Юристы и риелторы рассказывают о том как проверить юридическую чистоту квартиры, которую собираетесь купить.

Покупка недвижимости — рискованное мероприятие на всех этапах. Бывает множество ситуаций, когда из­-за неверно составленных документов или мошеннических схем продавца возникают проблемы с недвижимостью вплоть до ее потери. Итак, если Вы не хотите рисковать и ставить на кон свои сбережения, то позаботьтесь о максимальной проверке сделки на юридическую чистоту, сообщает информационная служба сайта kn.kz

Термин «юридическая чистота» активно используется в среде риелторов и означает, что недвижимость, которую вы планируете приобрести, «чистая» с юридической точки зрения. То есть она не обременена долгами, кредитами, продавец, у которого Вы планируете приобрести квартиру, является дееспособным лицом, и его действия в будущем не будут оспорены третьими лицами. 

Процесс проведения проверки

1. Проверка правоустанавливающих документов на недвижимость

Здесь крайне важно обратиться к специалисту, который может определить подделку. Проверяется наличие подчисток и исправлений в документах. Рекомендуется также проверка бланков и печатей — не числятся ли они в числе похищенных или утраченных.

Иногда мошенники используют для махинаций с недвижимостью дубликаты правоустанавливающих документов, что позволяет им получить всю сумму с одного покупателя после совершения нотариальной сделки. Это при условии отсутствия дальнейшей ее регистрации покупателем. А потом мошенники уже по первичным документам, но с других покупателей, после вторичного нотариального оформления, снова получают деньги за эту же квартиру.

Поэтому предоставление дубликатов без подтверждения их государственной регистрации должно сразу насторожить. Следует узнать причину отсутствия такой регистрации и, если она признана вашим юристом уважительной, провести тщательную проверку бумаг и обстоятельств, связанных с предоставлением дубликатов.

Самостоятельная проверка сделки на юридическую чистоту обычному человеку не под силу. Это задача специалиста с юридическим образованием и, желательно, с большим опытом работы в данной сфере. 

2. Проверить собственников квартиры

В браке ли продавец?

Обязательно следует проверить информацию о том, состоит (или состоял) ли продавец на момент сделки в законном браке, иначе могут возникнуть проблемы с бывшими супругами. Как известно, имущество, нажитое в браке, является общим и, приобретая квартиру, где отсутствует согласие супруга, покупатель рискует через некоторое время судиться с обманутой «половиной».

Директор юридического агентства «Феникс» Талгат Мылтыкбаев говорит, что случаи, когда бывший супруг еще до официального раздела имущества продавал квартиру, в его практике не редкость. Покупателя, естественно, об этом в известность не ставят. Например, только после обращения одного из супругов в суд было удовлетворено требование об отмене договора купли-продажи. А покупателю для возврата своих денег так же пришлось обращаться в суд.

Юрист Евгений Роут указывает, что супруги могут попросту сговориться между собой: один уезжает с деньгами от продажи квартиры за рубеж, а другой опротестовывает сделку или ее часть.

Но иногда продавцы сами не знают о нюансах продажи квартиры, купленной в браке. Риелтор Анастасия Ксендз рассказывает о том, как ее клиентка не переписала всю недвижимость на себя после смерти мужа. И только в процессе продажи квартиры выяснилось, что ей принадлежит лишь половина.

Сегодня благодаря государственной базе данных физических лиц нотариусы могут проверить, состоит ли продавец в браке или разведен. Однако режим регистрации актовых записей о заключении и расторжении брака ведется с 1 июня 2008 года. Вся информация о браках и разводах, случившихся до этого периода, неизвестна. Согласие супруга получать не нужно, если продаваемая квартира была приобретена продавцом до вступления в брак, получена им во время брака в дар или по наследству. 

Дееспособен ли он?

Если возникают какие-то сомнения в адекватности человека на момент сделки, то лучше подстраховаться справками из психоневрологического и наркологического диспансеров. Сразу стоит оговориться — нахождение собственника на учете в каком-либо из этих лечебных учреждений по закону не означает, что он не может проводить сделки. Дееспособности человека лишает только суд.

Проверка продавца на предмет дееспособности подразумевает сбор конфиденциальной информации: не является ли он алкоголиком, наркоманом, душевнобольным, состоящим на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Нужно обращать внимание на лица, состоящие в группе риска: инвалиды, одинокие пенсионеры, дети-сироты и так далее.

— В качестве примера можно привести недавний судебный прецедент, когда собственник, продавец элитной недвижимости, обратился после регистрации договора купли-продажи и получения денег от покупателя в суд, сославшись на то, что он является ограниченно дееспособным. Предъявил учетное дело из психоневрологического диспансера, после чего суд назначил экспертизу, которая подтвердила представленные документы «психа». Суд был вынужден признать договор недействительным, — приводит пример юрист Талгат Мылтыкбаев.

— Другим, очень похожим основанием, — говорит юрист, — является частичная утрата дееспособности или такое состояние продавца, при котором он не понимает значение своих действий в момент подписания договора. Сюда относят и употребление спиртных напитков, наркотиков, и травмы, и плохое самочувствие.

— Скончался собственник квартиры, который за полгода до смерти продал свою недвижимость, — рассказывает реальный случай Талгат Мылтыкбаев. — В течение установленного срока, до принятия наследства, дочь умершего обратилась в суд о признании договора купли-продажи недействительным. Она представила медицинские документы, из которых следовало, что отец при жизни серьезно злоупотреблял спиртными напитками.

Суд назначил посмертную экспертизу, которая установила, что на момент совершения сделки умерший находился в таком состоянии, что не мог «здраво соображать». Этот факт послужил достаточным поводом для признания договора купли-продажи недействительным и возврата квартиры дочери-наследнице.

Также обязательным пунктом является проверка документов, удостоверяющих личность. Если сделка будет проведена по просроченному удостоверению личности, то риск возможных судебных разбирательств увеличивается. Разумна и проверка полномочий нотариуса. Неоднократно фиксировались факты предоставления на государственную регистрацию поддельных доверенностей, оформленных несуществующими нотариусами. 

3. Определение круга лиц, имеющих отношение к данной недвижимости

Пожалуй, эта стадия проверки юридической чистоты сделки еще более важна, чем изучение личности продавца. Кто еще, кроме продавца, имеет право на проживание в данной квартире? 

Наиболее частые проблемы связаны со следующими случаями:

Появление бывшего супруга, имеющего право на проживание в этой квартире на договорной основе по решению суда.

Появление освободившегося из мест лишения свободы лица, временно выписанного из квартиры, но имеющего право на долю при приватизации квартиры.

Появление пропавшего, безвестно отсутствующего, находящегося в длительной командировке, на обучении за рубежом члена семьи, ранее прописанного и выписанного при приватизации квартиры.

Появление наследника по завещанию, споры между наследниками квартиры.

Существование лица, имеющего право на ренту (пожизненное содержание), связанную с данной квартирой.

Существование иных обременений, налагаемых законом на данный объект недвижимости (ипотека, арест и т. д.).

Наличие недееспособных лиц, сособственников в данной квартире.

Нарушение прав несовершеннолетних при продаже квартиры.

Следовательно, при проверке чистоты сделки необходимо внимание ко всем обстоятельствам, связанным с правами и обязанностями лиц, имеющих отношение к продаваемому объекту собственности. В зоне повышенного риска находятся квартиры с ранее имеющейся пропиской безвестно отсутствующих, несовершеннолетних или недееспособных людей. 

4. Отсутствие ограничений и обременений

Необходимо выяснить наличие обременений на данное жилье и определить их объем. Недвижимость может быть обременена залогом или арестом, например. В этом случае готовящаяся сделка может развалиться еще на этапе регистрации прав. 

 Если сделка будет проведена по просроченному удостоверению личности, то риск возможных судебных разбирательств увеличивается. 

О чём расскажет история жилья

В департаменте юстиции есть такая услуга — история объекта. Все договоры купли-продажи, мены, дарения и так далее регистрируются в данном органе и подшиваются в дело. Запрос данной услуги поможет вам иметь более четкое представление о том, кто проживал в данной квартире, кому и когда она перепродавалась и дарилась. 

Как отмечает юрист Сакен Ешмуратов, эту информацию может получить по официальному запросу только собственник жилья, нотариус или адвокат. В идеале с квартирой не должно совершаться никаких действий (покупка, дарение, завещание) в течение последних трех лет. Дело в том, что три года — это максимальный срок давности по признанию недействительности сделки по нашему законодательству. 

Особую настороженность должны вызвать следующие факты:

Наличие судебных споров, касающихся объекта недвижимости (от такой сделки лучше отказаться вовсе, или, по крайней мере, потребовать у владельца жилья судебное решение, которое должно быть тщательно проанализировано юристами).

Частый переход квартиры из рук в руки за последние три года (возможно, конечно, это «инвестиционная» квартира, но вполне может статься, что и «криминальная»).

Торопливость нового собственника жилья в продаже квартиры, притом, что недавно с этим жильем были совершены какие-то сделки или проходил суд, касающийся этого объекта. 

Перечень документов, с которыми необходимо ознакомиться: 

1. Справки о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках (выдаются в ЦОНах) — формируются порталом электронного правительства. 

2. Правоустанавливающие документы, которые вам должен предоставить продавец.  

3. Квитанции коммунальных служб, КСК, которые выдаются соответствующими организациями, по текущим платежам либо справки от них об отсутствии у собственника задолженности. 

4. Справки с Налогового департамента об отсутствии задолженности по оплате налогов. 

5. Техпаспорт на квартиру. 

Не стоит покупать квартиру, в которой перенесены стены, оконные или дверные проемы, санузел, кухня и т.д. без разрешения уполномоченного органа. В самом худшем случае перепланировку вообще не удастся узаконить. 

6. Если вы приобретаете дом, то обязательно проверьте акт на земельный участок. 

 

Советы специалистов:

Не стоит покупать недвижимость, если…

Вам предоставляют дубликаты правоустанавливающих документов. Чаще всего это говорит о том, что с квартирой что-то нечисто. Следует узнать причину отсутствия оригиналов и, если она признана вашим юристом уважительной, провести тщательную проверку бумаг и обстоятельств, связанных с предоставлением дубликатов.

Имеется большое количество подчисток и исправлений в документе. Также стоит уделить внимание бланкам и печатям, не находятся ли они в числе похищенных или утраченных.

Квартира поменяла несколько хозяев и не задерживалась надолго у каждого владельца. Возникают обоснованные сомнения в ее юридической чистоте. Необходимо тщательно проверить причины перепродаж.

Жилплощадь продают или продавали ранее по доверенности. Довольно трудно самостоятельно проверить подлинность этого документа, и, соответственно, процент возможных махинаций при совершении сделки существенно возрастает.

Квартира перешла по наследству, но в права наследования не вступил имеющий право на обязательную долю ребенок либо иной человек, являющийся наследником первой очереди и не давший отказ от причитающейся ему доли.

Собственник (либо один из собственников) жилья умер, но наследственное дело открыто не было.

Собственник квартиры состоял или состоит на учете в психоневрологическом диспансере.

Дом, в котором находится продаваемая жилплощадь, является аварийным. 

Наиболее распространенные случаи мошенничества:

Продажа квартиры нескольким покупателям одновременно. Продавец использует нотариально заверенные копии, дубликаты документов о приватизации либо несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности на жилище, договоров купли-продажи и других документов. Собственником становится тот покупатель, который раньше зарегистрирует договор.

Продажа чужой квартиры. Документы на квартиру подделаны либо похищены. Квартира приватизируется на фиктивного владельца и продается.

Получение задатка с покупателя жилья в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задаток берется не с одного, а с нескольких покупателей, даются расписки в получении задатка и копии документов, после чего квартира продается одному из них.

Продажа незаконно присвоенной квартиры. Покупка через посредника, использующего генеральную доверенность.

Продажа квартиры, принадлежащей на праве совместной собственности нескольким лицам. Продавец показывает покупателю квартиру по другому адресу, а не ту, которую продает.

Продавец, получив деньги от покупателя, отказывается выписаться из квартиры либо скрывает сведения о других лицах, имеющих право пользования проданной квартирой, вследствие чего новый собственник не может в нее вселиться.

Продавец неправильно оформил приватизацию проданной квартиры (например, не учел интересы несовершеннолетних детей), сделка признается недействительной.

В договоре фиксируется заниженная стоимость квартиры, а продавец после продажи квартиры под каким-либо предлогом расторгает сделку купли-продажи. Даже если у вас есть расписка о действительно уплаченной сумме, получить эти деньги назад будет весьма сложно.