Эксперты прогнозируют снижение цен на новостройки Санкт-Петербурга и более лояльное отношение застройщиков к покупателям.

Рынок жилищного строительства в Северной столице пока активен, но находится в преддверии оттока покупателей и снижения цен. С одной оговоркой: если экономическая ситуация в стране будет и дальше развиваться по негативному сценарию.

Нетипичная ситуация

Сейчас девелоперы в один голос говорят о весеннем подъеме и летнем спаде продаж, что, в принципе, согласуется с волнообразным движением рынка из года в год. Что нетипично: в августе и сентябре рынок не стабилизировался. По сравнению с пиком I квартала 2014 года уровень падения продаж составил около 40%. Среднегодовой показатель прошлого года равен 20%. Такие данные привела Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака».

По ее данным, в Санкт-Петербурге с января по 15 сентября было выведено в продажу около 1,6 млн кв. м жилья, сдано в эксплуатацию около 1,9 млн кв. м. Прирост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил около 600 тысяч «квадратов». До конца этого года планируется сдать в эксплуатацию еще 1,025 млн новых квадратных метров.

По спросу данные отдела продаж «Итаки» распределились следующим образом: жильем массового сегмента интересуется 96% покупателей, бизнес-класс ищет 3%, элит - 1%.

Значительно выросла доля проектов комплексного освоения территорий (КОТ), сегодня она составляет около 49% всего строящегося жилья. Для сравнения: 5 лет назад таких проектов было 25%. «Застройщики комплексов, вынужденные работать в условиях жесткой конкуренции, выводят в продажу не целые корпуса, а уже отдельные секции. Потому что выводить большой объем предложения, который не будет востребован, ни к чему», - поделилась наблюдением г-жа Бармашова. Впрочем, критичного затоваривания рынка в городской черте эксперт пока не видит.

Ипотека - конкурент депозитам

В августе произошло существенное снижение цены предложения за счет вывода на рынок крупных проектов в Приморском и Красносельском районах - до 82,6 тысячи рублей за квадратный метр. Доля сделок с привлечением ипотечных средств в сентябре составила 35%. При этом сокращается доля тех, кто пользуется рассрочкой, предоставляемой застройщиками: рассрочку используют лишь 17% покупателей.

Эксперты также отмечают большую долю региональных покупателей: для сентября эта цифра была порядка 30%, хотя в прошлом году покупателей из регионов было 15%.

Валерия Франковская, руководитель офиса «Невский» ИРП «Петербургская Недвижимость», напротив, характеризует рынок как весьма активный. «Покупатель смело несет деньги в первичку. В месяц мы проводим около 2 тысяч сделок. Честно говоря, мы ожидали, что будет хуже», - заявила она. Падение курса рубля привело к уменьшению количества звонков летом, однако стало больше «живого покупателя». Плюс нынешнего положения в экономике для г-жи Франковской в том, что застройщики стали более внимательно относиться к клиенту - предоставлять всевозможные скидки, проводить акции.

С ней согласна Анна Бунеева, заместитель генерального директора компании «47 трест». «У нас всегда была ориентация на клиента, но сейчас приходят с очень сложными сделками, и мы практически ходим с клиентом за руку, решая вопросы с субсидиями, с продажей прежней квартиры, переселением с севера и прочим», - отметила эксперт.

Иван Макаров, пресс-секретарь ВТБ24, ожидает всплеска выдачи ипотечных кредитов в IV квартале 2014 года на фоне традиционного всплеска на рынке недвижимости. «Ипотека стала конкурентом депозитам, - констатирует Макаров. - Еще в феврале люди массово снимали деньги с вкладов и, боясь обесценения рубля, предпочитали взять ипотеку и вложить имеющиеся средства в недвижимость, нежели хранить их на вкладах». В следующем году, по мнению банковского служащего, рынок ипотечного кредитования будет расти, но не так активно, как в 2012-м.

Антон Кириков, управляющий филиалом «Северо-Западный» ОАО «Банк Российский Кредит», отметил, что рынок ипотеки растет гигантскими темпами. По сравнению с тем же периодом прошлого года в кредитной организации произошло увеличение портфеля ипотечных кредитов на 30%. Средняя ставка по ипотеке сейчас составляет 12,2-12,3% годовых. По мнению Кирикова, снижаться она не будет в силу отсутствия достаточно дешевого внешнего финансирования у банков.

Управляющий филиалом также считает, что стоимость квартир находится на максимуме, более того, цены на первичном рынке приближены к ценам на вторичке, при этом в массовом сегменте (а это прежде всего панельное домостроение) цена приблизилась к стоимости более качественного жилья из кирпича-монолита. «Сейчас строительный бизнес в массовом сегменте занимается сниманием сливок», - заметил г-н Кириков.

Что ждет впереди

Обобщил картину нынешнего состояния первичного рынка Павел Созинов, председатель правления «Северо-Западной палаты недвижимости». По его данным, емкость рынка в деньгах составляет примерно 300 млрд рублей. То есть, несмотря на санкции и спекуляции вокруг рынка недвижимости, ситуация остается достаточно стабильной. «Но мы понимаем, - говорит Созинов, - что это инертность и долго так продолжаться не может».

На его взгляд, до конца года состояние рынка сильно не изменится, но что будет в следующем году, зависит от множества факторов. Созинов вспомнил кризис 2008 года, когда произошел спад цен на квартиры примерно на 20%, что привело к снижению количества желающих приобретать недвижимость, сворачиванию ипотечных программ и остановке 45 петербургских строек. На других строительство велось ни шатко ни валко. Обманутых дольщиков оказалось порядка 10 тысяч, да и сейчас строительство на 30 объектах находится на разной стадии заморозки, хотя власти пытаются их оживить в ручном режиме.

То же, но в большем объеме, по мнению Созинова, может произойти при очередном кризисе. Он назвал причины более критического положения на сегодняшнем рынке. Это, прежде всего, монополизация рынка, которая достигла своего пика: количество реальных застройщиков резко снижается, на долю 10 крупнейших интересантов приходится до 40% общего объема строительства. Кроме того, КОТы - это фактически пирамидальная структура с точки зрения продаж. С другой стороны, несколько миллиардов рублей ежегодно вливается от государства в виде субсидий. Но если жилищные программы будут свернуты, множество цепочек на вторичном рынке уйдет в патовую зону.

Если в следующем году финансирование рынка уменьшится на 20-30%, то ничего страшного не произойдет, констатировал г-н Созинов. Строители вполне могут подвинуться по цене. Определенное количество строек, конечно, попадет в стадию заморозки, но уже наработаны варианты решения этих проблем, хотя 214-й закон о защите прав дольщиков, поправленный еще раз в этом году, окончательно их не разруливает. «Одним словом, мы знаем, как решать проблемы дольщиков, когда их 20%, но если их будет 40%, придется включать другие механизмы», - заявил Павел Созинов.

В следующем году эксперт прогнозирует снижение цен в новостройках Петербурга на 10-20%, во всяком случае, если все будет развиваться так, как сейчас. На вторичном рынке, по его данным, уже сегодня можно приобрести квартиру на 10% дешевле, чем заявлено в листингах.