Несмотря на относительную стабилизацию
ситуации в экономике, ощутимого роста количества сделок на вторичном
рынке недвижимости пока не наблюдается. И хороший продавец, и хороший
покупатель – в большом дефиците. Потому охота, которую ведут на них
риелторы, уже стала вполне привычным явлением.
Тем
не менее, чтобы не потратить лишних денег на сделке, нужно
ориентироваться в основных уловках, которые применяют посредники на
рынке недвижимости, о которых нам рассказал Дмитрий Шостя, руководитель
отдела продаж ЖК «Park Stone».
1. «Липовые» объявления
Суть:
на сайте или в газете размещаются объявления о продаже несуществующих
квартир, которые по своим параметрам похожи на существующие варианты.
Соотношение предложений реального и выдуманного жилья может достигать
1:3. По некоторым оценкам, сейчас до 70% объявлений в ведущих газетах,
которые размещают информацию о продаже недвижимости – «фейковые».
Всего
несколько лет назад эта цифра была меньше – около 50%. Некоторые
крупные агентства выделяют для несуществующих квартир отдельный номер
телефона и/или отдельного менеджера, который занимается исключительно
«отсевом» покупателей, переориентируя их на реальные объекты.
Зачем
это делается: чтобы привлечь внимание покупателя, создать ощущение
ажиотажа на рынке, и изучить спрос. Задача – направить его на продажу с
помощью квартир-двойников одной-двух реальных квартир, говоря о том, что
«фейки» проданы, сняты с продажи или являются «накладкой в системе».
Кроме
того, размещение нереальных объектов может помочь снизить стоимость
реального жилья и ускорить срок продажи, а соответственно – и получения
вознаграждения. Агент, показывая многочисленные объявления продавцу,
уверяет его, что точно такой же объект продается в соседнем доме, но по
цене на 10-15 тыс. долларов дешевле. «Платежеспособных покупателей мало и
если вам срочно нужны деньги, то нужно быстро соглашаться и снижать
стоимость своего имущества», - как правило, уговаривает он продавца.
В
результате, риелтор предоставляет «услугу» и продавцу (быстро находит
покупателя и помогает с продажей), и покупателю (быстро нашел квартиру
дешевле). При этом, комиссию за свои услуги посредник получит, скорее
всего, с обоих.
Как избежать /
минимизировать риски: продавцу – самостоятельно прозванивать варианты
похожих объектов, которые якобы продаются по более низким ценам;
покупателю – принять наличие большого количества нереальных предложений
как данность и, запасясь терпением, искать настоящее объявление.
2. Многократные комиссии
Суть:
один риелтор участвует сразу в двух цепочках продаж – и продавец, и
покупатель в основной сделке являются еще и покупателем и продавцом в
смежных договорах (чтобы купить одну квартиру, продают другую). Вместо
того, чтобы облегчить финансовые расходы сторон, риелтор берет двойную
комиссию (за покупку и продажу) сразу с обоих участников основной
сделки. То есть по сути – 4 комиссионных платежа. Поскольку разовая
комиссия составляет 3-5% от суммы сделки, то общий «навар» получится на
уровне 12-15% от средней стоимости участвующих в цепочке квартир.
Как
избежать/минимизировать риски: лучший способ – покупать квартиру на
первичном рынке, поскольку там комиссию агенту платит
компания-застройщик. Это снизит общую стоимость операции хотя бы на одну
позицию. На вторичном рынке стоит заключать договор с агентством
недвижимости с указанием конкретной суммы вознаграждения, причем с
условием, что оно будет взиматься один раз с одной квартиры.
3. Подставные покупатели
Суть:
на просмотр приходят риелторы с потенциальным покупателями, которые
прицениваются, даже торгуются, но потом бесследно исчезают. Объяснение,
как правило, быстро находит риелтор: квартира слишком дорогая, давайте
снижать цену. Либо просят подписать эксклюзивный договор для работу с
покупателями, которые будут готовы приобрести жилье по изначальной
стоимости. Такой договор связывает руки продавцу, поскольку по нему, как
правило, жилье все равно придется продавать дешевле.
Как
избежать/минимизировать риски: не подписывать ни с одним агентством
эксклюзивных договоров, диверсифицировать каналы информирования о
продаваемом объекте. Чем больше объявлений и различных риелторов знают о
выставленной на продажу квартире, тем больше вероятность продать жилье
по начальной цене или с очень небольшим торгом.
4. Риелтор-самозванец
Суть:
брокер работает от имени известного риелторского агентства, но на самом
деле не имеет к нему отношения, либо не все сделки проводит официально
через агентство. Как правило, у такого «риелтора» есть визитка агентства
и шаблон стандартного договора на бланке. Однако этот договор может
быть прописан так, что в случае каких-либо проблем с квартирой,
агентство ответственности ни за что не несет.
Договор
с продавцом или покупателем подписывается дома, в машине или даже на
улице, «чтобы в офис лишний раз не ездить». Частыми также являются
случаи, когда сотрудник агентства действует за спиной руководства, но
при этом пользуется и базой агентства, и его добрым именем. Оставляя
прибыль от части операций себе, и выставляя на них «свои» расценки (как
правило, либо на уровне агентства, либо выше).
Как
избежать/минимизировать риски: договор на оказание услуг нужно
подписывать с агентством, а не с агентом. И только в официальном офисе.
При этом желательно получить экземпляр договора за день до подписания и
попросить знакомого юриста просмотреть его на предмет ответственности и
обязательств сторон.
5. Помощь с документами
Суть:
агент по доверенности берет на себя все «хлопоты», связанные с
подготовкой документов к продаже квартиры, включая общение с БТИ, ЖЭКом и
другими инстанциями без участия хозяина квартиры. В результате так же,
без участия хозяина, он может продать, заложить в банк или сдать
квартиру.
Как избежать/минимизировать
риски: нужно быть готовым к тому, что любая сделка с недвижимостью
занимает много времени и самостоятельного участия хозяина в ключевых
процедурах, особенно, касающихся оформления документов.