В каком состоянии сейчас находится сегмент ипотечного кредитования в России? Чем обернется в конечном итоге для рынка недвижимости ожидаемое здесь чиновниками и банкирами осеннее оживление? Что придет на смену льготной ипотеке, если государство не будет продлевать срок ее действия?

Немного говорящих цифр

В начале мая Банк России зафиксировал факт подъема ипотечного рынка. По данным регулятора, за первый квартал текущего года кредитные организации выдали заемщикам в общей сложности 323,4 миллиарда рублей. Прирост к итогам аналогичного периода прошлого года, таким образом, составил 48,3%.

Спустя немногим менее месяца, в начале июня, министр строительства и ЖКХ Михаил Мень в рамках тематического форума «Недвижимость в России» также обратил на это внимание. Чиновник отметил, что по сравнению с первым кварталом 2015 года в этом же периоде нынешнего подъем немного не дотянул до 48% И главная причина роста, по его словам, заключалась в том, что государство приняло решение о продлении программы по субсидированию ипотечных ставок.

Примечательно, что за несколько дней до этого, во время своего рабочего визита в Тульскую область, Михаил Мень подчеркнул, что в начале 2016 рост объемов выдачи жилищных кредитов составил по отношению к аналогичному периоду прошлого года 49,8%. Причем произошло это по большей части из-за повышенного покупательского спроса в минувших январе и феврале, когда решение о продлении сроков действия так называемой «льготной ипотеки» еще не было принято.

Однако эти «гуляющие» туда-сюда процентные пункты, хоть и оставляют несколько странное впечатление о системе мониторинга ситуации на рынке недвижимости, не так уж и важны (как, собственно, и двояко трактующиеся первопричины). Гораздо важнее, что это увеличение потребительской активности в сегменте наглядно свидетельствует: в наступившем году ипотечный механизм стал единственным действительно доступным для россиян средством решения вопросов с жильем.

Дополнительной яркой иллюстрацией к этому тезису может служить, например, распространенный менее недели назад пресс-релиз компании Panny Lane Realty. В нем, в частности, сообщается, что покупка жилья в ипотеку теперь уже имеет место быть и на рынке загородного элитного жилья. При этом, как подчеркивает руководитель соответствующего департамента компании Сергей Колосницын, располагающие достаточными для покупки инвалютными накоплениями обеспеченные покупатели предпочитают оформлять преимущественно рублевые кредиты. И пускай, продолжает эксперт, на вторичном рынке доля сделок с привлечением заемных средств сейчас не превышает 5% (банки, в частности, испытывают затруднения с адекватной оценкой ликвидности подобных объектов), зато в некоторых поселках на первичном рынке в первом квартале года этот показатель в 6 раз выше.

Опять пора покупать?

В рамках проходившего в Санкт-Петербурге с 16 по 18 июня с.г. XX международного экономического форума все тот же Михаил Мень поделился с представителями некоторых СМИ мнением о том, что именно сейчас в России сложились наиболее благоприятные условия для того, чтобы оформлять ипотечный кредит на покупку недвижимости. Потому что абсолютно неизвестно, что будет не только в 2017 году, но уже и завтра.

И в этих словах министра содержится здоровое рациональное зерно. Нет, не в тех, которые про благоприятные условия для жилищного займа. О том, что на самом деле может скрываться за призывами чиновников высшего эшелона срываться с места в карьер и лететь на всех парах в банк за кредитом или к риелтору за квартиркой, «СП» уже рассказывала (см. материал от 29 мая «На рынке жилья ждут взрыва цен»). А в тех, которые про неизвестность. Потому что ситуация, сложившаяся к настоящему времени в сфере кредитования населения, пожалуй, позитивом не пахнет.

В частности, в апреле месяце ставки по ипотечным кредитам были увеличены. Средняя величина годовых процентов достигла уровня в 12,94% (немного не дотянув до максимума, зафиксированного в сентябре прошлого года — 13, 12%). По словам представителей банковского сообщества, на этот шаг кредитные организации просто вынуждены были пойти из-за того, что государство снизило уровень субсидируемой надбавки по программе льготной ипотеки.

Да и с долговой нагрузкой у россиян тоже далеко не все так радужно. Так, по данным Национального агентства финансовых исследований, на сегодняшний день имеет так называемый «сложный кредит» (то есть отдает на погашение задолженностей более трети своих доходов) каждый пятый заемщик. Причем ровно половина из этого количества — как раз «ипотечники», а 8% держателей таких кредитов находятся в состоянии «проблемного кредита» (когда имела место быть однократная или повторная просрочка по выплатам).

И ближайшее будущее ипотеки, как и экономики страны вообще, действительно, весьма туманно. Многие представители риелторского сообщества утверждают — все упирается в политику Центробанка, а конкретно — в значение ключевой ставки ЦБ РФ. Если она будет опускаться и дальше (напомним, 10 июня было принято решение о снижении ключевой ставки до 10,5%), то тогда можно будет рассуждать о повышении доступности ипотечных кредитов для населения. Однако она легко может двинуться в противоположную сторону, и тогда, само собой, все будет с точностью до наоборот.

Банки уже сейчас, признают риелторы, даже льготную ипотеку оформляют все неохотнее и неохотнее. Хотя бы просто потому, что число работодателей, продолжающих выплачивать своим сотрудникам «белую» зарплату в полном объеме, стремительно уменьшается с каждым днем. Так что те граждане, чьи доходы колеблются в диапазоне от 80 до 120 тысяч рублей, андеррайтерами фактически «выбрасываются за борт». Без особых проблем получить долгосрочный кредит могут, пожалуй, только менеджеры высшего и среднего уровней крупных компаний.

То ли еще будет!

Директор департамента жилищной политики Минстроя Никита Стасишин недавновысказался в том духе, что программа госсубсидирования ипотеки — это деньги, выдернутые из других программ, где они могли бы дать более продолжительный и заметный эффект. И очень велика вероятность того, поддерживают чиновника представители государственных и коммерческих структур, что в 2017 году подобный механизм в существующем виде просто-напросто исчезнет. Что же могут предложить гражданам взамен?

Некоторые представители банковского сообщества поговаривают о введении ССК — жилищных сберегательных касс. Причем даже на уровне внесенного на обсуждение в Госдуму соответствующего законопроекта (№ 1070471−6). Предполагается, что гражданин будет заключать со специализированным банком (ССК) договор, в рамках которого он обязуется на протяжении определенного периода времени систематически вносить в организацию оговоренную сумму денег. Как только объем средств на счете достигнет заранее определенной суммы, вкладчику предоставляется возможность взять кредит на строительство или покупку жилья. При этом государство может взять на себя обязательство выплачивать вкладчикам ССК ежегодные премии в размере до 20% (но не более 30000 рублей) от величины прироста вклада («потолок» которого установлен на отметке в 150000 рублей за 12 месяцев). В качестве взносов в ССК авторы законопроекта предлагают использовать в том числе и средства материнского капитала.

Однако некоторым скептикам при разговоре об ССК на ум сразу приходят 2 вещи. «Нечто подобное мы уже проходили, когда вначале из каждого радиоприемника и телевизора уверенный мужской призывал принять участие в программе софинансирования будущей пенсии и написать заявление о добровольном перечислении в ПФР ежегодно до 12 тысяч рублей от своего заработка. А вскоре после этого как из рога изобилия посыпались правительственные распоряжения о заморозке пенсионных накоплений и отчислений, — вспоминает независимый бизнес-консультант, доктор экономических наук Наталья Чернова. — И если предположить, что этот проект будет реализован, то каков будет процент по вкладу, принимая во внимание тенденцию к повсеместному сокращению банковских ставок по депозитам и постоянные призывы Антона Силуанова к бережному расходованию бюджетных средств? Осмелюсь предположить, очень небольшой. К тому же еще не факт, что вклады граждан останутся неприкосновенными. Вспомните, собранные на капремонт средства тоже сначала обещали не трогать ни под каким соусом».

14 июня, в ходе правительственного совещания во Владимире по вопросам инновационного развития промышленности и стройматериалов, представителями Минторга и Минстроя был поднят вопрос о развитии деревянного домостроения. Руководитель первого ведомства, Денис Мантуров, ссылаясь на опыт строителей Канады, США и Европы, призвал рассмотреть вопросы о разрешении строительства домов из дерева высотой выше трех этажей и распространения на них льготной ипотеки. Глава Минстроя Михаил Мень поддержал коллегу, призвав, в свою очередь, обсудить возможность квотирования таких строений в федеральных и государственных целевых программах, ввести в реестр типовых проекты деревянных школ, больниц и детских садов. Кроме того, глава ведомства предложил давать налоговые льготы покупателям и производителям подобных строений, а также выдвинул идею о расселении в деревянные многоэтажки жильцов из ветхого и аварийного фондов.