Покупателям недвижимости не стоит соблазняться скидками. Их будут предоставлять идущие ко дну компании. Советы от политика-строителя.

Строительный рынок Среднего Урала переживает кардинальные изменения. В 2015 году он упадет на треть. Крупные игроки останутся на плаву, мелкие столкнутся с серьезными трудностями и будут вынуждены замораживать объекты. Масла в огонь подливают четырехкратный рост цен на земельные участки и нехватка в России техники. Окончился ли ажиотажный спрос на недвижимость, продолжит ли дорожать «первичка», когда со стройплощадок исчезнут гастарбайтеры и через сколько лет отрасль выйдет из пике, чтобы снова пойти в рост, рассказал в интервью «URA.Ru» один из известнейших екатеринбургских строителей, управляющий ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал» Владимир Крицкий.

— Как проблемы в российской экономике повлияли на состояние отрасли?

— В конце прошлого года, во время максимальных скачков курсов валют, граждане пытались сберечь свои накопления и начали скупать недвижимость. Естественно, что за всплеском всегда идет падение. На спад наложилась неопределенность с ипотекой, ставшей для многих граждан неподъемной. Многие потенциальные покупатели сейчас ждут действий со стороны федеральных властей и крупнейших банков по снижению ставок. Есть надежда, что к апрелю они упадут до 13%, после чего ипотечное кредитование оживет. Конечно, такого объема кредитования, как в предыдущие годы, уже не будет, но уровень января-февраля мы превысим.

— Как изменялись в последние месяцы объемы ввода жилья?

— Если говорить о нашей компании, то январь-февраль отработали нормально, показатели остались теми же, что и в предыдущие годы. А в целом по рынку, конечно, в этом году будет снижение.

— Насколько большое?

— Думаю, что процентов на 30. Это объективная цифра. Изменится соотношение ввода между крупными и мелкими компаниями. Самыми живучими и приспособленными к работе в кризисные периоды всегда будут крупные предприятия с большим запасом прочности, с созданной заранее кадровой, производственной и финансовой подушкой безопасности. Все они останутся на плаву. Им придется более разумно подходить к началу новых проектов, а дома, находящиеся в производстве, заканчивать в максимально короткие сроки. Ведь себестоимость напрямую зависит и от скорости работ. Немного сократятся объемы производства, но в целом ничего смертельного для них не произойдет. Другое дело — мелкие фирмы, которые строят по одному — два дома в год. Для них 2015-2016 годы станут периодом серьезных испытаний. Здесь можно ожидать и уменьшения сдаваемых площадей, и остановки работ.

— Много в последнее время говорится о росте цен на стройматериалы. Насколько они увеличились?

— Точно никто не скажет. По разным видам стройматериалов увеличение разное. В среднем — от 10% до 20%. Особую тревогу вызывает подорожание импортного оборудования, которое, к сожалению, в России не производится в достаточном количестве.

— Какие меры предпринимают строители, чтобы не допустить резкого скачка цен на жилье? Во время прошлого кризиса участникам рынка приходилось пересматривать уже утвержденные проекты. Происходит ли это сейчас?

— Мы работаем в основном в эконом-сегменте, поэтому не пересматриваем проекты и не повышаем цены.

— А снижение спроса может привести к падению цен на жилье в новостройках?

— Строители не могут взять и волевым решением понизить стоимость квадратного метра. Даже сократив срок работ, они смогут лишь зафиксировать цену. Демпинговать могут начать только компании, попавшие в безвыходную ситуацию.

— Речь идет о малых фирмах?

— Да, о них. Предоставление скидок станет тревожным симптомом. Пусть меня научит кто-нибудь, как можно резко снизить цену в условиях их роста. За счет чего можно это сделать? Падение стоимости квартиры в таких условиях будет означать, что пошедшие на это компании могут не исполнить обязательства перед дольщиками, другими участниками рынка. На такие случаи следует обращать особое внимание органам госвласти, местного самоуправления, надзорным, инспектирующим структурам.

— В последнее время практически остановились земельные аукционы. Повлияло ли это на закладку новых домов?

— Земельные аукционы и в прошлом году шли не очень активно. Во-первых, из-за того, что участков было мало. Во-вторых, по ряду площадок были увеличены начальные цены до уровня выше рыночного. Я в качестве примера всегда привожу в пример микрорайон Компрессорный. В нем на новой площадке — от улицы Латвийской до реки Патрушиха — должны осваиваться несколько кварталов. Один из них наш. Если стоимость гектара земли в ходе аукциона, в котором мы в свое время участвовали, была в тот момент 10 миллионов рублей, то в прошлом году она поднялась до 40 миллионов рублей. При этом на площадках нет сетей: они сложные с точки зрения гидрогеологии, то есть требуются большие затраты для начала освоения. Понятно, что в таких условиях бизнесмены, которые считают деньги и реально оценивают вложения, не придут на аукцион.

Мы в любом случае продолжаем проектирование новых объектов, готовим все необходимое, чтобы можно было в любой момент быстро выйти на площадку. Но целесообразность их ввода тщательно анализируем, учитывая спрос, покупательскую способность. Если видим, что наш продукт будет востребован, то выводим его в продажу. Если есть сомнения, тогда он будет заморожен еще до старта продаж.

— А как обстоят дела с уже строящимися объектами? Можно ли ожидать замораживания некоторых из них?

— Там, где площадки уже вовсю осваиваются, будут прилагаться все усилия для доведения работ до конца.

— Есть ли угроза сокращения рабочих на стройках?

— Квалифицированных кадров в строительстве всегда не хватало. При этом, возможно, в меньшем количестве станут привлекать кадры неквалифицированные.

— Тех же гастарбайтеров?

— Да, их станет меньше. Хотя есть виды низкоквалифицированных работ, на которые, к сожалению, наши соотечественники не идут, и там привлечения иностранных рабочих не избежать.

— Сколько времени может понадобиться для нормализации ситуации на строительном рынке для возвращения объемов сдачи жилья к докризисному уровню?

— Это должны сказать великие экономисты, которые занимаются макроэкономическими исследованиями. Но пока я ни от одного из светил науки ответ на этот вопрос услышать не могу. Здесь имеют значение многие факторы — от международных отношений до уровня добычи и продажи нефти и газа. Ни на один из этих факторов руководители строительных компаний повлиять не в состоянии.

— Скажутся ли проблемы в отрасли на реализации генплана Екатеринбурга?

— Генплан и кризис не связаны между собой. Генплан — это документ, который определяет развитие города, невзирая на экономическую ситуацию. Кризис будет влиять только на скорость реализации проектов в тех или иных районах, но никак не на качество. Все, что задумано и записано в генплане, должно быть исполнено.