Одни эксперты говорят, что ипотека совсем скоро подешевеет. Другие уверены в обратном. Кто из них прав и как будет на самом деле?

Прогноз оптимистов

Некоторые эксперты рынка недвижимости (в число которых входят и представители Министерства строительства и ЖКХ) авторитетно заявляют, что в ноябре-декабре, а также в начале следующего года в сегменте ипотечного кредитования случится необыкновенный ажиотаж.

Произойти это должно по нескольким причинам.

Во-первых, в последней декаде сентября министр строительства и ЖКХ Михаил Мень заявил, что программа государственного субсидирования ставок по ипотеке федеральным центром больше поддерживаться не будет. Следовательно, те россияне, которые до сих пор еще не приняли окончательного решения о покупке жилья, поспешат, как говорится, в последний момент запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда со льготными кредитами.

Во-вторых, стоимость жилья с 2015 года практически не меняется, а главное — банки продолжают снижение ставок по собственным кредитным продуктам. В качестве наглядного примера для данного тезиса многие эксперты ссылаются на «Сбербанк», где отдельным застройщикам предоставляется заем под 12,9% в год.

В-третьих, размер совокупного семейного дохода, который кредитные организации считают минимально допустимым для обслуживания жилищного займа, немного снизился. В настоящий момент, констатирует Национальное бюро кредитных историй, он колеблется на уровне в 73,2 тысячи рублей, что в сравнении с июньскими итогами 2015 года позволяет говорить о снижении этого показателя на 1,6%.

На этом фоне утверждение Сергея Калинина, представителя Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, о том, что существующие условия делают ипотеку доступной для 19 миллионов россиян, а снижение годовых ставок по жилищным кредитам до 10% увеличит этот показатель еще в 2,5 раза, на первый взгляд, внушает определенный оптимизм. Тем более, что премьер-министр Дмитрий Медведев недавно пообещал: вероятность снижения и ключевой ставки Центробанка, и, соответственно, ставки по ипотечным кредитам велика в ближайшей перспективе. И тогда, по мнению второго человека в государстве, сектор ипотеки наконец-то сможет выйти на приемлемые и даже цивилизованные годовые проценты по таким кредитам (правда, какой именно их размер премьер считает цивилизованным, он не уточнил, но получается, что пока на высшем уровне ставки все же признаются неприемлемыми и нецивилизованными).

Прогноз пессимистов

Вместе с тем, прогнозы некоторых других экспертов не столь радужны. По их мнению, в ближайшие 5 лет количество выданных ипотечных кредитов составит в общей сложности всего лишь 7,5 миллиона штук (в среднем по полтора миллиона ежегодно). Даже те, кто не наделен математическими сверхспособностями, могут понять, что это более чем в 2,5 раза меньше 19 миллионов, так что едва ли такие показатели можно счесть за тот самый бум. В основе такого мнения также лежит несколько фактов, просто так отмахнуться от которых не получится.

Прежде всего это, конечно же, падение благосостояния граждан. Только за 2015 год реальная платежеспособность населения, по некоторым данным, сократилась в среднем на 52%. Как утверждал министр труда и соцзащиты Максим Топилин, к началу этого года количество россиян, реальные доходы которых не достигают прожиточного минимума, превысило 19 миллионов человек (+3 миллиона всего за 12 месяцев).

Во-вторых, это сворачивание программы господдержки ипотеки. По мнению представителей банковского сообщества Санкт-Петербурга, то сегмент жилищного кредитования упадет в 2017 году примерно на 20% относительно итогов 2016-го. При этом размер ежемесячного платежа по стандартной ставке вырастет где-то на 15% (в среднем до 29−30 тысяч рублей против сегодняшних 23 тысяч).

Правда, Дмитрий Медведев пообещал, что действие программы господдержки ипотеки все же будет продолжено и после 31 декабря 2016 года. Потому что, по его словам, именно она позволяет миллионам россиян в настоящее время решать свои жилищные проблемы.

Но, по всей видимости, на скорое снижение ключевой ставки ЦБ рассчитывать не придется. Логично было бы предположить, что столь знаковое событие произойдет уже через пару недель, ведь как раз на 28 октября запланировано очередное заседание совета директоров ЦБ РФ по этому поводу. Однако председатель Центробанка Эльвира Набиуллина отметила, что ее реальное изменение возможно не ранее первого или второго кварталов следующего года. Причем максимум, на что можно рассчитывать в этом случае — всего лишь четверть процентного пункта. А ситуация этому явно не способствует: сейчас дефицит федерального бюджета оценивается тремя триллионами рублей, а средства Резервного фонда близки к истощению (при этом эффективные источники его пополнения пока не найдены). В этом случае, заявил Владимир Джикович, президент Ассоциации банков Северо-Запада, нельзя исключать, что правительство прибегнет к практике заимствования денег как у банков, так и у граждан. Тогда уже будет не до ипотеки.

Умеренный прогноз

Скорее всего, истина окажется, как всегда, где-то посередине. Как ожидают аналитики национального агентства финансовых исследований (НАФИ), сентябрьское снижение ключевой ставки ЦБ средние годовые ставки по собственным ипотечным продуктам банков все-таки опустятся. Однако резерв такого снижения будет ограничен, так что в итоге это все равно будет выше, чем по программе господдержки. Разрыв будет достаточно ощутимым — в районе 0,5−1 процентного пункта, да и произойдет, скорее всего, только к концу 4 квартала этого года.

Общий объем выданных кредитов на покупку жилья к концу декабря достигнет примерно 1,5 триллиона рублей, причем объем задолженности по ипотеке также увеличится в среднем на 15% к уровню прошлого года и достигнет 4,6 триллиона. Программа господдержки будет выполнена к тому времени на 95%.

Ее сворачивание приведет к тому, что средние ставки по ипотеке неизбежно вырастут, причем уже в период с января по март 2017 года. Причем так называемый «отложенный спрос» будет тогда же удовлетворен. Следовательно, спрос на такие кредиты предсказуемо упадет.

«Проседание», конечно, будет, но банкам, с большой долей вероятности, удастся его немного компенсировать.

Во-первых, граждане, с большой долей вероятности, переключатся с новостроек на «вторичку». Во-вторых, уже к Новому Году некоторые кредитные организации разработают собственную систему дополнительных скидок по собственным ипотечным программам для «первичных» квартир.

В-третьих, сегменту в ближайшее время не дадут сильно «упасть» те заемщики, которые рассчитывали на жилье более высокого класса, но по каким-то причинам не смогли себе позволить ничего, кроме эконом-класса. В любом случае у них имеются средства на первоначальный взнос, а потребность в жилье никуда не делась. Они-то и сделают в итоге пусть очень краткосрочный, но все же «бум» в ипотеке на стыке лет.

А дальше, подытоживают аналитики НАФИ, все будет зависеть исключительно от того, какими темпами будут сокращаться или повышаться доходы населения.