Представители риелторского сообщества говорят о том, что число попыток проведения сомнительных сделок с недвижимостью на вторичном рынке столичного региона заметно выросло. С чем это связано и как выглядят «классические» мошеннические схемы на практике?

Схема № 1

Продавцы объектов на самом деле не являются их законными собственниками, а выдают себя за таковых, прикрываясь поддельными документами.

Практический пример. Некая гражданка обратилась в агентство недвижимости, желая срочно продать несколько квартир. Право собственности на эти объекты, утверждала она, закреплено соответствующим решением суда. Однако при детальной сверке предоставленных документов выяснилось, что суммы, фигурирующие в платежных поручениях, в два раза меньше цифры, указанной в этом самом решении. На вопрос, чем объясняется такое несоответствие, клиентка не смогла дать внятного ответа. Предложение специалистов по продажам о совместном походе в суд за разъяснениями она категорически не приняла.

Такая позиция насторожила риелторов и побудила выяснить, действительно ли право владения указанными объектами утверждалось в судебном порядке. Они отправили соответствующие запросы сначала в ГУП, оформлявшее в собственность указанные квартиры, а уже через него обратились за разъяснениями к судьям. В итоге выяснилось, что никаких решений в отношении спорных объектов служители Фемиды не выносили, а предоставленное гражданкой решение являлось подделкой.

Схема № 2

В проведении сделки участвуют подставные лица.

Практический пример. Некий гражданин, всего полгода назад купивший недвижимость, теперь возжелал ее срочно продать. Да еще не просто так, а при строгом соблюдении ряда условий. Так, причитающиеся ему за продажу объекта деньги должна была получить по доверенности его знакомая, а сам договор следовало подписать в строго определенную дату, и ни днем позже. Продавец мотивировал это тем, что срочно уезжает в другой населенный пункт.

В принципе, в некий гипотетических жизненных обстоятельствах такой сценарий сделки возможен, утверждают знатоки рынка. Но в этом случае сопровождавшим сделку на стороне покупателя юристам показалось подозрительным, что продавец избавляется от собственности всего через 6 месяцев после приобретения. Они выехали на адрес и в беседе с другими жильцами подъезда, в котором располагалась квартира, выяснили, что предыдущий владелец, у которого торопливый гражданин якобы купил квартиру, уже несколько лет как находится в «не столь отдаленных местах», и в связи с этим 6 месяцев назад точно никому ничего продать не мог.

Схема № 3

Мошенники изготавливают «липовую» доверенность, согласно которой недавно скончавшийся человек препоручает им все заботы по оформлению объекта недвижимости в собственность с правом последующей продажи. Кстати, по заверениям юристов, довольно-таки часто подобный путь избирают наследники умерших граждан, пользовавшихся квартирами в рамках договора социального найма, но по различным соображениям не воспользовавшихся правом на их приватизацию.

Одной только процедуры проверки документов обычно недостаточно, чтобы уберечь добросовестного приобретателя от такого капкана. Пожалуй, единственным действенным «противоядием» в этом случае является скрупулезный анализ всех нюансов предстоящей операции купли-продаж, а также сбор дополнительной информации с целью выявления юридической истории объекта и правомочности действий продавца.

Помимо фиктивной доверенности в ход у «лженаследников» идет и завещание.

Практический пример. Гражданка, желая продать квартиру, обращается в агентство недвижимости. И в качестве правоустанавливающего документа предъявляет агентам свидетельство о праве наследования по завещанию. Однако в процессе юридической проверки эксперты обратили внимание на несколько интересных обстоятельств.

Во-первых, их смутило, что завещание было составлено и заверено прямо в день смерти наследодателя. Во-вторых, в качестве наследницы в нем фигурирует медсестра, осуществлявшая уход за больным, но не состоящая с ним ни в каком родстве. В-третьих, человеком, подписавшим завещание по воле умершего, выступил его сосед. В-четвертых, имелась еще одна наследница: родственница, настаивающая на праве наследования недвижимости по закону (правда, проигравшая суд первой инстанции, но готовящаяся подавать апелляцию). В-пятых, появилась дополнительная информация о том, что незадолго до своей кончины умерший заключил договор купли-продажи спорного объекта с третьими лицами, которые пока еще не провели его через процедуру государственной регистрации. Таким образом, на квартиру в тот момент имели виды сразу три претендента. Само собой, эти нюансы стали мощным стоп-фактором на пути совершения сделки, и, естественно, в таких обстоятельствах агентство, пекущееся о собственной репутации, предпочло отказать клиентке в осуществлении сделки до вынесения судом высшей инстанции окончательного вердикта по объекту.

Схема № 4

Мошенники по предварительному сговору заключают с подставным лицом договор купли-продажи жилого объекта. Это лицо впоследствии перепродает объект уже ничего не подозревающему покупателю. Вскоре после этого мошенники, как изначальные собственники жилья, подают исковое заявление, в котором требуют признать первую сделку недействительной, поскольку первый покупатель (то самое подставное лицо), не выполнил свои обязательства перед ними в полном объеме, а в качестве основания обращаются в суд.

Практический пример. Гражданин обратился в агентство с целью продажи квартиры. В процессе определения юридической чистоты недвижимого имущества специалисты агентства недвижимости нашли размещенную на интернет-ресурсе одного из столичных судов информацию о назначении даты слушаний по делу об истребовании данного объекта прежним владельцем у нынешнего.

Даже принимая во внимание тот факт, что в отношении истца суд может вынести отрицательное решение, жилой объект не выйдет из так называемой зоны риска до тех пор, пока не истекут все сроки подачи и рассмотрения апелляций. По оценкам специалистов, в среднем этот срок составляет от полутора до двух лет.

За последние два года, резюмируют, в частности, представители «ИНКОМ-Недвижимости», количество отказов в сделках с недвижимостью, вынесенных юридической службой компании по вышеуказанным причинам, увеличилось в среднем на 20%. И ничего необычного для рынка в этом, по словам руководителя «инкомовского» департамента вторичного рынка Михаила Куликова, нет. Это типичное зримое проявление кризиса рынка, когда недобросовестные дельцы, пользуясь растерянностью рядовых граждан на фоне постоянно меняющихся экономических реалий, активизируют попытки «поймать рыбу в мутной воде».

В связи с сокращением спроса продавцы недвижимости, испытывая острый «клиентский голод», в некоторых случаях могут согласиться на участие в авантюрных (а порою — даже в заведомо криминальных) сделках ради получения комиссионного вознаграждения. Как правило, предупреждают знатоки вопроса, чаще этим «грешат» независимые риелторы и мелкие агентства, вынужденные экономить на юридическом сопровождении. Проводить сомнительные сделки с жильем через сито крупных компаний мошенники отваживаются нечасто, однако полностью исключать такую возможность все-таки нельзя.