Министерство строительства РФ подготовило изменения, которые отрегулируют работу нового госфонда, призванного защищать права дольщиков. Эксперты оценивают идею создания фонда скептически.

С 1 июля в России кардинально изменится система страхования долевого строительства. Вместо того чтобы страховать свою ответственность в страховых компаниях, как это происходит сейчас, застройщики должны будут делать отчисления в государственный компенсационный фонд. По замыслу авторов проекта, эта мера должна усилить защиту прав дольщиков на случай неисполнения строительными компаниями своих обязательств. DW разбиралась в деталях.

Фонд вместо страховщиков

Государственный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства был создан в России 1 января 2017 года, однако пока в полную силу не заработал и занимается по большей части организационными вопросами. Ожидается, что Госдума рассмотрит пакет документов Минстроя в течение весенней сессии, и с 1 июля фонд начнет получать взносы от девелоперов.

Пока застройщики работают по старинке: страхуют свою ответственность в страховых компаниях или получают поручительство в банках. Отчисления страховщикам делаются немалые. "Для примера: с каждого договора долевого участия выплачивается 1%. Например, средний московский объект имеет 20 договоров долевого участия, средняя сумма - 7,5 млн, то есть с одного объекта застройщик должен перевести 1,5 млн рублей за страховку", - рассказал DW начальник отдела маркетинга девелоперской компании "ИСК ФОРТ" Юрий Кочетков.

Система, по словам министра строительства Михаила Меня, себя не оправдывает. "Страхование долевого строительства существует последние 3 года. Но, к сожалению, почти ни разу ни одна страховая компания в случае банкротства застройщика по своим обязательствам не ответила. Характерный пример: сегодня дома компании "СУ-155", оказавшейся в состоянии банкротства, достраивают не страховые компании, а государство в лице банка "Российский капитал", - заявил Мень в начале февраля в интервью телеканалу "Россия-24".

Страховки не сработали

Главный недостаток существующей системы заключается в том, что надежность страховой компании нередко вызывает не меньше вопросов, чем надежность самого застройщика. "Невозможно компенсировать убытки дольщиков, если их размер превышает основной капитал страховщика", - объясняет Юрий Кочетков.

Есть, по его словам, и другие препятствия для исполнения обязательств перед соинвесторами: "При страховании не перечисляются точные риски. В итоге может получиться так, что объект не достраивается, но при этом застройщик не признается банкротом, а его объект не считается долгостроем. Повода для компенсации в таком случае нет".

"Страхование - это лишнее обременение, - полагает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN) Олег Репченко. - Явные жулики уже ушли с рынка в прошлый кризис. Остались компании, адаптировавшиеся к среде. По сути, они платят за менее профессионального конкурента, который может обанкротиться". Эксперт также указывает на то, что при возникновении проблем (как в случае с "СУ-155") "власти решают их в ручном режиме, а покупатели находятся в подвешенном состоянии".

А сработает ли фонд?

Вместе с тем специалисты не уверены в том, что новый фонд окажется эффективнее. Предполагается, что отчисления в него будут сопоставимы для застройщиков с суммами, которые они пока уплачивают страховщикам: на первом этапе это будет 1% планируемой стоимости строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, указанного в проектной декларации. Затем, по словам министра Меня, может быть введен дифференцированный тариф, который отдаст приоритет "компаниям с мощной репутацией".

На первый взгляд, если все участники рынка будут делать взнос в один фонд, а не в разрозненные компании, как это было раньше, общий объем фонда будет достаточным для того, чтобы компенсировать убытки дольщиков. Однако, уточняет Юрий Кочетков, это так только в случае единичных банкротств: "Если будет массовое банкротство, фонду будет тяжело". По словам депутата Госдумы Владимира Ресина, начальный объем фонда может составить около 35 млрд рублей. При этом завершение недостроенных объектов одного "СУ-155" требует около 39 млрд.

"Да, есть риск того, что денег в фонде не хватит", - соглашается профессор РЭУ имени Плеханова, председатель комитета по аналитике Московской ассоциации риэлторов Геннадий Стерник. По его мнению, власти будут решать проблемы по мере поступления. "Например, ужесточат причисление граждан к обманутым дольщикам. Ведь они - инвесторы и должны нести часть рисков недостроя", - заявил Стерник DW.

Какие есть другие способы

Риски сегодня действительно немалые. По данным Росстата, на строительном рынке России в 2016 году функционировало около 30% убыточных стройорганизаций. В ближайшее время ситуация едва ли улучшится.

"До наступления кризиса компании вкладывали средства покупателей одного объекта в развитие дальнейших. Сейчас некоторые застройщики вынуждены брать кредиты для завершения строительства домов, в которых квартиры уже распроданы", - отмечается в исследовании московской ассоциации риэлторов "Стерникс Консалтингс".

На этом этапе, пишут авторы доклада, начинаются проблемы: "Если привлеченное финансирование превышает 50% от стоимости объекта, банк берет под обеспечение недостроенные площади с коэффициентом 0,5. Таким образом, в залоге у него оказываются все нераспроданные площади. Это повышает риск дефолта в случае уменьшения стоимости залоговых квартир".

Решить проблему банкротства застройщиков страхованием в принципе нельзя, указывает Олег Репченко. "Это все равно что страховать Москву от пожара в 1812 году", - пошутил он. По мнению эксперта, страховать можно лишь статистически предсказуемые риски. Что же касается оздоровления рынка, то для этого нужны иные меры.

"Необходимо субсидирование целевых кредитов на строительство. Сейчас застройщики кредитуются под 15-20% годовых, хорошо бы снизить процент до 8-10%", - предлагает Репченко. Также, по его словам, важны "дебюрократизация строительной отрасли" и вовлечение в оборот неиспользованной земли. "Все эти факторы способны в 1,5-2 раза снизить затраты застройщиков, они снизят цены, и продажи активизируются", - заключил эксперт.