На современном рынке недвижимости часто встречаются квартиры, находящиеся под каким-либо обременением. Чаще всего они находятся в залоге у банка, являясь обеспечением по ипотечному кредиту. Порой жизненные обстоятельства вынуждают заемщиков продавать залоговое жилье, и у покупателя есть возможность приобрести его с неплохой скидкой. Но является ли такая сделка законной? Есть ли риск того, что она в итоге окажется недействительной?

Чаще всего сделки с залоговым жильем проводятся небыстро – на то, чтобы оформить все документы, произвести расчёты с банком и снять обременение, требуется какое-то время. Однако это обстоятельство отчасти играет на руку покупателю, так как за ожидание большинство продавцов готовы предоставить дисконт, порой весьма внушительный. Но есть и поводы для беспокойства: знает ли банк-залогодержатель о готовящейся сделке? «Приобретая квартиру, находящуюся в залоге у банка, стоит убедиться, что последний дал согласие на продажу, – говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. – Если сделку проведут без ведома банка, она будет оспорена и в итоге признана недействительной».

На сегодняшний день существует несколько безопасных схем покупки залогового жилья. Так, если покупатель готов полностью оплатить его без привлечения заемных средств, то с ним заключается предварительный договор купли-продажи, на основании которого в депозитную ячейку в банке закладывается определенная сумма денег, которая позволит продавцу погасить оставшуюся часть кредита. После этого банк снимает с жилья обременение, заключается основной договор купли-продажи, по которому продавцу передается оставшаяся часть денег за жилье. Для перестраховки их так же можно передать через ячейку в банке лишь после того, как будет зарегистрировано новое право собственности.

Если же покупателю не хватает собственных средств для совершения сделки, то он может либо переоформить уже имеющийся кредит на себя и просто завершить его за продавца, либо же оформить новый кредит в другом банке. Второй способ имеет смысл в том случае, если условия уже существующего кредита кажутся не слишком привлекательными. Однако продавца, желающего купить залоговое жилье на заемные средства, могут ждать и определенные трудности. Так, некоторые банки могут дать согласие на продажу объекта лишь в том случае, если покупатель оформит кредит на недостающую сумму в этом же банке. Иначе кредитная организация может наложить вето на продажу.

Касаемо рисков, связанных с покупкой залогового жилья, главный из них заключается в том, что продавец может отказаться от сделки после передачи первой части денег и погашения собственного кредита. Поэтому очень важно передавать продавцу средства не просто с рук на руки и по устному соглашению, а лишь с использованием банковских ячеек или под расписку. Иначе можно и вовсе остаться без денег, либо же долго и нудно пытаться получить их обратно от несостоявшегося продавца.

Однако, при всех определенных рисках и трудностях, у залогового жилья есть и свои неоспоримые плюсы. Во-первых, это уже упомянутая цена. Зная, что большинство граждан с подозрением относятся к любым обременениям на жилье, продавцы готовы дать неплохую скидку для быстрой продажи. Во-вторых, за исключением залога, такие квартиры абсолютно чисты с юридической и физической точки зрения, так как банк перед выдачей ипотечного кредита тщательно проверяет будущий предмет залога. Как следствие, при правильном подходе покупка такого жилья может стать безопасной и выгодной сделкой.