Концепции бизнес-центров Москвы. Екатерина Рашникова, заместитель председателя Комитета по иностранным инвестициям и работе с инвесторами, НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов».

1. Что сегодня означает концепция для успешности бизнес-центра?

Сегодня, арендуя офис в бизнес-центре, особенно если мы говорим об объектах класса А, арендатор хочет получить не только квадратные метры, но и престиж, комфорт, надежность и т.д. В связи с этим, девелоперам уже на этапе проектирования необходимо четкое понимание концепции здания, которая должна отвечать на вопрос «что нужно клиенту?».

В условиях возрастающей конкуренции, новые бизнес-центры должны не только соответствовать требованиям, которые предъявляют к классу объекта, но и быть способными к конкурентной борьбе. В связи с чем, наиболее успешными сегодня будут бизнес-центры с грамотно разработанной концепцией. Так, например, при проектировании ММДЦ «Москва-Сити» создатели проекта стремились показать величие Москвы в изменившемся мире, что выражается в архитектуре, обширном списке сверхопций и позиционировании объекта.

2. Что включает в себя понятие «концепция» в применении к бизнес-центрам?

Однозначного определения, что представляет собой концепция бизнес-центра на сегодняшний день нет. Так, некоторые эксперты считают, что понятие концепция в принципе неприменимо к бизнес-центрам, другие полагают, что концепция включает в себя минимальный набор опций, который арендаторы считают обязательным при выборе бизнес-центра.

В целом же, концепция любого здания (не только бизнес-центра) – это стратегия, которая обеспечивает объекту «долгую жизнь». Концепция же бизнес-центра вбирает в себя огромный спектр факторов: целенаправленная ориентация на определенные группы арендаторов (крупный, средний или малый бизнес, сетевые компании и т.д.), система планировки помещений, локация, учет соседних бизнес-центров, брендинг, маркетинговая стратегия, сверхопции и т.д.

Кроме того, яркая концепция является необходимой составляющей для бизнес-центра, особенно в условиях повышенной конкуренции на рынке, так как именно та «стержневая» идея, которая позволяет выделить тот или иной бизнес-центр на фоне других похожих объектов – залог успеха и ликвидности.

3. Кому из арендаторов важно наличие у бизнес-центра яркой концепции?

В первую очередь бизнес-центры с интересной концепцией выбирают компании, для которых важна креативность, чаще всего, это телекоммуникационные и IT компании, дизайнеры. Кроме этого, офисы в таких объектах выбирают крупные банки и компании, которые хотят создать или подчеркнуть имидж чутких к новым веяниям, происходящим в мире.

В связи с этим концепция часто бывает ориентирована на определенный пул арендаторов. Так, среди мировых девелоперов активно развивается тенденция позиционирования бизнес-центра по сфере деятельности арендатора. Например, бизнес-центр White Mountain Office в Швеции, в котором расположилась штаб-квартира одного из шведских интернет-провайдеров, обладает весьма футуристичным дизайном: «плавающий» конференц-зал, искусственные водопады, напольное покрытие, которое напоминает поверхность луны, – все это подчеркивает имидж интернет-провайдера, который «идет в ногу» с новыми технологиями и временем.

Еще один пример интересной концепции – офис Saxo Bank в Дании. В центре здания возвышается массивная винтовая лестница, которая создает атмосферу надежности и опоры, а именно такой имидж должен складываться у клиентов банка.

4. Какой бизнес-центр с ярким позиционированием можно считать первым?

The Empire State Building, безусловно. Он строился как самый большой в мире офисный центр, и, по мнению архитекторов, должен простоять века, как и всемирно известные египетские пирамиды. Однако первое время после открытия небоскреба офисы пустовали, возможно, это было связано с тем, что The Empire State Building был абсолютно уникальным объектом, не внушавшим, поэтому доверия. Несмотря на это, спустя время, арендная ставка в нем возросла в десятки раз и небоскреб стал визитной карточкой Нью-Йорка.

5. Как наличие «фишек» у бизнес-центра сказывается на стоимости аренды и покупки офиса?

Бизнес-центры с продуманной и грамотно разработанной концепцией, во-первых, несомненно выделяются на фоне других бизнес-центров того же класса, но построенных по стандартной схеме, во-вторых, офисы в объектах с яркой концепцией быстрее заполняются арендаторами. В –третьих, наличие уникальных опций позволяет застройщикам и девелоперам увеличить стоимость арендной ставки, однако, не стоит забывать о том, что креативность в наши дни, несомненно ценится, но ни один арендатор не станет переплачивать за нее в несколько раз больше, поэтому необходимо также тщательно продумывать вопрос ценообразования.

Именно поэтому бизнес-центры, которые были построены с учетом нестандартной концепции, но при сдаче в аренду которых девелоперы неразумно подошли к вопросу ценообразования, имеют довольно низкую наполняемость. Если сложилась такая ситуация, спасением могут стать или снижение арендной ставки, или проведение различных акций. В противном случае, содержание не арендованных офисов обойдется девелоперам дороже, чем решение о снижении стоимости аренды.

6. Как обстоит дело с бизнес-центрами с яркой концепцией на московском рынке офисной недвижимости?

На данный момент число бизнес-центров с уникальными «фишками» в Москве очень невелико, если быть точнее, таких объектов можно насчитать не более десяти.

При этом большое количество бизнес-центров так или иначе похожи по характеристикам, именно поэтому девелоперы сегодня стремятся найти интересные форматы для бизнес-центра, чтобы, тем самым, повысить не только классность объекта, но и его привлекательность для арендаторов. При этом концепция может быть абсолютно различной: от создания бизнес-центра класса элит в историческом центре города, так и за пределами ТТК, но с широким перечнем предлагаемых сверхопций.

При планировании интересной концепции бизнес-центра, в первую очередь необходимо обратить внимание на локацию, уровень инфраструктуры в районе застройки объекта, это позволит заполнить недостающие ниши. Еще одним основным компонентом проработанной концепции является архитектура бизнес-центра, так как она способствует узнаванию объекта, а, следовательно, влияет и его ликвидность.

Кроме того, определяющим фактором при выборе бизнес-центра класса А могут стать уникальные сверхопции.

7. Может ли бизнес-центр устаревать? Что в этом случае можно предпринять?

Несомненно, может. Конечно, это происходит не настолько быстро, как в торговом центре, где какие-то качественные обновления требуются каждые 5-7 лет и кардинальные – через 15 лет. Тем не менее, офисный рынок в Москве существует уже не одно десятилетие, поэтому некоторые бизнес-центры требуют замены инженерных систем, разработки новых планировочных решений для офисов и площадей общего пользования, усиления концепции в позиционировании и пр.

Кроме этого изменения могут понадобиться в связи с экономическим кризисом или другими резкими изменениями на рынке. Как правило, это оптимизация функционирования бизнес-центра, также ребрендинг. Успешный бренд требует постоянного поддержания, доработок, анализа реакции на него аудитории и соответственно изменения при необходимости. Сильный бренд способен нивелировать недостатки и подчеркнуть достоинства. Так, например, лофт-проекты в бывших промышленных зданиях сегодня создают атмосферу творческого кластера и делают акцент на зонах отдыха.

Одно из решений в условиях кризиса – перепланировка, так как компании часто переезжают в более компактные офисы

8. Какие на Ваш взгляд перспективы ожидают бизнес-центры с необычной концепцией?

Как я уже говорила, в условиях жесткой конкуренции, арендаторы все чаще обращают внимание на бизнес-центры с интересной и нестандартной концепцией, в связи с этим тенденция появления таких бизнес-центров безусловно будет активно развиваться уже в ближайшие годы.