Первый осмотр новой квартиры не терпит суеты. Принимая жилье от застройщика, нужно оценить, насколько пригодно оно для проживания. Дефекты, обнаруженные после приемки, могут изрядно потрепать нервы, не говоря уже о потраченных деньгах. Ведь если упустить из виду неполадки вовремя, устранять их придется за собственный счет. 

В первую очередь дольщик должен тщательно изучить договор, заключенный с застройщиком. В документе прописано, в каком состоянии квартира передается владельцу: с черновой или чистовой отделкой. От изначально заданных условий зависят в итоге и требования. 

Проверка с фасада

Перед тем как перешагнуть порог квартиры, желательно осмотреться по сторонам. Благоустройство двора, внешний вид дома (трещины на стенах, перекошенные окна и т.д.), наличие строительного мусора – все эти детали выдают подход к работе и внимание застройщика к мелочам. 

«Репутация застройщика часто говорит о качестве жилья, которое он строит, – считает руководитель отдела строящейся недвижимости «Авентин-Недвижимость» Андрей Русяев. – Также, если объект – “долгострой”, то надеяться на хорошее качество не приходится. Мало того, что дом, как правило, стоит без консервации долгое время, к тому же застройщик в отсутствие денег должен постоянно экономить и на качестве материалов, и на контроле за строительным процессом».

При первом осмотре квартиры необходимо обратить внимание на соответствие техническому описанию и наличие выполненных работ, которые указаны в приложении к договору долевого участия (или договору ЖСК). «На глазок» многие нарушения определить достаточно сложно, поэтому не помешает целый набор инструментов, который превратит обычного собственника в дотошного эксперта: отвес, строительный уровень, рулетка, лампочка и мощный электрический прибор. 

Внимание к деталям

Первое, что должно заинтересовать собственника, – размеры помещений. В договоре они прописаны и допускают некоторые отклонения. «Отклонения, за которые не надо доплачивать дольщику или возвращать застройщику средства, составляют в среднем от 1 кв.м до 7% от общей площади квартиры, за исключением площадей балконов, лоджий и террас», – отмечает заместитель директора департамента ново-строек ООО «Александр-Недвижимость» Людмила Зотина. 

В том случае, когда нарушения превышают обозначенные границы в сторону уменьшения площади, владелец квартиры может требовать получением назад своих денег. Но, по словам Андрея Русяева, до того, как застройщик предложит осмотреть квартиру, обмеры уже проведены ПИБом или БТИ. «При первом осмотре можете проверить эти обмеры рулеткой или дальномером, но ваши обмеры для застройщика не будут являться существенным аргументом, и, если вы не согласны с обмерами, которые предоставил застройщик, то необходимо заказывать повторные обмеры в ПИБ, а дальше, возможно, действовать через суд», – советует эксперт. 

Основным документом, подтверждающим данные размеров квартиры, является «Акт замера площади», который оформляет ПИБ после подписания акта ввода дома в эксплуатацию.

В новой квартире должны быть ровные стены, а потолок – без трещин и наплывов раствора. Допускается, если отклонения стен от вертикали составляют 5 мм для кирпичных домов и 15 мм для монолитных. Для того чтобы определить нарушения, нужно воспользоваться отвесом. Стены, обработанные шпатлевкой и грунтовкой, должны быть без бугров и трещин. Если предусмотрена чистовая отделка, то стоит приглядеться к обоям – нет ли отстающих листов или пузырьков воздуха. 

Вздутия встречаются и при использовании напольных покрытий из линолеума. Если лежит ламинат, следует убедиться, что под ним нет пустот, а сами плиты не повреждены. 

«Проверить качество бетонной стяжки пола можно, постучав по ней: звук должен быть глухим и одинаковым по всей квартире. При осмотре потолка обратите внимание на то, насколько он ровный, и убедитесь в отсутствии протечек», – советует юрист компании АН «Невский простор» Лариса Ярмоленко.

Безопасность и комфорт 

К сожалению, насколько герметичны монтажные стыки и панельные швы в квартире с отделкой, покажет только время. В помещениях без отделки рассмотреть нарушения можно, но только при явном отклонении от нормы. 

Необходимо провести осмотр электрощита. «Чтобы проверить, как сеть выдерживает нагрузки, воспользуйтесь устройством с высоким энергопотреблением, например перфоратором, – предлагает Лариса Ярмоленко. – Убедитесь в наличии проводов для монтажа розеток и выключателей. Если электрофурнитура уже установлена, проверьте ее исправность. С помощью принесенного электроприбора протестируйте розетки, проверьте выключатели». 

«Особо важное значение имеет тщательная проверка рам окон и остекленного балкона: стекла и рамы без физических повреждений, наличие ручек в рамах, исправность поворотного механизма в рамах, отсутствие видимых дефектов у подоконников, – подчеркивает Людмила Зотина. – Инженерные коммуникации (водоснабжение, канализация, сети связи, отопление) должны соответствовать техническому описанию в приложении к заключенному договору с застройщиком».

Не нужно забывать и о вентиляционных системах. Проверить тягу довольно просто: достаточно приложить лист бумаги к выходу вентиляционной шахты и понаблюдать – он не должен падать. 

Договор дороже денег

Если покупатель убедился, что квартира соответствует всем необходимым техническим характеристикам и обязательства застройщика выполнены в полной мере, подписывается смотровой лист. Юридически квартира считается переданной дольщику после подписания акта приема-передачи, и он становится полноправным владельцем данной площади, получает ключи и может вселяться. 

Документ подтверждает факт передачи и приемки квартиры с указанием даты совершения сделки, основных параметров объекта и выявленных дефектов. Акт закрепляют подписи обеих сторон – застройщика и собственника. 

Однако стоит заметить, что подпись, поставленная в документе, говорит о том, что дольщик принимает квартиру без каких-либо претензий к качеству выполненных работ. Поэтому при осмотре важно указывать на недочеты и задавать вопросы. При обнаружении явных нарушений в зависимости от того, насколько они серьезны, оговариваются конкретные сроки, чтобы застройщик мог их исправить. 

Согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, дольщик имеет право выбрать один из следующих способов исправления дефектов: безвозмездное устранение недостатков застройщиком в разумный срок, соразмернее уменьшение цены договора, возмещение своих расходов на устранение недостатков. По словам Ларисы Ярмоленко, по закону участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязательств в полном объеме. «В этом случае нужно зафиксировать все недочеты и отправить строительной компании письменное уведомление об обнаружении недостатков. Если же застройщик не соглашается с объективностью выставленных претензий, то придется воспользоваться услугами независимой экспертизы. С ее результатами, если не удастся разрешить ситуацию мирным путем, можно будет обратиться в суд, чтобы получить компенсацию за некачественное жилье».