Новость: «Нафта Москва» Сулеймана Керимова ведет переговоры о продаже 100 тысяч квадратных метров офисов в Eurasia Tower в деловом центре «Москва-Сити», сообщила в понедельник газета «Коммерсант».

«Площади, рыночная стоимость которых достигает 800 миллионов долларов, может получить группа «ВТБ», чья штаб-квартира находится в соседнем комплексе «Федерация»», – пишет издание со ссылкой на источники на рынке недвижимости.

Сулейман Керимов стал владельцем 75% Eurasia Tower в феврале 2013 года: тогда его структуры договорились об увеличении доли бизнесмена в проекте на 25% с девелопером башни – ЗАО «Техинвест», которая, в свою очередь, входила в MCG Павла Фукса. До этого господину Керимову принадлежало 50% башни: эту долю он получил в 2011 году, выкупив у Сбербанка право требования по кредиту к Фуксу на сумму более 5 миллиарда рублей, напоминает газета.

Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский рассказал газете, что в настоящее время рыночная цена офисов в «Москва-Сити» может достигать 8 тысяч долларов за квадратный метр, или 800 миллионов долларов за весь объект. Но, по его словам, с момента начала текущего кризиса в экономике не было крупных сделок по продаже офисов в деловом центре, поэтому названная оценка может варьироваться в зависимости от колебаний курса рубля.

Общая площадь башни составляет 214 тысяч квадратных метров, из них 10 тысяч приходится на торговые помещения, около 100 тысяч - на офисы, остальное - апартаменты. Потенциальную стоимость продажи офисных этажей большинство консультантов, опрошенные изданием, оценить затруднились, объяснив это тем, что на площади в «Москва-Сити» в таком объеме нет спроса, и нельзя предположить, какую выручку они будут приносить.

***

События, связанные с крупными сделками Сулеймана Керимова, вызывают среди экспертов интерес, имеющий, скажем так, признаки нервозности. Причина первая – у Керимова очень хорошие друзья. Причина вторая – Керимов не ошибается, и если продает актив госструктуре, значит, его прибыльность в ближайшей перспективе находится под большим вопросом.

Возвращаясь к друзьям. Ту же мысль можно выразить иначе: участие (во всем многообразии смыслов этого слова) в бизнесе Керимова принимают очень серьезные люди. И продемонстрировать на примере из далекого прошлого.

К концу 2005 года ГК «ПИК» выкупила свыше 70% акций Краснопресненского сахаро-рафинадного завода (КСРЗ) рядом с «Москва-Сити». Проект у компании был замечательный, и как сказал кто-то, «синергирующий» с деловым центром – жилье бизнес-класса, апартаменты, социальная инфраструктура и т.п.

Но блокирующий пакет принадлежал концерну «Объединенные кондитеры» – совместному предприятию правительства Москвы и группы «Гута». Между ГК «ПИК» и лужковскими «кондитерами» сразу возникли разногласия по ряду вопросов: от допэмиссии до планов будущей застройки территории.

Сложилась патовая ситуация. И тут появился миротворец – компания «Нафта Москва» Сулеймана Керимова, которая предложила себя в качестве третьего угла треугольника. Посредник потребовал от «ПИК» почти в три раза больше акций, чем уступят «кондитеры», последним это так понравилось, что они продали даже часть блокпакета. А вскоре «Нафта Москва»... уступила свой пакет «ПИК» и вышла из игры. Или не совсем вышла.

Что ж, обычная в мире бизнеса комбинация. Если и обидная, то только своей изумительной простотой. И оценкой по прошествии многих лет. Лужков ушел в отставку. Одной из претензий, которые ему постфактум предъявила новая администрация, стала тяжелая транспортная ситуация в районе Москвы-Сити. Впрочем, за прошедшие годы сменился и собственник «ПИК». Им стал Сулейман Керимов. Или структуры, которые представлены Сулейманом Керимовым. Вот, пожалуй, единственные победители в этом конфликте. А тогда Лужков с дзюдоистским броском через колено мгновенно смирился. 

Еще один штрих. Как писала газета «Век», «уникальность Сулеймана Керимова заключается в его способности быстро находить деньги на сделки M-and-A (Mergers & Acquisitions – слияния и поглощения), а порой и вовсе обходиться без таковых. Главное – иметь своих людей в банках. Со «Сбером» Керимова связывают давние отношения. В 2004-2006 гг., когда «Сбером» руководили Андрей Казьмин и Алла Алешкина, Керимов купил 5,64% акций банка на кредиты этого же кредитного учреждения. За это время акции подорожали в двенадцать раз». Излишне объяснять, на каком уровне власти получают разрешение такие сделки.

Далее. Вторая причина «нервозности» экспертов, связанной с продажей офисов башни «Евразия» – Керимов не ошибается, и если продает актив госструктуре, значит, его прибыльность в ближайшей перспективе находится под большим вопросом. Впрочем, эта причина теснейшим образом связана с первой – хорошими друзьями.

Известнейший проект «Рублево-Архангельское», он же «Усадьба Архангельское» и еще с полдюжины ренеймингов. 

Старт проекту дал в 2003 году владелец «Нафта-Москвы» Сулейман Керимов, начав скупку земель бывшего колхоза «Заветы Ильича» у Захарковской поймы Москвы-реки в трех километрах от МКАД. В 2004-2005 годах «город миллионеров» был одним из трех проектов городов-спутников, чье строительство в течение «ближайшего времени» казалось делом решенным.

Презентации Рублево-Архангельского, как будущего полноценного города на 30 тыс. не бедных жителей, проходили регулярно и красочно, хотя и не всегда продуманно. Например, на одной из первых было продемонстрировано зонирование «города миллионеров», где были показаны территории поселения собственно миллионеров и кварталы, где квартиры сможет приобрести «обслуживающий персонал». На вопрос журналиста: «Будет ли контракт с «обслугой» пожизненным и наследственным или каждый из них, как гражданин РФ, сохранит право уволиться и продать квартиру кому угодно?», представитель компании ничего внятного ответить не смог. На помощь пришел ведущий: «Ну кто же в здравом уме уволится?»

В октябре 2007 года было, наконец, объявлено, что строительство начнется весной 2008-го. Но весной 2008-го Сулейман Керимов неожиданно продал проект. Напомним, до нашего кризиса оставалось еще полгода, и мы дружно смеялись над «их кризисом».

Примечательно то, что кредит на покупку «города миллионеров» новому владельцу Михаилу Шишханову под залог земли и 10%-ную долю активов проекта предоставил Сбербанк. Что интересно, тогда же Сулейман Керимов продал почти все свои российские активы, включая 6% акций Сбербанка, а кредит Сбербанка Шишханову составил, возможно, до 100% цены покупки – около $5 млрд.

Кризис резко снизил стоимость проекта. Доля пакета акций Сбербанка в нем постепенно росла.

В января 2011 года 60% в проекте Рублево-Архангельское получила дочерняя структура Сбербанка «Сбербанк-Девелопмент». «Эту долю [60%] банк получил в результате реструктуризации кредита, выданного структурам Михаила Шишханова. Реструктуризация еще не завершена – «решаем вопросы», – сообщил в январе собеседник газеты «Ведомости».

Можно взглянуть на сделку и таким образом, что продав накануне кризиса 430 га речной поймы за $5 млрд. ($116 тыс. за сотку), Сулейман Керимов спас свои (или доверенные ему) деньги, невольно переложив проблемы падения цены проекта уже на государственный банк. 

Итак, продажа Сулейманом Керимовым 75% Eurasia Tower государственному банку, на этот раз ВТБ, оптимизму на рынке не поспособствовала.

Если, конечно, он был. Один из участников рынка прокомментировал Russianrealty.ru новость так: «Во-первых, кризис «перепроизводства» на рынке офисной недвижимости Москвы назревал давно. Политические события прошлого года только ускорили его. Наверное, здесь и причина продажи. Потому что, это во-вторых, у каждого своя функция. Керимов – игрок в короткую, его специализация вот именно что M&A. В данном случае вышла осечка. Вот и всё. Ничего особенного не произошло. Кричать сейчас, что «Керимов ушел, значит офисный рынок рушится!» просто глупо и смешно. Его уход означает только, что по его прогнозу и относительно именно Москвы-Сити заметных улучшений не будет в ближайшие годы. Это следует из факта сделки, и не надо искать черную кошку».