Эксперты рынка утверждают, что дольщик может остаться в плюсе, если девелопер обманул его ожидания. Вот только насколько велика эта прибыль, и сработает ли должным образом механизм ее получения?

Мечта сбывается

Положения федерального закона «Об участии в долевом строительстве», более известного широким слоям российского общества просто как «закон 214», прямо говорят следующее: если девелопер не передал покупателю приобретенную им квартиру в новостройке в течение двух месяцев после даты, указанной в договоре долевого участия, то последний имеет полное право таковой ДДУ в одностороннем порядке расторгнуть. Причем этот процесс не слишком сложен — в адрес застройщика нужно направить соответствующее письменное уведомление, после получения которого девелопер обязан в течение 20 рабочих дней вернуть дольщику не только уплаченную им по договору сумму, но еще и проценты за пользование чужими финансовыми средствами.

Еще пару лет назад, говорят эксперты рынка недвижимости, покупатели квартир в новостройках прибегали к этому сценарию довольно-таки редко и предпочитали стоически ждать, даже если задержка была более внушительной. Но такая пассивность обманутых дольщиков объяснялась, по большому счету, только одним фактором — постоянно растущим рынком недвижимости. В таких условиях все возвращенные девелопером суммы довольно быстро обесценивались.

Сегодня ситуация кардинально изменилась. В течение последних двух лет стоимость новостроек не только существенно не росла, но в некоторых случаях даже и опустиласьниже уровня 2014 года. К тому же в самой ближайшей перспективе, из-за нестабильности отечественной экономики и падающего интереса населения к новым жилым комплексам, у девелоперов могут возникнуть дополнительные проблемы, провоцирующие увеличение сроков строительства объектов. На этом фоне, констатирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, очень высока вероятность того, что дольщики будут испытывать потребность в расторжении договоров долевого участия.

Тем более что сейчас, заявляют аналитики компании, возращенных девелопером денег с лихвой хватит для того, чтобы купить уже готовое и введенное в эксплуатацию жилье, причем более просторное. Если еще не обращать внимания на сроки сдачи объекта, то и входящее в более высокую категорию.

Верность этого утверждения «метриумовцы» подтверждают простыми математическими расчетами.

В основу формулы они положили цены на бюджетные квартиры, выставлявшиеся на продажу в 2014 году на стадии котлована. А потом добавили сумму процентов за пользование чужими финансовыми средствами, определив ее, в соответствии с нормами закона № 214-ФЗ, как производное стоимости объекта, 1/150 ставки рефинансирования ЦБ (которая, кстати, с 1 января с.г. равна ключевой и составляет 11%) на день возврата денег и количества дней с момента внесения покупателем всей стоимости квартиры (или ее части) до момента ее возврата.

Таким образом, по расчетам аналитиков «Метриум Групп», сейчас при расторжении ДДУ московский дольщик может получить 11,05 миллиона за «однушку» площадью 44,7 «квадрата», купленную в 2014 году.

За эти деньги, продолжают специалисты, дольщик может позволить себе:

• в массовом сегменте — квартиру в 76,4 квадратного метра (+31 «квадрат» по площади, экономия 50 тысяч рублей);
• в бизнес-классе — квартиру площадью 58,3 «квадрата» (+13,7 квадратного метра, экономия 60 тысяч рублей).

Но если рискнуть и подождать еще 3 года, то можно приобрести и элитную студию (стоимость 10,95 миллиона рублей, площадь 34,1 квадратного метра).

Если же дольщик в 2014 году покупал двухкомнатную квартиру (в среднем 61 квадратный метр), но до сих пор ее не дождался, продолжают эксперты, то при расторжении ДДУ он получит сейчас 15,63 миллиона рублей. И в настоящее время может купить себе:

в массовом сегменте — квартиру площадью 95,7 квадратного мера (экономия до 130 тысяч рублей, прибавка по площади — почти 35 «квадратов»); в бизнес-классе — квартиру площадью без малого 85 квадратных метров (экономия до 10 тысяч рублей, выигрыш в площади — почти 24 «квадрата»).

Можно, конечно, заплатить и за элитную квартиру площадь 50,7 «квадрата», однако ждать ввода в эксплуатацию придется не один год.

Соответственно, компенсация от застройщика за несданную до настоящего времени «трешку» в 85,2 квадратного метра 2014 года, по расчетам «метриумовцев», может достигать 20,67 миллиона рублей. На эти деньги дольщик сегодня может купить:

в комфорт-классе — готовую квартиру площадью в 115 с лишним «квадратов», сэкономив при этом порядка 200 тысяч рублей; в бизнес-классе — готовую квартиру площадью уже в 118 с небольшим квадратных метров, и при этом оставить у себя еще почти 600 тысяч рублей.

А к началу зимы 2016 года (если не случится экстраординарных катаклизмов и стройка не встанет), можно стать даже собственником элитной квартиры. Правда, площадь ее не будет превышать 73 с небольшим «квадрата», но зато на руках останется еще порядка полутора сотен тысяч рублей.

И не сбывается

Но сидеть с календарем наперевес, судорожно высчитывая дни просрочки до минуты, дольщикам все-таки не стоит. И для этого есть несколько веских причин.

Во-первых, как честно признаются сами «метриумовцы», овчинка не стоит выделки, если два года назад для покупки квартиры привлекались заемные средства. В этом случае, подчеркивает Мария Литинецкая, львиную долю возвращенных застройщиком средств придется отдать кредиторам. При этом того, что останется, с большой долей вероятности не хватит даже на первоначальный взнос по новой ипотеке, да и получить на нее одобрение гораздо сложнее, чем раньше.

Кроме того, заявляют знатоки вопроса, застройщика, который без звука отдаст дольщику все до последней копейки, придется еще поискать.

Как отмечает представитель юридического сообщества Галина Феоктистова, девелоперы очень часто «химичат» со сроками передачи квартир. Например, в договорах долевого участия прописывают не точные числа, а так называемые «предполагаемые» или «ориентировочные», привязываемые к дате получения разрешения на ввод в эксплуатацию и «не гарантируемые застройщиком». Конечно, для суда подобные оговорки не являются существенными, но могут затруднить определение «крайней даты» и замедлить ход судебного разбирательства.

Проценты за использование чужих финансов в подавляющем большинстве случаев приходится отвоевывать в суде. Их размеры практически всегда оспариваются юрисконсультами застройщика, апеллирующим к 333 статье ГК РФ. Так что даже если расчет размера подобной компенсации судом признается правильным, свидетельствует член Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров, на практике ее размеры могут быть занижены чуть ли не вдвое.

Наконец, на прошедшей недавно IV ежегодной конференции «Девелопмент: точки изменений 2016» министр строительства и ЖКХ Михаил Мень заявил, что закон № 214-ФЗ необходимо в очередной раз скорректировать таким образом, чтобы защитить застройщиков от недобросовестных дольщиков. Которые, по словам некоторых экспертов, пользуясь благосклонностью судов, чуть не в массовом порядке элементарно «делают деньги» на девелоперах, подлавливая последних на нарушениях сроков передачи квартир. Однако о том, насколько оправдан такой шаг и что он принесет с собой рынку первичной недвижимости, «СП» поговорит с экспертами отрасли в самом ближайшем времени. Следите за анонсами.