На российском рынке недвижимости непростая ситуация, рубль резко ослабел, покупательная способность населения падает. И у многих возникает вопрос — а что же будет дальше? О ближайшем будущем отечественного рынка недвижимости рассуждает председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.

— 2014 год получился очень непростым для отечественного рынка недвижимости, начался кризис, прогнозы сейчас делаются сейчас самые противоречивые. Не самая стабильная ситуация в плане стоимости квадратного метра жилья, рубль падает по отношению к доллару и рублю. Насколько серьезен кризис?

— Говорить о полномасштабном кризисе на рынке недвижимости применительно к 2014 году не совсем корректно – скорее, был достаточно необычный год, в течение которого рынок постоянно подвергался влиянию внешних факторов.

Так, в начале года в связи с отзывом лицензий в банковской сфере, а затем и с девальвацией рубля на рынке начался ажиотаж, и люди стали скупать недвижимость, стремясь сохранить сбережения.  В результате, за первый квартал предложение новостроек в массовом сегменте снизилось на треть. К маю рынок стабилизировался, ажиотажный спрос пошел на спад, цены несколько снизились, точнее, вернулись к прежним показателям.

Летом мы наблюдали традиционное сезонное снижение активности, сделки шли в обычном режиме. К сентябрю рынок также традиционно оживился, а в октябре (когда стало окончательно понятно, что рост курса валют — это всерьез и, возможно, надолго) пришла вторая волна покупательского ажиотажа, ничуть не меньше, чем в начале года. Пик высокой активности пришелся на октябрь-ноябрь, и был спровоцирован, в том числе, и прогнозируемым ростом ипотечных ставок:  люди решили не откладывать покупку, пока их накопления не обесценились, а ипотечные ставки не выросли еще больше. Объемы продаж в октябре-ноябре выросли примерно на 20-50 процентов в зависимости от объекта, а цены в ряде новостроек планомерно повышались, иногда ежемесячно.

В среднем по рынку новостроек Москвы, средняя цена 1 квадратного метра жилья эконом-класса с начала года сократилась со 115,4  до 111,8 тысяч рублей. В комфорт-классе также снизилась — с 153,1 до 149,9 тысяч рублей за 1 квадратный метр. Снижение средней цены 1 кв. метра обусловлено не фактическим "удешевлением" недвижимости, а выходом на рынок новых объемов, а также вымыванием с рынка самых доступных по бюджету покупки лотов – квартир небольшой площади с самой высокой ценой 1 кв. метра.

— Чем кризис может обернуться для рынка недвижимости? Какие последствия ожидают застройщиков?

— Потери, скорее всего, будут: первыми рынок "выдавит" компании с некачественными проектами — их не станут финансировать ни банки, ни дольщики. Устоят компании, которые строят преимущественно на собственные деньги и готовы гибко подходить к ценообразованию. Эти же тенденции продемонстрировал и кризис 2008 года, когда в условиях нестабильности спросом пользовались только те проекты, где цена соответствовала качеству продукта.

Сегодня рынок изменился, переоцененных объектов практически нет, появилось жилье комфорт-класса, появились квартиры-студии, всего этого в 2008 году еще не было. Рынок проследовал за спросом, и теперь мы видим более требовательных покупателей и более грамотные, качественные, концептуальные проекты. Другой вопрос, что такой ключевой для покупателей жилья фактор, как транспортная доступность, с течением времени становится все более острым. Поэтому в первую очередь востребованными останутся те новостройки,  к которым ведут не сильно загруженные шоссе, или строящиеся в районах, где есть или планируется метро, а также расположенные там, где ведутся работы по расширению, реконструкции трасс, строительству новых транспортных развязок и путепроводов. Остальные проекты продавать в кризис будет труднее. В противном случае компаниям придется существенно пересмотреть свой подход к продажам и снизить цены.

— Какое жилье сейчас популярно в Московском регионе — новостройки или вторичка? Куда предпочитают вкладываться покупатели? И нет ли переизбытка новостроек, которые девелоперы никак не могут реализовать?

— Московские квартиры в новостройках у метро сейчас на пике спроса! Переизбытка такого предложения нет, в особенности в сегменте массового жилья. Наоборот, наблюдается дефицит квартир-студий с минимальным бюджетом покупки: в эконом-классе таких лотов в продаже нет, в комфорт-классе — представлены только в одном проекте.

В Подмосковье и, в особенности, в Новой Москве, конечно, объем предложения в разы больше. И там спрос сконцентрирован на объектах с понятными перспективами развития – например, если первые очереди уже сданы и заселены, стройка ведется с соблюдением графика, корпуса в высокой стадии готовности. Безусловно, привлекательны новостройки с перспективой строительства метро, возле железнодорожных станций, возле скоростных автотрасс (включая и платные дороги). Подмосковные квартиры в активно строящихся микрорайонах и кварталах привлекают и более низким бюджетом покупки: к примеру, в некоторых проектах за МКАД можно купить однокомнатную квартиру за 2-2,5 миллиона рублей.

Во-вторых, покупка новостройки дает возможность не только сохранить сбережения, но и приумножить. Скажем, в проектах «Новый Зеленоград» или «Высокие Жаворонки» покупка двухкомнатной квартиры гарантирует доходность порядка 30% от старта продаж к моменту ввода в эксплуатацию.

— Как вы прокомментируете прогноз, что к началу 2016 года из-за всех финансовых неурядиц и падения покупательной способности населения,  стоимость может снизиться на 5-10 процентов? Есть ли такие опасения?

— В нынешней ситуации заглядывать далеко в будущее можно только с учетом всей степени условности такого прогноза. Судя по всему, наиболее тяжелым для экономики будет наступающий 2015 год, а к 2016, напротив, возобновится рост. На днях Центробанк представил свой прогноз развития ситуации, согласно которому нефть будет стоить $80 за баррель в ближайшие три года. Это ниже запланированного базового уровня, но и, как видим, намного выше текущего уровня цен на нефть. В течение 2015 года экономика будет стабилизироваться.

Хотя прогноз по оттоку капитала негативный. Поэтому рынку недвижимости стоит приготовиться к снижению спроса — это уже ощутили на себе объекты элит- и премиум-класса. Отложенный спрос на жилье эконом- и комфорт-класса также в 2015 году будет постепенно исчерпываться. Чтобы построить более точный прогноз, нужно будет ориентироваться на итоги II квартала будущего года.

Что касается средней цены 1 квадратного метра на первичном рынке: если с реализации будут вымываться лоты небольшой площади с наиболее высокой ценой метра, это повлияет на снижение цены. Также, если выйдут на продажу новые проекты (а их запланировано на 2015 год не так уж и мало) — это также снизит среднюю цену метра. Но в отдельно взятых корпусах с высоким уровнем готовности цены будут расти по мере приближения к моменту ввода в эксплуатацию.

— Что можете посоветовать сейчас покупателям жилья в новостройках? Надо сейчас приобретать или есть смысл подождать снижения стоимости квадратного метра?

— Принимая решение, нужно исходить из сегмента и конечных целей. Снижение темпов строительства в совокупности с падением спроса в будущем способно привести к отрицательной динамике цен на рынке жилья, причем  в большей степени негативным влияниям, по нашим оценкам, подвержен бизнес-класс. Рынок новостроек эконом- и комфорт-класса более  чувствителен, быстрее реагирует на любые изменения, быстрее перестраивается. Кроме того, на рынке новостроек вполне можно ожидать и роста цен в связи с повышением себестоимости проектов. Также никто не отменял повышение цен в проектах по мере строительной готовности — растет число этажей, растет и стоимость. А если вы планируете покупать новостройку в ипотеку, то тянуть уж точно не стоит. С 1 января банки определенно поднимут ставки, так что получить одобрение по кредиту желательно уже сейчас.

— Можете дать прогноз по российскому рынку недвижимости в целом? Чего ждать, какие проблемы ждут покупателей и девелоперов?

— Первый квартал не будет сколько-нибудь показательным, обычно рынок "раскачивается" к весне. Хотя, как мы помним, зима и начало весны 2014 года были отмечены бурным ростом спроса на жилье, аналогичный сценарий вполне может повториться и в 2015 году. Что касается второй половины будущего года, то высоколиквидные проекты с оптимальными ценами, продуманной концепцией и хорошим расположением будут продаваться, новостройки, расположенные далее 20 километров от МКАД могут испытывать нехватку спроса.

Покупателям следует более продуманно подходить к покупке новостроек на этапе котлована. Хотя у девелоперов с большим портфелем объектов и небольшой долей заемных средств риск заморозки проектов невелик.

Девелоперам стоит  гибко регулировать ценообразование и предоставлять покупателям несколько схем оплаты, по возможности увеличить срок беспроцентной рассрочки или создать условия для покупки в рассрочку с более низкой процентной ставкой по сравнению с ипотечным кредитом. Если, конечно, позволяет собственная финансовая состоятельность.

— Еще недавно спрос на жилье был большим, дома и поселки по всей стране строились довольно активно. Верны ли предположения некоторых экспертов, что рынок, в его нынешнем состоянии, не "переварит" тот объем предложений, который сегодня мы видим? Ведь еще надо учитывать непростую экономическую ситуацию

— В массовом сегменте отложенный спрос на жилье еще не исчерпан. Кроме того, в 2015 году количество проектов на рынке может сократиться, хотя множество новых «недостроев» вряд ли появится. Во-первых, горький опыт 2008 года научил игроков более серьезно подходить к финансированию проектов: сегодня к проектам чаще всего приступают, обладая запасом необходимых ресурсов и привлекая к проектному финансированию серьезные банки, в том числе с государственным участием.

То, что сейчас активно строится, будет достроено. Долгоиграющие проекты, развитие которых заявлено на период до 2020 года и далее могут быть частично приостановлены в том случае, если девелопер еще не успел выйти на стройплощадку. Спрос и предложение на первичном рынке, скорее всего, в 2015 году сравняются.

— И, все-таки, какие перспективы у рынка недвижимости в 2015 году?

— Многое зависит от выхода на реализацию масштабных объектов в Москве, в том числе и в первом квартале будущего года. Если же застройщики решат попридержать выход новых проектов, то можно ожидать повышения средней цены 1 кв. метра в связи с вымыванием с реализации более доступного жилья на низкой стадии готовности.

Возможно,  отдельные девелоперы могут пересмотреть планы, и не станут выводить на рынок ранее запланированные проекты.

Сейчас многое зависит от того, как быстро стабилизируется курс рубля и цены на нефть. По самым оптимистичным прогнозам, это произойдет во второй половине наступающего года. Рецессии в 2015 году, очевидно, не избежать, однако сфера недвижимости всегда восстанавливается одной из первых, так что к 2017 году можно ожидать возвращения рынка к прежним показателям.