Уходящий год был богат на значимые события на рынке жилой недвижимости. Немалую роль в этом сыграли кризисные явления, которые привели к ажиотажному спросу на жилье и попыткам застройщиков его удовлетворить. «Газета.Ru» рассказывает о наметившихся тенденциях на рынке жилой недвижимости и итогах этого года.

Рост продаж

Одной из главных тенденций стал рост спроса и объема продаж, который существенно превысил показатели предыдущих лет, отмечают аналитики.

По данным Росреестра, количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) с января по сентябрь выросло на 42% относительно аналогичного периода прошлого года.

«Наибольшую активность на рынке жилой недвижимости в отношении возросшего спроса мы увидели в конце февраля-марте, когда доллар начал существенно расти по отношению к рублю. Доля инвестиционных покупок тогда увеличилась с традиционных 10–15 до 30%», — рассказывает заместитель генерального директора компании «Опин» Наталья Картавцева.

Недвижимость считается наиболее надежным активом, поэтому при возникновении неопределенности в экономике многие инвестируют именно в нее с целью хотя бы сохранить капитал. К тому же «лишнюю» квартиру можно сдавать в аренду, чтобы получить дополнительный доход.

«В большинстве случаев во время экономической нестабильности инвестируют в жилую недвижимость, так как этот рынок ближе и понятнее непрофессионалу», — говорит гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Эксперт подчеркивает, что те, кто планировал приобретение квартиры для себя, а не с инвестиционными целями, форсируют поиски и стараются совершить сделку как можно быстрее из-за страха каких-либо изменений в худшую сторону — повышения цен, изменений условий ипотеки, увольнения с работы.

Рост предложения

Эксперты подчеркивают, что ажиотаж наблюдается не только со стороны покупателей, но и со стороны девелоперов.

По данным «Метриум Групп», за январь — октябрь 2014 года в старых границах Москвы продажи открылись в 27 жилых комплексах (без учета апарт-комплексов), что на 23% больше относительно всего 2013 года. Также анонсирован старт продаж еще в нескольких проектах, которые, вполне возможно, успеют выйти до конца года, увеличив разрыв еще больше.

Рост объема предложения на первичном рынке объясняется как выходом новых проектов, так и выводом на продажу дополнительного пула квартир и новых корпусов в составе уже реализуемых комплексов.

В эконом-классе объем предложения с начала года вырос почти на 8%, в бизнес-классе — на 11%, подсчитали эксперты.

Ипотека как драйвер роста

По данным Росреестра, количество зарегистрированных прав на жилые помещения, приобретенные с использованием кредитных средств, в январе — сентябре 2014 года выросло на 16,8% по отношению к аналогичному периоду прошлого года.

Эксперты называют ипотеку основным драйвером спроса в 2014 году. По данным «Опин», около 50% сделок в проектах эконом- и комфорт-класса совершается с использованием кредитных средств, а в отдельные месяцы года этот показатель доходил до 75%.

«Если в первом квартале спросом пользовались объекты на высокой стадии строительной готовности, люди хотели сохранить имеющиеся накопления, то к концу года покупатели стали вкладывать в недвижимость, пытаясь зафиксировать свой ипотечный кредит в старых ставках, которые еще существуют. В 2015 году ставки по ипотеке будут расти», — рассказывает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.

На ипотеке начали даже зарабатывать, о чем «Газета.Ru» рассказывала ранее. Квартира берется в ипотеку на стадии котлована, через год-полтора продается. Часть денег от покупателя идет на погашение кредита, остальное переводится продавцу. Заработать позволяет разница в цене на начальном и конечном этапах строительства. В среднем доход сопоставим с размещением вклада на депозит со ставкой 19–20% годовых.

Кроме этого, как ранее писала «Газета.Ru», ипотека становится одним из ключевых драйверов роста российской экономики в условиях санкций.

Дефицит места для элитного жилья

Место для элитного жилья в центре Москвы практически закончилось. Предложение на первичном рынке «вымывается», а вот вторичный рынок «элитки» был более активным в этом году. Проблема сокращения свободных площадок в престижных районах приводит к тому, что девелоперы ищут возможности для создания новых элитных кварталов.

В 2014 году основным трендом на рынке элитного жилья стало освоение «первой линии от центра» — территорий, граничащих с ЦАО и расположенных внутри ТТК.

«К таким перспективным зонам для застройки относятся районы: Дорогомилово, Донской, Даниловский, Южнопортовый, Нижегородский, Лефортовский, Марьина Роща и Беговой. Формально эти районы не входят в состав ЦАО, однако многие участки для возможного строительства расположены всего в нескольких сотнях метров от Садового кольца. Таким образом, факторы, важные для многих покупателей недвижимости — близость к центру Москвы и хорошая транспортная доступность, сохраняются. Впрочем, далеко не все эти районы подходят для строительства элитного жилья», — говорит коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева.

По словам эксперта, большим преимуществом нового жилья, расположенного в обжитых районах на «первой линии от центра», является их цена. Локация, с точки зрения транспортной доступности и близости к историческому центру, не уступает многим домам в пределах Садового кольца, а вот стоимость квадратного метра может быть ниже в два раза.

Отъезд экспатов

Большую часть арендаторов элитного жилья в Москве составляют экспаты — иностранные квалифицированные специалисты, приезжающие работать по контракту.

В этом году из-за роста напряженности в отношениях России с Западом часть европейских и американских специалистов уехали из Москвы, а вот доля выходцев из стран СНГ выросла. Все больше элитных квартир снимают бизнесмены и менеджеры с Украины.

«В кои-то веки осенью можно было легко снять квартиру в центре за разумные деньги, да еще с существенным дисконтом. В этой связи еще одна тенденция — снижение доходности московской аренды и, соответственно, принятие решения о продаже квартир рядом собственников, то есть выход на рынок «вторички» дополнительного количества объектов», — рассказывает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.