ТОРМОЗЯЩИЕ РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ:

• Относительно невысокий средний уровень дохода населения. При средней заработной плате петербуржцев в пределах 8-9 тысяч рублей в месяц нижняя планка, которую устанавливает сегодня большинство банков, составляет 15-18 тысяч рублей. При этом выплаты по ипотечному кредиту не должны превышать 35-40% совокупного дохода семьи. Те же, кто теоретически имеет возможность воспользоваться банковским кредитом, зачастую не могут подтвердить свой доход.

• Высокий банковский процент (сегодня «стандартный» ипотечный кредит предоставляется чаще всего на 10-15 лет под 10-12% годовых в валюте либо 13-16% в рублях) является еще одной характерной особенностью российского ипотечного кредитования. В этом случае переплата за недвижимость составляет как минимум 70%, а подчас превышает и все 100%. Большинство россиян, сравнивая ипотеку у нас и в развитых странах Запада (сегодня отечественные банки устанавливают процент в два-три раза выше), надеются на снижение процентной ставки. Однако следует учитывать, что процентная ставка по кредиту зависит от многих факторов, в том числе и от уровня инфляции в стране.

• Третьей причиной того, что люди не спешат брать банковские кредиты, все чаще называют высокий первоначальный взнос: 15-20% (в некоторых случаях 10%) от стоимости квартиры плюс дополнительные расходы - 2,5% на страхование и нотариуса и издержки, связанные с оформлением и регистрацией договора, оценкой недвижимости, арендой банковской ячейки. Далеко не каждая семья может собрать такую сумму.

ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА:

• Первая тенденция - расширение круга потенциальных заемщиков путем либерализации предъявляемых к ним требований. Сейчас банки практически не просят официального подтверждения доходов по форме 2-НДФЛ и поручительств третьих лиц, а еще недавно эти требования входили в список обязательных. В ряде банков не нужны ни постоянная регистрация заемщика в Петербурге и Ленинградской области, ни гражданство РФ.
• Вторая - уменьшение размера ежемесячных выплат. Это делает ипотеку более доступной для широкого круга заемщиков с относительно невысоким уровнем дохода. За год ставки ипотечных кредитов уменьшились в среднем на 1-2%.
• Третья - сумма первоначального взноса снизилась с 20-30% от стоимости жилья до 15-20%.
• Четвертая - расширение видов валют, в которых выдаются кредиты. Если раньше большинство ипотечных кредитов выдавалось в долларах США, то сейчас ведущие банки на рынке ипотеки предлагают также кредиты в рублях и евро.
• Пятая - увеличился размер максимального срока кредитования до 20-30 лет.
• Шестая - снижение расходов по оформлению кредита. Многие банки уже не берут денег за рассмотрение заявки и оформление кредитного договора, а ведь пару лет назад эта услуга была исключительно платная.
• Седьмая - смягчение требований банков к приобретаемому на вторичном рынке жилью и развитие ипотеки на первичном рынке жилья.

С каждым днем на рынке ипотечного кредитования появляется все больше новых интересных продуктов. Так, в Абсолют Банке можно получить кредит на квартиру без первоначального взноса. Для этого банк выдает заемщику одновременно два кредита: один - стандартный ипотечный, а второй - на первоначальный взнос, который можно погасить в течение года. Так что клиенты банка могут въехать в квартиру едва ли не прежде, чем начнут на нее копить.

Заемщикам этого банка предлагается и специальная программа «Ипотека+карта», позволяющая получить кредитную пластиковую карту с лимитом кредитования до 5% от суммы <редита по ипотеке. Такая карта выдается специально для целе-юго использования: оплаты услуг риэлтора, ремонта квартиры 1 прочих затрат, связанных с приобретением нового жилья. Говеем недавно Абсолют Банк вдвое снизил затраты на оформ-1ение кредита.

Еще один новый интересный продукт Абсолют Банка - это клад «Ипотечный». Им можно воспользоваться для накопления ервоначального взноса за недвижимость, приобретаемую в амках банковской ипотечной программы. Особенность «Ипотечного» в том, что клиент имеет возможность снять основную сумму вклада до окончания его срока без потери процентов.

А вот как решают вопросы ипотечного кредитования в Национальном Резервном Банке. Для поддержки молодых граждан в возрасте от 21 года до 33 лет, желающих приобрести свою первую квартиру и не имеющих накоплений, здесь разработали кредит "Молодежный". Молодые люди, получающие стабильный доход, могут приобрести квартиру, заплатив только 5-10% ее стоимости, но не менее 4000 долларов. До выплаты 25% стоимости квартиры процентная ставка составляет 12-14%, затем она снижается до 2% годовых. Кредит выдается на срок до 25 лет.

Новый для Петербурга ипотечный продукт «Студенческий» Национальный Резервный Банк предоставляет учащимся в возрасте от 18 до 27 лет. Банк не требует, чтобы заемщик имел стаж работы. Поручителем выступает один из родителей или близких родственников заемщика. При этом собственником приобретенного жилья становится учащийся. Срок кредита до 25 лет. Процентная ставка от 9,5 до 14% годовых.

Как известно, Петербург - это город коммуналок. Но до давнего времени у жителей таких квартир не было никакой воможности выбраться из своего коллективистского «рая», сегодня Национальный Резервный Банк предлагает жителям шуналок возможность решить свои проблемы с помощью ипотечного кредита «Комната +». Этот кредит выдается на покупку комнаты в коммунальной квартире, где у заемщика уже есть собственная жилплощадь. Таким образом, по завершении сделки квартира будет целиком принадлежать заемщику. Сумма кредита - от 15 до 200 тысяч долларов США. Существуют два варианта погашения долга. Процентная ставка в первом варианте составляет 9,8-12,5%, а во втором - 9-11 % плюс один раз д оплата 1,5% от остатка ссудной задолженности. Первоначальный взнос - не менее 15% от стоимости приобретаемой квартиры. Срок кредитования - 7,10,15 и 25 лет.

Новый кредитный продукт «Ипотечный +» Северо-Западного Сбербанка России предоставляется гражданам в возрасте от 18 лет (при условии, что срок возврата кредита наступит до >лнения заемщику 75 лет) на строительство и приобретение объекта недвижимости, возводящегося с участием кредитных средств банка. Строительство осуществляется ЗАО «Северный дом», ООО «Фирма ЛЭК ИСТЕЙТ», ЗАО «ЦУН ЛенСпецСМУ» и другими ведущими строительными компаниями города. В зависимости от своей платежеспособности заемщик может получить кредит на сумму до 90% от стоимости объекта недвижимости сроком до 20 лет. Банк может предоставить заемщику отсрочку в погашении кредита с увеличением срока кредитования на период строительства (до двух лет с момента заключения договора). Заем предусматривает досрочное погашение долга в любое время и без штрафных санкций. Процентная ставка до оформления ипотеки - 15% годовых в рублях или 10,8% в долларах или После оформления - 14% годовых в рублях или 10,6% в доллаpax или евро.

Раньше в банках, работающих по программам Санкт-Петербургского ипотечного агентства, кредит выдавали под фиксированные 14% годовых. Теперь процентная ставка варьируется от 12 до 16% и зависит от срока кредита и суммы первоначального взноса. Минимальный первоначальный взнос уменьшился с 30% до 10%. А вот максимальный срок погашения кредита, наоборот, увеличился с 27 лет до 30. Выросла и максимальная сумма кредита с 7 миллионов 500 тысяч рублей до 16 миллионов 200 тысяч. Предельный возраст заемщиков к моменту окончания погашения кредита продлили до 75 лет. Раньше заемщиками могли быть только супруги. Сегодня заемщиками могут стать сразу 4 человека. Причем это не обязательно должны быть люди, связанные между собой родственными узами. Собственность может оформляться не на всех заемщиков, а на 1-2 человек.