Решение принято, осмотр будущего жилья оставил много положительных впечатлений, и покупателю уже не терпится совершить сделку. Однако спешить не стоит. Даже если с квартирой все в порядке как физическом, так и в юридическом плане, то нужно еще предельно внимательно изучить информацию о владельце. Обязательно стоит выяснить: является ли владелец дееспособным лицом? Ведь в противном случае возникает немало «подводных камней», из-за чего покупатель может лишиться и квартиры, и денег.
«Недееспособность бывает частичной, ограниченной или же полной, – поясняет руководитель юридического департамента ГК «МИЦ» Дарья Погорельская. – К полностью недееспособным причисляют людей, которые страдают расстройством психики. Они не отдают себе отчета в содеянном и не несут ответственности за собственные поступки. В подобных случаях руководствуются Гражданским кодексом РФ (статья 29), согласно которому имущественные сделки осуществляются опекуном». Следует иметь в виду, если недееспособное лицо осуществляло сделку в обход опекуна, она является ничтожной. Суд может признать действительность подобной операции по требованию опекуна лишь в том случае, если она заключена с выгодой для недееспособного.
Кроме того, ограничение дееспособности применяют к лицам, зависимым от наркотиков и алкоголя. Иногда подобные проблемы приносят семье серьезный материальный ущерб, потому человеку назначают попечителя. Последний контролирует доходы и расходы подопечного, дает согласие либо несогласие на имущественные сделки. В данном случае есть принципиальное отличие от первого варианта – гражданин с ограниченной дееспособностью самостоятельно несет ответственность за совершенную сделку. Если такой человек осуществил сделку без уведомления опекуна, последний вправе расторгнуть ее через суд.
Следующим критерием выступает возраст – он обуславливает частичную дееспособность лица. Дети, начиная с 14 лет, имеют право принимать участие в сделках с недвижимостью при письменном согласии родителей (опекунов). Иногда имеет место эмансипация в возрасте от 16 лет. В подобных случаях человек ведет предпринимательскую деятельность или работает на основании трудового договора, имея на то судебное разрешение, родительское или попечительское согласие.
Ребенок, не достигший четырнадцатилетнего возраста, имеет косвенную причастность к сделкам с недвижимостью через родителей (опекунов). Однако, встречаются ситуации, когда суд может отменить недееспособность гражданина. С этого момента он вправе лично распоряжаться собственностью.
Таким образом, совершение сделки с лицом, имеющим полную, частичную или ограниченную недееспособность чревато тем, что сделку в итоге признают ничтожной, и все переданные по ней ценности вернутся к своим владельцам. Крайне неприятная ситуация, особенно если покупать у такого человека жилье: когда выяснится, что он совершал сделку, будучи недееспособным, купленную недвижимость придётся ему вернуть, а вот денег назад можно и не дождаться.
Чтобы избежать таких неожиданностей, рекомендуем доверить ведение сделки риэлторам-профессионалам. Это позволит собрать полную информацию о самом объекте купли-продажи, дееспособности его владельцев, правильности документации и даст гарантии безопасности при совершении дорогостоящих операций с недвижимостью.
