Ваша квартира не продается месяцами? Банки тормозят с оформлением сделки? Вы боитесь остаться без денег и жилья? Мы подготовили для вас пять самых распространенных ошибок, которые усложняют покупку-продажу или же аренду жилья.

Ошибка №1. «Вслепую» отдавать деньги за квартиру

Передача денег – один из ключевых моментов в сделке купли-продажи жилья. Риск остаться после расчета и без денег, и без жилья весьма велик. Поэтому агенты по недвижимости всегда настаивают на тщательном подборе времени, места и способа передачи средств.

«Недвижимость – это дорогостоящий товар, поэтому передавать продавцу деньги «вслепую» из рук в руки мы категорически не рекомендуем, – рассказывает руководитель направления готового жилья АН «Компаньон» Елена Головкова. – Это, конечно, оперативный способ расчета, но продавец может получить неполную сумму или даже фальшивые купюры, а покупатель – остаться ни с чем. Если все же передача средств идет именно таким образом, то в АН «Компаньон» мы создаем для участников сделки максимально комфортные и удобные условия: все происходит в специально оборудованной для заключения сделки переговорной комнате».

Есть еще три основных варианта расчета:

• сейфинг (с помощью депозитарной банковской ячейки, которая арендуется покупателем и продавцом объекта);
• безналичный расчет через банковский аккредитив (перевод с расчетного счета покупателя на счет продавца);
• расчет с помощью нотариуса.

В каждом из способов есть свои недостатки, о которых грамотный риелтор всегда предупредит. В любом случае помните одно: нужно всегда брать расписку. Какой бы способ передачи денег вы ни выбрали, фиксируйте на бумаге факт передачи денег, отсутствие претензий к купюрам, сделкам и т. д.

«Абсолютно безопасных вариантов нет, – комментирует Елена Головкова. – Также на сделках случается, что банк по какой-либо причине задерживает перечисление средств продавцу. К сожалению, предугадать данный момент крайне сложно. Но клиенты АН «Компаньон» застрахованы от подобной неприятности. С ноября мы предоставляем своим клиентам уникальную услугу – финансовые гарантии при расчетах между клиентами. Если банк или покупатель вдруг нарушает свои обязательства, компания собственными деньгами гарантирует, что расчеты будут произведены. Агентство самостоятельно выплачивает продавцу деньги, а затем взыскивает их с покупателя или с банка. Таким образом, сделка происходит именно в нужный срок».

Ошибка №2. Сдавать или снимать квартиру без договора

Мечта каждого арендодателя – сдать квартиру порядочным людям, которые не будут шуметь, будут вовремя платить за съем и содержать квартиру в порядке. В реальности же все может оказаться с точностью до наоборот. У собственника квартиры обычно слишком много своих дел и не хватает времени на ежедневный «кастинг» арендаторов, рекламу своего объекта и прочие организационные моменты. Более того, некоторые даже не беспокоятся о юридической стороне вопроса.

«Когда к нам обращаются владельцы съемных квартир, мы предлагаем им максимально легализовать отношения между будущими арендаторами, – рассказывает руководитель отдела аренды жилой недвижимости АН «Риэлт-Ком» Елена Щеголева. – Рассказываем, для чего нужен договор, что в нем должно быть прописано. Очень редко люди сами проявляют эту инициативу. Но после нашего «ликбеза» многие соглашаются. Это страхует и собственника, и арендатора. В нашей практике есть немало примеров, когда договор помог уберечь владельца жилья от долгих разбирательств».

Типовой договор аренды можно легко найти в Интернете. В компании «Риэлт-Ком» его помогают заполнить и учесть отдельные нюансы. «В нашей базе данных насчитывается около двух тысяч объектов на разный бюджет, но вне зависимости от категории квартиры мы рекомендуем придерживаться договорных отношений. Это правило действует в том числе и в наших взаимоотношениях с клиентом: мы работаем по договору, несем ответственность и выполняем обязательства, – добавляет Елена Щеголева. – Например, по нашим стандартам обработка поступившего заказа проходит в течение 10 минут. Даже если собственник уже разместил объявление о сдаче жилья, мы предлагаем ему свои рекламные возможности. При этом арендаторы платят от 2 до 5 тыс. руб. в зависимости от площади снимаемого жилья. Мы целенаправленно ушли от традиционного «сбора» в размере 50% от месячной стоимости аренды объекта. Это не объективная, а скорее хаотичная цена, которая не отражает стоимость реальных бизнес-процессов, а имеет спекулятивный характер. Почти все обратившиеся к нам заказчики бывают удивлены таким прайсом, но в последствии обращаются к нам повторно».

Ошибка №3. Покупать и продавать самостоятельно

До сих пор немалая часть покупателей и продавцов жилья старается проводить сделки самостоятельно. В случае, если происходит простая сделка – скажем, покупатель берет квартиру у застройщика без продажи другого объекта, – то все может сложиться успешно. Но большинство сделок является все же альтернативными: один и тот же человек выступает покупателем одной жилплощади и продавцом другой. И вот тут нужен тот самый «дирижер», который скоординирует сразу оба этих процесса.

«В моей практике был случай, когда совершалась 18-ступенчатая сделка, – говорит руководитель АН «Дан-Инвест» Валентин Корытный. – Здесь невозможно было ограничиться консультацией юриста и самостоятельными действиями. Одним нужно было выехать из квартиры в строго определенное время, у других была вероятность задержки перечисления средств, третьим нужно было получить в срок одобрение банка по ипотеке... Такое происходит почти на всех альтернативных сделках: у каждой из сторон – свои условия, их нужно учесть и синхронизировать покупку и продажу объектов. Если выпадет хотя бы одно звено, вся цепочка будет разрушена».

Итак, чем будет заниматься риелтор во время альтернативной сделки? Во-первых, поможет определиться с финансами. Не всегда вырученных от продажи жилья средств хватает на покупку чего-то нового, поэтому помощь ипотечного брокера и его преференции в ряде банков будут весьма кстати. Во-вторых, нужно проверить объект: приличное агентство недвижимости имеет в штате юриста, который подключится к сделке в любой момент. В-третьих, нужно правильно рекламировать продаваемую квартиру и реализовать ее вовремя. Далее идет кропотливая работа по сбору документов со всех заинтересованных лиц и ведомств и, собственно, сделка. И это лишь часть задач, которые решает риелтор.

«Не секрет, что сегодня владельцам «вторички» довольно сложно продавать свои объекты, ведь есть свежие новостройки, – поясняет Валентин Корытный. – Задача наших специалистов – сделать так, чтобы выгодно реализовать вторичную квартиру и помочь человеку улучшить жилищные условия. В компании «Дан-Инвест» риелторы всегда руководствуются аналитикой и на ее основе предлагают варианты ответов на квартирные вопросы наших клиентов».

Ошибка №4. Считать, что банки перестали давать ипотеку

Для такого мнения у россиян есть немало оснований. Это и повышение процентной ставки по кредитам, и сокращение числа рабочих мест, а также другие экономические факторы. Но риелторы утверждают: кредитный поток не превратился в тонкий ручей.

«Судя по нашим сделкам, ипотека остается одним из самых популярных способов покупки жилья, – рассказывает руководитель отдела вторичной недвижимости АН «РиэлтСтройком» Анна Шипина. – Среднее количество ипотечных сделок по нашей компании составляет около 35%, и этот показатель не уменьшается уже долгое время. Да, банки стали строже относиться к заемщикам, отказывать тем, кто не может подтвердить свою платежеспособность. Но это скорее плюс, чем минус. Это помогает человеку сразу понять, сможет он взять на себя такую ответственность, как многолетний ипотечный кредит, или нет».

Средняя процентная ставка по ипотеке подобралась к 13%. В компании «РиэлтСтройком» отмечают, что сегодня можно найти интересные предложения как на готовое жилье, так и на строящееся. В их числе – готовые квартиры в ЖК «Кировский», «Манхэттен», а также на Тополиной аллее. Причем при оформлении ипотеки клиенты «РиэлтСтройкома» могут рассчитывать на дополнительную скидку по ставке. Так, партнерские программы с АН «РиэлтСтройком» заключили Сбербанк, ВТБ, Уралсиб, «Запсибкомбанк», «Абсолют-банк» и другие.

«У покупателя всегда есть выбор: попробовать провести всю сделку, включая подбор ипотечной программы, самостоятельно или обратиться к риелторам. Во втором случае мы говорим о том, что риелтор бережет и время, и деньги, – поясняет Анна Шипина. – У наших клиентов нет необходимости подавать документы сразу в несколько банков, сверять их программы, вычислять ставки и платежи. Современные технологии позволяют нам работать по принципу одного окна. Человек приходит в агентство, и специалист тут же подбирает наиболее выгодный вариант кредита. Затем формируется заявка, которая рассылается в банки. При полном пакете документов ответ приходит за два дня, а иногда и раньше: можно выйти на сделку за одну–две недели. Так что слухи о том, что ипотека стала совершенно недосягаемой, – не более чем заблуждение. Специалисты всегда помогут взять ее на выгодных условиях».

Ошибка №5. Написать неудачное объявление

Как известно, именно по объявлению складывается первое впечатление об объекте (и даже об адекватности собственника). Разумеется, никто не требует от вас креативных и витиеватых формулировок. Главная цель объявления – привлечь внимание нужной для сделки целевой аудитории.

Старайтесь выбрать нейтральную интонацию: не стоит говорить о своей квартире в излишне восхищенной форме. Сконцентрируйтесь на ее реальных достоинствах: хороших соседях, удобной планировке, близости школ, детсадов, остановок общественного транспорта. Также нелишним будет указать, когда делался капитальный ремонт – если, конечно, он прошел недавно.

Будьте аккуратны с дополнительными способами привлечения внимания к объявлению: они могут сыграть с вами злую шутку. «Ежедневно на наш сайт поступают тысячи объявлений от пользователей. Некоторые из них просматриваются огромным числом читателей, а какие-то вызывают слабый интерес, – говорит руководитель сайта DomChel.ru Ксения Чеснова. – Мы рекомендуем обязательно добавлять в объявления хорошие фотографии объекта. Идеально, если съемку проведет опытный фотограф. Человеку важно получить максимум информации уже на этапе просмотра объявлений, поэтому он охотней клюнет на визуализированный текст».

А вот чего стоит избегать, так это множества восклицательных знаков, выделения текста разными шрифтами, обилия слов, состоящих из прописных букв. Такие мелочи отталкивают пользователя, создавая лишний визуальный «шум» при прочтении.

Надеемся, эти простые рекомендации помогут вам пройти через сделки с жильем с минимальными неудобствами. А какие проблемы при оформлении недвижимости возникали у вас? Делитесь опытом в комментариях!