Многие семьи, решившие использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий, тратят его на приобретение квартиры в новостройке. Что нужно при этом знать, разбирался БН.

По Федеральному закону № 256, полученные от государства деньги можно направить на образование ребенка, увеличение накопительной части пенсии или покупку жилья, в том числе – на первичном рынке.

 В ипотеку

 Материнский капитал получают семьи, имеющие как минимум двух детей. Сертификат, который подтверждает право на получение субсидии, выдает Пенсионный фонд. На его оформление отводится месяц с момента подачи необходимых документов (БН ранее подробно рассказывал о том, как получить сертификат).

 По статистике, подавляющее большинство обладателей маткапитала тратят его именно на покупку жилья, как готового, так и строящегося – и то и другое возможно по закону. Примерно треть граждан предпочитают новостройки.

 Единственное «но»: субсидию нельзя использовать для покупки апартаментов, поскольку они являются нежилыми помещениями. А вот жилье в новостройке можно приобретать по любой схеме, соответствующей 214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов…»: механизму ЖСК либо договору долевого участия. Правда, даже самую дешевую квартиру на первичном рынке Петербурга купить только с помощью средств маткапитала не получится. Так, в 2014 году размер субсидии составил 429,4 тыс. руб. (каждый год эта цифра индексируется). Поэтому этими деньгами граждане чаще всего оплачивают ипотечный кредит – средства маткапитала можно потратить на первый взнос, выплату основного долга или процентов по займу.

 Как уточнил директор по продажам ЗАО «Строительный трест» Сергей Степанов, средства маткапитала также можно потратить на погашение жилищного кредита, который семья взяла за несколько лет до рождения второго ребенка – Закон № 256 это позволяет.

Средства государственной субсидии запрещено использовать для погашения пеней и штрафов по жилищным займам. Как рассказывает руководитель ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar в Санкт-Петербурге Сергей Гребенюк, схема покупки недвижимости в кредит с помощью маткапитала выглядит следующим образом. Сначала заемщик обращается в банк за одобрением ипотечного займа, затем подписывает договор долевого участия с застройщиком. После банк переводит средства строительной компании, а клиент пишет заявление в пенсионный фонд. Тот, в свою очередь, перечисляет деньги материнского капитала банку - в счет погашения ипотеки.

 «В этих случаях компания фактически не участвует в расчетах между покупателем, Пенсионным фондом и банком, а лишь получает средства от последнего», – констатирует генеральный директор АН «АРИН» Елена Лашаева. То есть застройщику, по сути, все равно, использует ли покупатель средства маткапитала или покупает квартиру за собственные средства.

 И в рассрочку

 Также закон позволяет тратить средства маткапитала для оплаты рассрочки при покупке жилья в новостройке. При этом, как пояснил руководитель группы ипотечных и жилищных программ ЗАО «Ленстройтрест» Владимир Трусов, в период действия рассрочки ребенку, при рождении которого получена субсидия, должно исполниться три года.

Закон не обязывает строительные компании работать с материнским капиталом. Многие застройщики предпочитают и вовсе не связываться с госсубсидиями

 Впрочем, принимать в счет оплаты рассрочки средства маткапитала готовы далеко не все застройщики. Закон не обязывает строительные компании работать с государственными субсидиями, поэтому многие предпочитают продавать квартиры исключительно за «живые» деньги. Проблема в том, что Пенсионный фонд перечисляет средства с некоторой задержкой, которая в среднем составляет полтора-два месяца с момента заключения с покупателем ДДУ или договора паенакопления. И если на квартиру будет два претендента, скорее всего, застройщик предпочтет именно того, кто не планирует использовать в расчетах госсубсидию.

 В компаниях, которые соглашаются брать маткапитал для выплаты рассрочки, напротив, говорят об эффективности этой системы. «Использование средств государственной субсидии при совершении сделки минимизирует возможность ее дальнейшего расторжения. К тому же недавно в ФЗ-256 были внесены поправки, снимающие требования к новостройкам, – ранее было необходимо, чтобы готовность дома составляла не менее 70%. Нужно помнить, что, если жилье приобретается в доме на начальной стадии строительства, покупку в любом случае нужно согласовывать с Пенсионным фондом», – рассказала директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

 В ряде случаев застройщики даже готовы резервировать понравившуюся квартиру до момента получения маткапитала. «К нам часто обращаются те, кто только собирается подавать документы на получение субсидии. В таких случаях мы делаем отсрочку на время, пока семья получает материнский капитал, а уже затем оформляем рассрочку», – говорит исполнительный директор компании «Ойкумена» Роман Мирошников.

 Супруги или родители?

 После сдачи дома в эксплуатацию квартиры, приобретенные с использованием маткапитала, необходимо оформлять в собственность родителей и их детей (требование части 4 статьи 10 ФЗ-256). Постановление Правительства РФ № 862 приводит другую трактовку: недвижимость надлежит регистрировать в совместное владение детей и супругов (подразумевается, что отношения родителей должны быть официально оформлены).

 Но как быть, если отец ребенка не состоит с его матерью в законном браке? Пенсионный фонд может отказать такой семье в использовании средств маткапитала для покупки жилья – прецеденты уже есть. Однако, как утверждает нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров, такая позиция противоречит 38-й статье Конституции РФ, в соответствии с которой материнство, детство и семья находятся под защитой государства. Другое дело, когда отец ребенка развелся с матерью, живет отдельно, но при этом хочет стать сособственником покупаемого жилья. «Судебная практика однозначно говорит о том, что средства маткапитала не являются совместной собственностью бывших супругов», – утверждает Алексей Комаров. Более того, как рассказал нотариус, если женщина вторично вышла замуж, ее новый супруг не может претендовать на долю в праве собственности. «Предоставление маткапитала – мера государственной поддержки семей с детьми. А под семьей следует понимать детей и их родителей, которые живут вместе», – рассказывает Алексей Комаров.

 Наконец, возникает вопрос: как именно надо оформлять право на жилье, купленное с использованием маткапитала? В ФЗ-256 сказано: доли нужно распределять «по соглашению» супругов. Но на практике такая формулировка вызывала немало вопросов – в частности, непонятно, в каких именно пропорциях нужно их распределять.

Недвижимость, купленную с помощью средств маткапитала, необходимо оформлять в общую собственность родителей и детей. Доли распределяются по соглашению супругов

 И лишь в июне 2011 года Минэкономразвития РФ опубликовало разъяснения, по которым доли в праве на жилое помещение, купленное за счет использования маткапитала, надлежит определять на основании письменного соглашения всех дееспособных членов семьи. То есть вопрос решается по их усмотрению. В соглашении лишь необходимо предусмотреть возможность уменьшения или перераспределения долей – на случай, если после покупки квартиры в семье родится еще один ребенок. Документ необходимо заверить у нотариуса и представить в отделение Пенсионного фонда РФ.

 Со временем власти обещают расширить возможности использования материнского капитала. В частности, эти средства можно будет тратить на ремонт жилья. Но в любом случае именно покупка недвижимости останется самым популярным способом использования государственной помощи.