Что делают власти в ситуации, когда на месте строительства жилого комплекса и социальной инфраструктуры в районе «замерзают» котлованы и «расцветают» судебные процессыс застройщиками.

Далеко не для всех покупка жилья на этапе котлована – «инвестиционный процесс», для большинства – это последний шанс получить собственный угол. С нового года на рынке долевого строительства произойдут серьёзные изменения, призванные обезопасить сектор от появления новых обманутых дольщиков. Дело в том, что с 1 января 2014 года вступают в силу нововведения, внесённые сразу в несколько федеральных законов, и все они касаются долевого строительства и проблемы обманутых дольщиков. «Наша Версия» решила разобраться, как столичное правительство справляется с проблемой дольщиков. Когда удастся выручить все семьи, пострадавшие от недобросовестных застройщиков? По этому поводу глава столичного Комитета по обеспечению реализации инвестпроектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Константин Тимофеев встретился с журналистами ведущих изданий.

Для Москвы проблема весьма актуальна – в столице зарегистрировано около 5 тыс. обманутых дольщиков. Впрочем, как отметил Тимофеев, более 3 тыс. из них находятся на территории Новой Москвы и перешли в столичное ведение «по наследству». «Если бы не они, мы решили бы проблемы с обманутыми дольщиками уже в следующем году»,  – вздыхает Тимофеев. Это так, ведь только в 2013 году столичные власти смогли решить проблемы тысячи семей.

Бывают и анекдотичные случаи: в Некрасовку просятся пассажиры яхт

В первую очередь столичные власти стараются завершить строительство объекта: помогают «санировать» инвестора, ищут новых. Обманутым дольщикам, дома которых не удалось достроить (чаще всего это те, которые покупались на стадии котлована или строительство даже не было начато), московские власти предоставляют жильё – как правило, в Некрасовке.

Так как квартиры могут быть переданы только тем дольщикам, которые сумели доказать своё право собственности, Москомстройинвест принимает участие в судах, готовит ходатайства, заключения, жалобы на спорные решения судов.

Впрочем, как признался Тимофеев, далеко не все дольщики могут представить весь пакет необходимых документов. А некоторые пытаются ловчить: так, в 66 случаях материалы были переданы в правоохранительные органы, ещё около 300 продолжают проверяться. Чаще всего речь идёт о людях, которые перекупили право требования уже в то время, когда было ясно, что объект «взяло на поруки» столичное правительство, – тут трудно говорить о том, что они не знали о том, что застройщик не выполнит своих обязательств. Бывают и анекдотичные случаи. «Дольщик Южного Тушина просит предоставить ему квартиру в Некрасовке, говорит о том, что у него тяжёлая жизненная ситуация. Однако, когда наши специалисты связались с ним, чтобы уточнить кое-какие вопросы по документам, он ответил им, что не может разговаривать, так как в данный момент плавает на яхте и очень плохая связь, и поэтому просит перезвонить ему в другой день», – рассказал Тимофеев.

И всё же самые большие проблемы – в Новой Москве. Помимо несданных домов там есть объекты, которые формально сданы, но жить в них невозможно: электричество, канализация и водоснабжение подключены по временной схеме, дороги так называемые строительные, социальной инфраструктуры нет и т.п. Да и с дольщиками там самые большие сомнения. Зачастую новые обманутые дольщики появляются на объектах восьмилетней давности. И приходится проверять, почему они объявились только сейчас.

Когда нет риска остаться на бобах

С нового года, однако, критерии отнесения гражданина к категории «дольщик обманутый» будут определяться в соответствии с приказом Минрегиона (см. справку).

Нужно сказать, что появление федеральных критериев уже хорошо. Что касается ограничений, то и они вполне разумны: всё же за счёт московского бюджета (денег столичных налогоплательщиков) есть смысл помогать обездоленным горожанам, а не иностранным и отечественным инвесторам, чей риск должны оплачивать они сами. Однако, как признаётся Тимофеев, больше всего проблем у граждан именно с документами. Бывает, отсутствуют даже оригиналы документов или подтверждающих оплату платёжек. У кого-то вместо платёжного документа вексель, выданный третьей компанией, причём не на типографском бланке, а на простом листочке писчей бумаги формата А4. «Как гражданин купил этот вексель, где он его вообще взял?» – удивляется Тимофеев.

Самая радостная новость: в границах старой Москвы новых дольщиков скорее всего не появится. Прежде всего потому, что 70% застройщиков ведут продажи новостроек с заключением договоров долевого участия (по закону ФЗ-214) и правительство Москвы добивается, чтобы доля эта дошла до 100%, ведь в этом случае у дольщиков практически нет риска остаться на бобах. В старой Москве это вполне вероятно, а вот в Новой есть проблемы с так называемым малоэтажным строительством. Сами застройщики уверяют, что ФЗ-214 мало приспособлен для малоэтажек и индивидуального загородного жилья. Но покупатели квартир в «небоскрёбах на шести сотках» согласно приказу Минрегиона не будут признаны обманутыми дольщиками.

Кроме того, сказал Тимофеев, сейчас московское правительство готовит поправки к ФЗ-294, ограничивающему число проверок бизнеса одним разом в три года. Эта мера принималась для поддержки и стимулирования бизнеса, но строительный цикл короче, в результате застройщики могут оказаться вне поля зрения контролёров. Столичные власти предлагают проводить плановые проверки ежегодно, а также на основании требования прокуратуры, по истечении срока исполнения ранее выданного предписания о каком-либо нарушении и при поступлении в органы государственного контроля обращений и заявлений граждан о нарушении их прав.

Ещё одна мера по предотвращению недостроя: с 1 января 2014 года всем застройщикам придётся страховаться от нарушения обязательств перед дольщиками и иметь поручителя в лице банка. Попросту говоря, если строительная компания обанкротится, то деньги на завершение строительства даст страхователь, а те, кто купил квартиры в строящемся доме, не останутся без жилья и не перейдут в списки обманутых дольщиков. Между прочим, именно по таким схемам защищается долевое строительство на Западе.

 ...И сам не плошай

Какие бы прекрасные законы ни были приняты, покупатель квартиры должен предельно ответственно относиться к сделке. Что говорить, если даже в такой стране, как Германия, существуют обманутые дольщики. «Чаще всего речь идёт о небольших объектах, которые компания-застройщик оставляет на потом, все силы отдавая крупным проектам, – рассказывает Сергей Хестанов, управляющий директор ГК «Алор». – Нет, их, конечно, обязательно достроят, но сроки строительства могут сильно растянуться».