Многие семьи сталкиваются с необходимостью смены жилья при появлении у них третьего ребенка. Конечно, когда бюджет не ограничен, поиск просторной квартиры, отвечающей потребностям всех членов семьи, не представляет особой сложности. Однако для большинства москвичей объем средств, которые они могут потратить на покупку недвижимости, не позволяет им реализовать все пожелания к идеальному семейному гнездышку. Эксперты компании «Метриум» рассказали, как подобрать по оптимальной цене квартиру, в которой будет удобно большой семье.

1. Выбираем локацию: Москва или Подмосковье

Не секрет, что переезд в Московскую область позволяет приобрести более просторное жилье, чем за ту же цену в столице. Например, в пределах МКАД самую дешевую трехкомнатную квартиру площадью 63,6 кв.м можно найти ЖК «Грани», расположенном в 15 минутах ходьбы от метро «Текстильщики». Минимальный бюджет покупки – 7,5 млн рублей (что соответствует 118 тыс. рублей за кв.м). Дорога от комплекса до центра города (метро «Театральная») займет порядка 40 минут на автомобиле и столько же на метро. Примерно за эту же сумму в 10 км от МКАД в Одинцово предлагается четырехкомнатная квартира площадью 111 кв.м. При этом до столицы можно довольно быстро добраться на электричке: общее время в пути до центра города составит час, на машине – около 40 минут. Таким образом, переезд в область позволяет семье увеличить площадь квартиры примерно в полтора раза.

Еще одна возможность сэкономить, не теряя статуса москвича, – выбрать дом в районе за пределами МКАД, но юридически относящемся к столице. Это территории Новой Москвы, многие из которых значительно удалены от столицы, а также более удачные локации, например, Зеленоград, Некрасовка, микрорайоны Северный, Митино и пр. Самая бюджетная трехкомнатная квартира на территории Новой Москвы доступна в ЖК «Ирландский квартал», расположенном в 26 км от МКАД по Калужскому шоссе. Ее стоимость – 4,1 млн рублей. Однако по транспортной доступности этот объект проигрывает большинству предложений в городах ближнего пояса Подмосковья. Гораздо более удобный вариант – «трешка» за 6,7 млн рублей в ЖК «Некрасовка» в одноименном поселке, входящем в состав столицы. Здесь в следующем году откроется метро, что значительно облегчит путь в Москву.

Выбирая квартиру в Подмосковье, не стоит забывать, что в большинстве областных городов до сих пор наблюдается довольно напряженная ситуация с учебными заведениями. При этом покупка квартиры в комплексе, в проект которого включены детский сад и школа, еще не дает гарантии, что ваши дети будут автоматически в них зачислены. Дело в том, что девелопер обязан передать построенный социальный объект городу. Поэтому места в нем будут распределяться в порядке общегородской очереди. Чтобы ребенок попал в сад, к примеру, в Одинцово, родители записывают его в очередь практически с рождения. Поэтому при выборе подходящего города советуем заранее уточнить реальную доступность столь важных социальных объектов. Впрочем, сейчас в области активно открываются частные детские сады, стоимость которых ниже, чем в столице. Кроме того, в них предоставляются скидки на оплату посещения несколькими детьми из одной семьи. Это может стать приемлемым выходом для перебравшейся в Подмосковье семьи.

2. Определяемся с форматом: квартира или апартаменты

Если вы решили остаться в столице, еще один способ сэкономить – приобрести вместо квартиры апартаменты. Такой формат предлагается примерно в 30% московских новостроек и наиболее распространен в бизнес-классе. Но и в массовом сегменте можно найти интересные предложения. Выбирая апартаменты вместо квартиры, покупатель может сэкономить порядка 15%-30% бюджета. Так, в жилом комплексе «Level Амурская» 59-метровые апартаменты без отделки продаются за 5,8 млн рублей, а аналогичная квартира будет стоить на 25% дороже – 7,78 млн рублей.

При этом важно помнить, что у данного формата недвижимости есть свои особенности. С одной стороны, нежилой статус апартаментов накладывает ряд ограничений на собственников, например, в части регистрации в этом объекте. Владение апартаментами сопряжено также с повышенными ставками налога на имущество и коммунальными тарифами (примерно на 20%). Однако с другой стороны, значительная разница в цене между апартаментами и квартирами позволяет с лихвой нивелировать возникающие дополнительные расходы.

3. Ищем комплексы со скидкой для многодетных семей

В этом году девелоперы все чаще проводят временные акции, в рамках которых предлагаются значительные (порядка 15%) скидки на выделенный объем квартир. В ряде случаев дисконт предоставляется как раз на самые просторные объекты. Например, в ЖК «Level Амурская» можно приобрести трехкомнатную квартиру со скидкой 1,6 млн рублей

В комплексе «Селигер Сити» к базовой 7% скидке для семей с детьми в возрасте до 14 лет добавляется дисконт 1%. Некоторые застройщики предлагают специальные условия для клиентов с двумя и более детьми – удвоение материнского капитала. В рамках этой акции покупатель, который планирует использовать средства государственного сертификата для оплаты жилья, может получить дополнительную скидку равную размеру материнского капитала (сегодня это 453 000 рублей). Значит, квартира обойдется семье на 906 000 дешевле. Такие предложения периодически появляются в объектах компании Urban Group. В настоящее время аналогичные программы действуют в жилых комплексах «Легенда» (Новая Москва), «Митино О2» (Красногорский район Московской области).

4. Определяем оптимальный метраж квартиры

В последние годы на первичном рынке столичного региона наблюдается тенденция к уменьшению средней площади квартир. Она особенно заметна именно в многокомнатных вариантах. Это удобно для тех, кто хочет получить удобное жилье, не переплачивая за лишние метры. Например, в ЖК комфорт-класса «Новый Зеленоград» доступны трехкомнатные квартиры площадью от 56,3 кв.м по цене от 4,48 млн рублей. Этот вариант – типичный представитель набирающего сегодня популярность формата европланировок. Он предполагает объединение кухни с комнатой в единую гостевую зону с уменьшением площади хозяйских помещений. Таким образом, по сути это жилье с двумя спальнями и просторной кухней-гостиной. Небольшие трехкомнатные квартиры размером 55,2 кв.м за 9,23 млн рублей можно найти в ЖК SREDA. Их планировка позволяет организовать как евродвушку с гостевой зоной в 20 кв.м, так и стандартную квартиру с тремя изолированными спальнями и 9-метровой кухней.

Если этот вариант кажется слишком тесным для вашей семьи, можно поискать жилые комплексы с компактными четырехкомнатными квартирами. Большинство таких проектов расположено в Подмосковье. Многокомнатные лоты комфорт-класса площадью до 90 кв.м можно найти в ЖК «UP-квартал Новое Тушино», «Лайково», «Видный город», «Ильинские луга» и др. Пятикомнатные квартиры – большая редкость в массовом сегменте (их доля на столичном первичном рынке составляет порядка 1%). Такие лоты можно найти, например, в столичном ЖК «Ты и Я» по цене от 11 млн рублей при площади 113,8 кв.м.

5. Рассчитываем необходимое количество комнат

Конечно, мечта большинства покупателей – выделить по комнате каждому жильцу. Однако пятикомнатные квартиры – в основном прерогатива элитного и бизнес-сегментов. Поэтому клиентам с ограниченным бюджетом скорее всего придётся выбирать из трех- и четырехкомнатных вариантов. Рассчитывая минимально необходимое количество комнат, стоит задуматься о том, как лучше всего учесть потребности детей и взрослых. Обычно родителям требуется изолированная спальня, в качестве которой может использоваться самая маленькая комната в доме. Распределение остальных помещений зависит от пола и возраста детей. Многодетные родители традиционно выбирают из двух вариантов. Первый – объединить в одной комнате погодок, а старшему или младшему ребенку предложить отдельную площадь. Второй – разместить в самом просторном помещении детей одного пола, исходя из их сходных интересов (если этому не препятствуют различия в возрасте). К примеру, если старшей дочери 12 лет, средней 8 лет, а младшему сыну 4 года, логично объединить девочек-школьниц в одной комнате. Другая ситуация: старшему сыну 14 лет, среднему – 5 лет, а малышке три года. Тогда дошкольники получат большую площадь с пространством для игр, а подросток – столь желанное уединение. Стоит обдумать, нужна ли вашей семье кухня-гостиная, если ради нее нужно жертвовать дополнительной комнатой (описанный выше вариант евротрешки).

Конечно, покупка квартиры с четырьмя комнатами дает возможность избежать многих конфликтов, связанных с разделом территории. Однако, найдя рекламу небольших лотов, заявленных в качестве четырехкомнатных, не спешите радоваться: на планах многих объектов видно, что в реальности это трехкомнатные квартиры с кухней-гостиной с одним окном, что делает невозможным устройство еще одной полноценной комнаты.

Выбирая между трех- и четырехкомнатным жильем, стоит учитывать особенности ценообразования. В большинстве проектов в линейке от студий до «трешек» цена квадратного метра при увеличении площади падает (т.е. квадрат в однокомнатном лоте практически всегда дороже, чем в трехкомнатном). Однако при сравнении трех- и четырёхкомнатных квартир эта разница практически исчезает, а иногда последние даже проигрывают. Например, в ЖК SREDA средняя цена квадратного метра «трешки» – 153 650 рублей, а квартиры с четырьмя комнатами – 163 290 рублей. Причем для самых больших квартир застройщик часто выбирает лучшие места в комплексе, например, верхние этажи с панорамным видом.

6. Оцениваем дополнительные удобства

Еще с советских времен мечтой многих больших семей стали квартиры с несколькими санузлами. Однако до недавнего времени такие предложения были доступны только в верхнем ценовом сегменте. Постепенно новостройки массового класса становятся все более комфортными и перенимают некоторые черты высококачественного жилья. Сегодня трёхкомнатные квартиры с двумя санузлами можно приобрести в ЖК «Level Амурская», SREDA, «Мир Митино» и др.

Другая полезная опция для семьи с детьми – наличие на территории жилого комплекса складских помещений, предназначенных для хранения спортивного инвентаря и сезонных вещей. Во многих домах стоимость квадратного метра в таких кладовых в полтора-два раза ниже, чем в квартирах, что делает их покупку особенно выгодной. В большой семье всегда найдется, чем заполнить несколько кубов кладовки, не загромождая балконы и приквартирные холлы. Вспомогательные помещения, обычно расположенные в цокольном этаже, продаются в комплексах «Level Амурская», «Новые Ватутинки», «Новый Зеленоград», «Город на реке Тушино-2018» и др.

Жители панельных домов старых серий не избалованы высокими потолками. При этом для семей с детьми комнаты большой кубатуры очень удобны: это возможность для монтажа разнообразных спортивных уголков, установки двухъярусной мебели и даже создания в квартире дополнительного уровня. Наиболее яркие примеры домов комфорт-класса с высокими потолками – МФК «Водный» (высота потолков 2,9 м), ЖК «Level Амурская» (2,95 м), ЖК «Город на реке Тушино-2018» (3,1 м).

«Сегодня в массовом сегменте первичного рынка порядка 77% предложения приходится на долю одно- и двухкомнатных квартир, – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – При этом только в 30% жилых комплексов доступны лоты с четырьмя и более комнатами. Конечно, такие меры позволяют минимизировать бюджет покупки и повышают ликвидность объектов. Однако во многих проектах, ориентированных на семейных покупателей, многокомнатные лоты также пользуются стабильным спросом. Несмотря на экономически нестабильную ситуацию в стране, количество многодетных семей в Москве неуклонно растет и за последние семь лет оно удвоилось. Учитывая эту тенденцию, можно ожидать увеличения числа и разнообразия новых проектов массового сегмента, предназначенных именно для таких клиентов».

«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель «Метриум» насчитывает 123 проекта общей площадью 11,6 млн кв.м. (с учетом всех проектов в продаже, а также будущих законтрактованных проектов). Ежемесячно компания реализует в среднем 30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона. В 2017 и 2016 году компания «Метриум» признана «Риелтором года» по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году – Риелтором №1 (лидер продаж) по итогам голосования премии «Рекорды рынка недвижимости».

«Метриум» является партнером СBRE – крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и «Метриум» позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.