В чем сильные и слабые стороны внесенного на рассмотрение в Госдуму законопроекта о риелторской деятельности? Насколько документ вообще жизнеспособен, и какие в этом свете перспективы ждут рынок недвижимости?

Сверхзадача — не порядок, а сбор налогов

Если внимательно присмотреться ко всем законодательным изменениям, осуществленным в последнее время, то можно заметить, что наиболее основательно законотворцы взялись за рынок недвижимости. Для собственников повышены налоги, для девелоперов закручены гайки, усложняется порядок регистрации объектов, о кадастровой оценке вообще отдельный разговор. Пожалуй, только риелторы выпали из поля государственной «заботы».

Но это, уверены многие, ненадолго, ведь в сфере недвижимости крутятся слишком большие деньги.

Словно предугадывая опасения агентов, практически «под занавес» работы Госдумы, 22 июня, группой депутатов от «Справедливой России» был внесен законопроект «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью».

Вот несколько основных его законодательных новелл, спровоцировавших бурные дискуссии в среде знатоков рынка.

Индивидуально риелтор может работать только в том случае, если он имеет стаж работы в данной сфере не менее 3 лет по месту основной работы или аттестат о квалификации, непрерывно действующий в течение минимум 5 лет, а также официально зарегистрирован как индивидуальный предприниматель. Агентство же, как юридическое лицо, должно иметь в штате минимум двух риелторов, а руководитель и заместитель обязаны соответствовать требованиям, указанным для частного агента. Аттестат с присвоением квалификации выдается после сдачи соответствующего экзамена.

Физические лица могут быть допущены к этому процессу, если имеют среднее или высшее профессиональное образование по итогам усвоения соответствующих образовательных программ. Делиться информацией об объектах недвижимости, равно как и оказывать все остальные услуги, риелтор сможет только на основании заключенного с собственником имущества официального договора. Для размещения рекламы в средствах массовой информации необходимо будет предъявлять правоустанавливающие документы на объект. Стоимость услуг будет либо прописываться в договоре в виде процента от суммы сделки, либо определяться на основании составленной сметы. Если в результате риелторской деятельности гражданину будет причинен вред, то он должен быть возмещен за счет имущества самого риелтора, либо юрлица, заключившего с ним трудовой договор. Деятельность риелторов должна быть застрахована как минимум на 300 000 рублей. Контролировать деятельность частных риелторов и агентств должны саморегулируемые организации. Минимальное число участников -500 человек, порог входа — 30 000 рублей. Обязательные условия членства в СРО — отсутствие судимости (непогашенной или неснятой) плюс квалификационный аттестат.

На СРО также возлагается обязанность по формированию компенсационного фонда для обеспечения деятельности участников. Результатами работы предлагается считать для сделки купли-продажи — наличие зарегистрированного надлежащим образом перехода права собственности на объект, подтвержденного актом государственной регистрации и актом приема-передачи, а для аренды — заключение соответствующего договора и фактическое вступление арендатора в пользование объектом недвижимости, подтвержденное актом приема-передачи.

В принципе, риелторы и сами не отрицают того, что регламентирующий их деятельность закон необходим. Но разрабатывать подобные законопроекты, уточняют они, стоит в тесном сотрудничестве с теми, кто, так сказать, в этой каше варится непосредственно, иначе проблем не миновать.

Конечно, в законопроекте «справороссов» имеется рациональное зерно.

«Для нормальных специалистов, а такие, поверье, в этой сфере деятельности все же есть, едва ли что-то кардинально изменится, — считает независимый столичный риелторНиколай Авесян. — Они уплатят взнос, получат лицензию, и будут спокойно работать дальше. А вот тех «неумех», из-за которых слово «риелтор» вызывает у большинства граждан прямо-таки открытую агрессию, это от рынка «отсечет». Поясняю, почему.

Сегодня любой человек может подумать о том, что на продажах недвижимости можно неплохо заработать, а завтра уже объявить себя риелтором (неважно, что до этого он всю дорогу работал, предположим, асфальтоукладчиком). Ну, думает, получится — хорошо, не получится — да и ладно. А если закон примут в такой форме, то теперь придется сначала за свой счет поучиться, потом еще и взносы заплатить. Плюс еще ИП свое открыть надо будет, а тут сто раз подумать и взвесить придется, ведь открыть-то его не сложно, а вот закрывать, если «не пойдет» — долгая песня. Можно и до штрафов с судебными приставами дозакрываться, если опыта нет. Здесь уже принцип «попытка не пытка, а спрос невелик» не сработает. Ну и, естественно, если агентство будет обязано заключать с сотрудником трудовой договор, то это пойдет на пользу последнему, поскольку годы работы официально засчитаются в стаж.

Но практически все остальные нормы законопроекта вызывают у риелторского сообщества вопросы.

«Вот говорится о том, что частное лицо может аттестоваться как агент о недвижимости только если у него, по сути, имеется профильное образование, — обращает внимание риелтор-частник Кирилл Морозов. — Сразу возникает вопрос — а где именно, в каких таких учебных заведениях, частных ли, коммерческих ли, это самое образование можно получить? И сколько времени пройдет, прежде чем они появятся? И кто будет разрабатывать образовательные стандарты? И потом, лицензирование в свое время мы уже проходили. Когда действовала эта система, то приобрести необходимую бумажку и обойтись без лишних телодвижений можно было, как говорится, на раз. Ну, есть у нас саморегулируемые организации в сфере строительства. Так их деятельность чиновниками признана неудачной. То же самое происходит и с лицензированием управляющих компаний. Зачем опять наступать на те же грабли?»

Далее, брокеры по недвижимости слабо представляют себе, как на практике буде реализовываться, например, обязанность по предоставлению правоустанавливающих документов на объект и подтверждения статуса риелтора для рекламы в СМИ. Ведь если в точности следовать прописанным в законопроекте нормам, получается, что сам собственник теряет возможность делать это самостоятельно, поскольку документы на объект у него есть, но вот аттестат риелтора отсутствует.

Да и самим риелторам от этого придется несладко. Есть агенты, у которых в работе одновременно имеется более сотни объектов. «Сколько времени нужно потратить, чтобы заключить договоры по каждому из них? — задаются они риторическим вопросом. — Да и ротация лотов бывает иногда такой активной, что половина из этих документов потеряет актуальность, пока риелтор будет добираться от объекта до своего офиса».

К тому же, как заявила «СП» в приватной беседе сотрудница одного из крупных российских агентств недвижимости Наталья Фирсова, не совсем понятно, какая судьба ожидает в этом случае различные рекламные площадки:

— Возьмем, например, интернет-ресурсы небольших городов, которые предоставляют гражданам возможность размещать частные объявления. Выходит, им теперь придется брать выписки из ЕГРП и информацию о паспорте владельца по каждому объявлению «куплю-продам»? Здесь уже в полный рост встает вопрос об обработке и хранении персональных данных и финансировании этого процесса. Значит, на бесплатных объявлениях можно смело ставить крест, потому что расценки на рекламу точно подскочат.

Также не совсем ясно, каким именно образом будет возмещаться вред, причиненный риелтором в процессе деятельности, за счет имущества последнего, недоумевает Кирилл Морозов. «Означает ли это, что судебные приставы должны описывать имущество риелтора, продавать его с молотка, и вырученные средства отдавать собственнику, у которого, например, по суду отобрали приобретенную квартиру? Так в этом случае риелторы просто перепишут все на других лиц, и весь вопрос, — рассуждает он. — Или риелтора будут обязывать отдавать свою квартиру пострадавшим? Но если у покупателя отобрали „трешку“, а агент живет в однокомнатной?»

Подобная ответственность уместна лишь тогда, рассуждает специалист, когда риелторы получают официальный доступ в базы данных Росреестра и паспортных столов, а также в другие закрытые базы. Иначе ни о каких гарантиях юридической чистоты сделки рассуждать не приходится. А то, что сейчас фактически за взятки некоторые агенты куда-то там через пятые-десятые руки пытаются заглянуть и что-то разузнать, легальным и законным путем проверки никак считаться не может. Гораздо логичнее — ужесточить ответственность Росреестра за соблюдение прав и интересов участников сделки.

«И вообще, что касается всяких проверок чистоты сделки, которые подразумеваются в законопроекте, то лучше доверить это юристам, — уверен Морозов. — Вот нотариусы уже этим занимаются, зачем на риелтора-то все нагружать? Агенту, да, совсем неплохо знать основы права или, скажем, некоторые нюансы строительных технологий. Но по своей сути он — организатор, подчеркиваю — организатор сделки, только и всего».

В целом у риелторов складывается ощущение, что по большому счету обсуждаемый законопроект нацелен исключительно на то, чтобы всеми правдами и неправдами загнать специалистов в СРО и через такую организацию работы создать новую доходную статью в бюджет и собирать больше налогов.

Кроме того, размышляет Николай Авесян, речь может идти и о попытке таким образом монополизировать рынок:

— Как мне кажется, закон явно склоняет чашу весов в пользу крупных агентств недвижимости, по сути, выдавливая «низкобюджетников» — частных риелторов и небольшие фирмы — воздвигая на их пути финансовые барьеры вроде взносов в СРО и затрат на содержание ИП. К гадалке ходить не надо, чтобы понять: руководителями СРО станут директора крупных агентств, которые не преминут воспользоваться ситуацией и начнут грести рынок «под себя», диктуя всем остальным условия. У нас уже есть разнообразные ассоциации и гильдии, так почему бы их членам и не бороться за высокие стандарты качества услуг безо всяких там дополнительных законодательных усложнений?

Само собой, что если законопроект все же превратится в очередной федеральный закон, то со временем найдутся всякие обходные лазейки, появятся новые полулегальные схемы. Но итог будет один — размер агентских вознаграждений неизбежно повысится. Однако этот шаг может стать критическим для рынка, поскольку финансовые возможности людей и так уже практически на нуле. Как вариант, граждане будут проводить все сделки сами, не обращаясь за посредническими услугами, а просто консультируясь с друзьями-приятелями. Только вот кто-то во всех нюансах разобраться сможет легко, а кто-то легко «заблудится» в тонкостях процесса, люди-то разные.

Однако под авторством «Справедливой России» этот законопроект едва ли продвинется дальше второго чтения, считают многие риелторы. Но ведь его могут «творчески переработать» и активисты других партий (вспомним, идеи наделить граждан всей России бесплатны гектаром земли звучали из уст членов партии ЛДПР гораздо раньше, чем был предложен наделавший много шума так называемый «закон о дальневосточном гектаре»). И тогда велика вероятность того, что всех просто заставят вступать в СРО и платить всевозможные взносы, а прочие обязанности и права отойдут на второй план или будут вообще забыты.