Недавний отчет Национального банка Украины продемонстрировал: серьезный уровень проблемности кредитов в банковском секторе Украины достигает почти 60% от общего кредитного портфеля. Таким образом, первоочередным вопросом в процессе предоставления финансирования является вопрос обеспечения. Обеспечение для кредитора является своего рода гарантией выполнения должником денежных обязательств по кредитному договору. Для кредитора очевидно желание получить наиболее надежное обеспечение, чтобы быть уверенным в том, что его требование о погашении кредита будет удовлетворена. На практике наиболее надежным способом обеспечения является ипотека, то есть залог недвижимого имущества. Ипотека считается наиболее надежным обеспечением по следующим причинам:

• стоимость    недвижимого имущества часто выше, чем стоимость движимого имущества и    охватывает сумму денежного обязательства в полном размере, учитывая все    необходимые коэффициенты покрытия;
• в    некоторых случаях недобросовестные должники совершают мошеннические    действия в отношении заложенного имущества, пытаясь всячески вывести его из зоны досягаемости кредитора, а с недвижимым имуществом это почти невозможно осуществить; недвижимое имущество гораздо меньше подвержено износу, чем движимое имущество;
• недвижимое имущество является более универсальным, например, чем производственное    оборудование со специальным назначением, что делает его более ликвидным для кредитора;
• поскольку сделки с недвижимым имуществом подлежат нотариальному удостоверению, а при    оформлении ипотеки накладывается запрет отчуждения имущества, оформить    сделку по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в ипотеке, без    согласия кредитора очень трудно.

А вот у наших соседей в России особых проблем с ипотекой не возникает. В том же Екатеринбурге ее можно оформить без особых проблем и рисков - https://ekb.etagi.com/ipoteka/.

Учитывая вышесказанное, кредиторы пытаются заполучить как обеспечение именно залог недвижимого имущества, тем самым становясь участниками операций с недвижимостью на этапе оформления ипотеки. Если основное обязательствоо выполнено не будет, кредиторы могут сделать взыскание на ипотеку, в частности могут принять недвижимость в собственность или реализовать ее на публичных торгах или путем продажи третьему лицу.

Трудности в процессе обращения взыскания на предмет ипотеки

На первый взгляд, ипотека выступает более надежным обеспечением, получив которое кредиторы могут быть уверены, что основное обязательство выполнят (если не путем добровольного погашения, то за счет взыскания). Но на самом ли деле взыскание на ипотеку является таким беспроблемным, как это сразу кажется?

На практике кредиторы часто сталкиваются с проблемами при обращении взыскания на предмет ипотеки. Прежде всего, это связано с некачественно проведенным юридическим аудитом предмета ипотеки и документации в отношении него, обычно обусловлено следующими основными причинами трудностей:

• отсутствие согласия всех собственников недвижимого имущества на его передачу в ипотеку;
• дефект титула на земельный участок в случае, если в ипотеку передается здание / сооружение, а также дефект титула на здание / сооружение, если в ипотеку передается земельный участок;
• несоответствие или неполное соответствие перечня и характеристик объекта информации в правоустанавливающих документах, особенно в случае передачи в ипотеку комплексных сооружений, состоящих из нескольких объектов (в том числе целостных имущественных комплексов)
• несоответствие или неполное соответствие разрешительной и договорной документации на недвижимое имущество нормам законодательства, если в ипотеку передается объект незавершенного строительства или недвижимость, которая станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора;
• передача в ипотеку объекта самовольного строительства (стоит отметить, что лицо, осуществившее или осуществляющее самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него, за исключением дальнейшего получения прав на объект в предусмотренном законом порядке, а следовательно, не может им распоряжаться).

Итак, получив надежное (на первый взгляд) обеспечение, кредиторы рискуют иметь проблемы на этапе обращения взыскания. Также следует отметить, что в связи с тем, что большинство проблемных кредитов, о которых говорилось ранее, обеспеченные ипотекой, для банков существует риск накопления активов, в том числе проблемных. Не все активы, обеспечивающие обязательства заемщиков, могут быть немедленно реализованы финансовым учреждением для погашения долга, в связи с чем банкам необходимо задуматься о создании профильных компаний, которые обеспечивают эксплуатацию и менеджмент таких объектов недвижимости. Нередко это требует привлечения дополнительных капиталовложений для возможной модернизации или реконструкции объекта. Однако операция по дальнейшей реализации такой недвижимости может не только погасить обязательства заемщика, но и принести дополнительную прибыль.