Не успели еще утихнуть споры вокруг идеи о принудительной продаже недвижимости, наследуемой в долях, как на правовом горизонте появилась другая, не менее спорная инициатива. Взгляды экспертов на своевременность и полезность такого шага далеко не однозначны. Сегодня слово за критиками.

Спорные достоинства на фоне очевидных недостатков

Лейтмотивом прошедших 7 апреля с.г. парламентских слушаний стал призыв к введению нормы по обязательному нотариальному заверению абсолютно всех сделок с недвижимым имуществом. Против этой идеи высказался только один человек — заместитель секретаря Общественной палаты Александр Музыкантский, тогда как большинство собравшихся (и в их числе, например, советник президента РФ Вениамин Яковлеви ответственный за нотариат советник министра юстиции Мария Мельникова) поддержало предложение.

Определенная часть представителей девелоперского и риелторского сообществ восприняла эту идею практически в штыки. Пожалуй, жестче и лаконичнее остальных по поводу этой инициативы высказался Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»: «Введение любой дополнительной процедуры и проверки, тем более в недвижимости и строительстве, давно уже пора рассматривать как антигосударственное действие».

Схожую позицию, только чуть более пространно, озвучил и Сергей Власенко, президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис»:

— Сегодня оформлением сделок могут заниматься и нотариусы, и Росреестр. При этом у людей остается выбор, к кому обратиться. Если человеку спокойнее работать с нотариусом, то он к нему и пойдет. Если он обладает необходимыми знаниями и способен сам собрать все необходимые документы и сдать их в Росреестр, то такой вариант также возможен. А если клиент хочет получить комплексную услугу, то сегодня он обращается в риелторские агентства. Сложно понять, зачем ломать эту хорошо отлаженную схему? Единственное, чем это можно объяснить, так это тем, что в сфере недвижимости крутятся большие деньги. И кому-то очень понадобилось перераспределить эти финансовые потоки.

А если предположить, добавляет он, что инициатива все-таки реализуется, то рынок недвижимости определенно пострадает. Например, очереди к нотариусам сразу станут очень большими. Хотя бы потому, что число обращений к ним возрастет. «Не стоит еще забывать, — подчеркивает Власенко, — что нотариусов сейчас не так и много. А те, которые есть, без работы не сидят. Да и не захотят они „плодить“ себе конкурентов, поэтому на увеличение квот здесь рассчитывать не приходится».

За примерами уже сейчас далеко ходить не надо.

«Буквально недавно, — рассказывает директор по маркетингу Mirland Development Corporation Елена Валуева, — мы стали проводить через нотариат сделки по купле-продаже права собственности на долю в нежилом помещении (подземный паркинг). Могу сказать, что время на заключение одного договора увеличилось с 20 минут до 1,5 часа. И это не считая подготовительной работы по комплектации дополнительных документов для нотариуса».

Не стоит сбрасывать со счетов и финансовую сторону вопроса. «Сегодня, —говорит управляющий партнер „Метриум Групп“ Мария Литинецкая, — собственники вправе выбрать: воспользоваться им услугами риелтора, юриста при проведении сделки купли-продажи или сделать это самостоятельно. В случае, если риелтор и юрист привлекаться к сделке не будут, нужно ограничиться оплатой госпошлин. Например, регистрация договора долевого участия обойдется в 175 рублей, а регистрация перехода права собственности — 2000 рублей».

Если же инициатива будет реализована, то, опасается заместитель генерального директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Светлана Матвеева, участники рынка будут обязаны фактически дважды платить за проведение сделки — нотариальную пошлину (и весьма немалую) плюс так называемые технические услуги нотариуса, а также пошлину за государственную регистрацию перехода прав.

Ольга Чернова, руководитель юридического отдела ГК «Гранель», не исключает, что, по аналогии с существующими тарифами нотариусов на подобного рода услуги, затраты на нотариальное оформление сделок с недвижимостью будут зависеть от стоимости объекта и в среднем составит от 50 000 до 100 000 рублей. А плата за услуги правового и технического характера будет варьироваться в диапазоне от 5 до 8 тысяч рублей. Причем тарифы могут остаться, а могут быть пересмотрены как в большую, так и в меньшую сторону.

Однако, уверяет та же Светлана Матвеева, нотариальное заверение сделки, хоть и усложнит ситуацию для всех участников рынка недвижимости, но имеет и некоторые плюсы. В частности, по ее словам, оно означает, что сделка проведена законно и каждая из сторон имела полное право ее совершить. «Нотариус обязан проверить подлинность и правомочность документов, наличие обременений и фактов, препятствующих совершению сделки. Если в сделке принимают участие ограниченно дееспособные, недееспособные граждане или несовершеннолетние, нотариусом проверяется еще и само согласие их законных представителей и органов опеки и попечительства», — аргументирует она.

Так что, высказывает мнение Мария Литинецкая, введение этой нормы в принципе весьма своевременно. «В настоящее время проводится большое количество различных сделок с недвижимостью, — считает она. — И все чаще встречаются случаи выявления мошеннических схем. А нововведение, связанное с подключением нотариуса к сделкам с недвижимостью, в первую очередь направлено именно на минимизацию случаев, связанных с мошенничеством».

Плюс на фоне общего снижения количества заключаемых сделок, в условиях спокойного рынка, добавляет Ольга Чернова, гораздо проще отработать механизм этого нововведения на практике. Да и у риелторов, похоже, никто «хлеб» не отберет.

«Не стоит забывать, — отмечает Ольга Чернова, — что кроме юридического сопровождения сделки работа риелтора заключается в подборе объекта недвижимости (если речь идёт о покупке) и в поиске покупателя (когда речь идёт о продаже). А ведь еще бывают и сложные альтернативные сделки, где агент представляет интересы сразу нескольких сторон (например, в случае размена квартиры). Ценность такого специалиста заключается в знании рынка и вопросов ценообразования».

Так что максимум, на что способна реализация подобной инициативы, так это запуск процесса перераспределения услуг между риелторами и нотариусами. В результате которого, уточняет Чернова, обязанности по проверке законности и чистоты сделок станут в полной мере ответственностью нотариуса. А за риелтором, добавляет Мария Литинецкая, останутся еще такие функции, как сбор и оформление необходимых документов, составление грамотных с юридической точки зрения договоров и т. п.

Конечно, новация в какой-то степени оградит граждан от мошеннических механизмов реализации объектов на рынке недвижимости, соглашаются знатоки вопроса. Но одновременно эксперты сомневаются в том, что она способна значительно уменьшить их процент в общем потоке сделок с жильем.

Например, Арсений Васильев считает, что покупатель все равно продолжит ввязываться в «серые схемы» продажи жилья. Причем добровольно, так как здесь решающим фактором становится цена реализации, которая в этом случае уж очень привлекательна.

— Основные виды мошенничества на рынке недвижимости происходят путем подлога документов, в том числе доверенностей, — утверждает Сергей Власенко. — Можно ли быть на 100% уверенным, что нотариус определит такой подлог? Конечно же, нет! Да, он может провести в рамках своих полномочий некоторую экспертизу документов. Но сейчас ее проводят и сотрудники Росреестра, и вряд ли нотариус сможет провести ее качественнее.

— Также нотариус не может предсказать появление третьих лиц, которые в будущем способны оспорить сделку, — дополняет коллегу Елена Иванова, ведущий специалист правового департамента «Мегаполис-Сервис». — А в случае оспаривания ответственность нести не будет, ведь практически невозможно будет доказать его ошибку. К тому же нотариус не будет заниматься работой вне своих функций и вряд ли подаст запрос в наркодиспансер, чтобы удостовериться, не состоит ли продавец квартиры на соответствующем учете (да это от него и не требуется). А если впоследствии окажется, что кто-то из бывших собственников или сособственников состоит на учете у нарколога или врача психиатра, то проведенная нотариусом сделка будет с большой вероятностью оспорена.

И сами нотариусы также могут способствовать незаконным сделкам, продолжает спикер. Да, сейчас таких случаев фиксируется очень мало, но когда объем сделок с нотариусом вырастет, кто поручится за то, что их не станет еще больше?

Следовательно, для усиления эффекта, утверждают эксперты, необходимо реализовать еще ряд дополнительных мер.

В частности, Ольга Чернова и Мария Литинецкая предлагают повышать нравственно-этическую и правовую культуру граждан, вести работу, направленную на повышение их юридической грамотности, усиливать работу правоохранительных органов по выявлению и разоблачению мошеннических схем и повышать уровень профессионализма сотрудников Росреестра (ведь некоторые из них, уверяет управляющий партнер «Метриум Групп», не имеют юридического образования). «Возможно ужесточить уголовную ответственность лиц, осуществляющих преступные действия в этом направлении, — размышляет представитель ГК „Гранель“. — В то же время необходимо бороться с коррумпированностью чиновничьего аппарата, совершенствовать законодательство, устраняя пробелы и противоречия».

Что ж, последнее предложение звучит вполне здраво. Жаль только, что далеко не всеми разработчиками законодательных инициатив она берется на вооружение.