Одной из самых нетривиальных на российском рынке кампаний по продаже недвижимости, по мнению многих отечественных и зарубежных маркетологов, стала акция «Корпорации «Баркли». Несмотря на то, что это уже пережиток довольно отдаленного прошлого, вряд ли найдется человек, которому не знаком рекламный слоган «купи квартиру – получи бейсболку в подарок». Этот шутливый мессидж заставлял многих крутить пальцем у виска и недоуменно разводить руками, но тем не менее позволил компании увеличить продажи на рекламируемом объекте.

Пожалуй, данная креативная акция может претендовать на роль практически единственной на отечественном рынке кампании, относящейся к разряду честных сделок. Потому что последователи, предлагавшие во много раз более весомые «довески» в виде автомобилей, бытовой техники и других довольно дорогостоящих преференций откровенно лукавили: такие подарки, как правило, заранее включались в общую стоимость объекта недвижимости, несколько повышая этот показатель.

Но все это – не более, чем пиар-ходы различной степени эффективности. И они, как отмечала в свое время Лидия Гречина, директор по маркетингу компании «ИНКОМ-Недвижимость», характерны для тех компаний, которые занимаются продажами дорогой недвижимости в новостройках. И эпатаж здесь, по словам эксперта, крайне неуместен, поскольку в итоге не конвертируется в реальные сделки, а только вызывает нездоровое праздное обсуждение.

Правда, продавцы недвижимости на «первичке» также не гнушаются использовать и более нечестные ходы в процессе реализации. Так, например, исследования, проведенные недавно аналитиками «Метриум Групп» в сегменте подмосковной загородной недвижимости, наглядно демонстрируют: реальное расстояние до МКАД от многих коттеджных поселков заметно отличается от указываемого в рекламных проспектах. Естественно, в большую сторону. Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании, резюмируя полученные данные, обращал внимание на то, что в среднем рекламные и реальные значения расходятся на 25%, в некоторых случаях разница достигает и двукратных величин. А ведь этот показатель, констатирует специалист, является одним из основополагающих. Именно он оказывает серьезное влияние на цену и класс проекта, а также во многом формирует интерес потенциальных покупателей к поселку.

Но если реализаторы нового жилья все же опасаются открыто пускаться во все тяжкие из-за боязни потерять свое реноме и исчерпать лимит доверия клиентов, то на «вторичке», несмотря на все усилия властей и многочисленных саморегулируемых организаций вкупе с некоммерческими партнерствами и гильдиями, ситуация еще очень далека от безоблачной. И мошенники всех мастей продолжают вольготно существовать в таких условиях. Однако классика этого жанра под влиянием общемировых тенденций все же немного уступила свое место прогрессу. Теперь при использовании незаконных схем обогащения нечистые на руку маклеры полагаются не на наивных клиентов и удачу, а делают ставку на технические новинки, внушительный бюджет и групповую организацию афер.

Наиболее распространенной на сегодняшний день схемой отъема средств у населения, по мнению экспертов юридической службы «ИНКОМ-Недвижимости», стала продажа объекта с использованием подложных документов. Самый ходовой сценарий такого обмана таков: с подлинными документами продавца на сделку выходит подставное лицо-двойник. Если обман не вскрывается в процессе, то рано или поздно истинный владелец объекта через суд признает сделку недействительной, а добросовестного приобретателя просто выселяют.

«Многие утешаются тем, что подлинность паспорта гражданина подтверждает надпись «УФМС», видимая в ультрафиолетовом спектре, – комментирует ситуацию Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМа». – Но это, как сегодня выясняется, далеко не стопроцентная гарантия». Профессионалы от криминала, используя новинки техники, добиваются практически абсолютного сходства подделок с оригиналами. Поэтому солидные риэлторы («ИНКОМ» в том числе) вынуждены прибегать к дополнительным способам идентификации личности продавца, вплоть до опроса соседей.

Не меньшим успехом у аферистов пользуется и указание в ДКП неверной стоимости объекта. Как правило, продавцы соглашаются на это из-за снижения налоговой нагрузки, ведь 13% с 1 миллиона – это гораздо меньшая сумма, чем те же проценты, но уже с 2-3 миллионов рублей. Специалисты «ИНКОМ-Недвижимости» предупреждают: если в процессе такой сделки покупатель не озаботится получением расписки с продавца в получении остальных денежных средств, то последний получает право оспорить в суде сделку как кабальную со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Третье место по популярности среди мошеннических схем по продаже недвижимости на «вторичке» прочно удерживает такая банальная штука, как сговор продавца и владельца. Она проста, как три копейки: бывший хозяин объекта классически идет в суд и там оспаривает сделку на основании того, что агент не выполнил свои обязательства (в частности, не произвел оплату в полном объеме). Результат предсказуем – см. выше.

Естественно, удостоверяться в дееспособности продавцов по-прежнему нужно, справки из ПНД и НД никто не отменял. Как подтверждают аналитики «ИНКОМа», процент риска в этом случае также довольно высок. Как и в случае продажи объекта со скрытыми недостатками. Сергей Шлома приводит следующий пример:

- Я помню случай, когда продавалась квартира с неправильно выполненным заземлением. Сначала она использовалась как нежилое помещение, потом ее перевели в категорию жилого фонда, «отретушировали», выставили на продажу и никого ни о чем не предупредили. Итог – три трупа, людей убило током.

Также на рынке встречаются и более масштабные схемы мошенничества, порождение суровой экономической реальности. Специалисты «ИНКОМа» приводят пример: некая компания предлагала купить квартиры по цене, в два раза превышающей рыночную стоимость объектов. При этом мошенники предлагали следующую схему – в договоре купли-продажи квартиры с реальной стоимостью в 5 миллионов рублей указывалась сумма в 10 миллионов. На нее брался кредит, продавцу на руки отдавалось 6, а 4 миллиона он должен был вернуть покупателям. «Так люди явно выводили денежные суммы из банков, – резюмирует Сергей Шлома. – В результате на балансе организаций оставались переоцененные квартиры

Юридическая служба «ИНКОМ-Недвижимости» с сожалением констатирует: по этим и некоторым другим причинам в России недействительной признается каждая сотая сделка. При этом специалисты не уверены, что вероятное возвращение нормы об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью (отмененной в 1996 году – авт.) может серьезно повлиять на ситуацию в лучшую сторону. «Какие могут быть гарантии, если нотариус зачастую видит людей первый и последний раз в жизни?» – задает риторический вопрос Сергей Шлома. Тем более что, например, в той же Москве по причине расторжения сделки, как говорится, ни один нотариус не пострадал. Значит, у покупателей и продавцов недвижимости остается лишь два союзника в борьбе с мошенниками – дотошность и изучение правовой базы.