Говорить о нестабильной экономической ситуации в России сейчас стало модным. Кризисом пугают везде и оправдывают все. Насколько сравнимы его масштабы с явлениями 2008 года? Отразилась ли нестабильность курса валют на строительной отрасли и ипотечных кредитах? Как изменился портрет покупателя и какая недвижимость его интересует? На все эти вопросы «МК» в Питере» ответили эксперты нашего круглого стола.

Колебания на рынке вызвали ажиотаж

Город строится, город живет. С этим утверждением поспорить сложно. К тому же его подтверждают цифры.

— Город действительно строится. На 1 апреля 2015 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 1 миллион 9 тысяч 700 квадратных метров жилья. Это на 10 процентов больше, чем в прошлом, не кризисном году. Стройки у нас также не остановились. В городе сейчас свыше 600 стройплощадок, и выдано разрешение на строительство 13 миллионов квадратных метров жилья. Это задел на 2–3 года как минимум, — озвучил состояние дел в отрасли сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Олег Островский. — Но, безусловно, кризис сказался на ценах. Неизбежная инфляция, рост себестоимости...

Из всего этого рождается вопрос: есть ли покупатель на строящуюся недвижимость? И какая картина сейчас наблюдается на рынке, ведь ранее девелоперы прогнозировали, что в марте рынок «просядет».

— Когда в декабре наблюдался рост валют, очень сильно поднялся и спрос на квартиры. В нашем отделе продаж были просто очереди на покупку недвижимости. В этот период мы увеличили стоимость наших квартир на 20 процентов. Но это была вынужденная необходимость, поскольку выросла себестоимость строительства. И даже несмотря на такое повышение, сделки по продаже совершаются, — сообщила руководитель продаж ЖК «Полежаевский парк» (застройщик — «Монолит-Кировстрой») Вера Баженова. — Каждый из нас боялся, что будет с рублем, люди вкладывались в недвижимость. Доллары и евро при таком курсе покупать было уже бессмысленно, покупали квартиры.

Ажиотажный спрос в конце года наблюдался у большинства застройщиков. Что подтвердили и в компаниях «РосСтройИнвест», «ЦДС» и «Строительный трест». А вот в феврале и марте, напротив, наблюдался некий спад продаж. И эксперты объяснили почему, но об этом позже. Что касается сегодняшнего дня, то сейчас, по словам экспертов, в городе сложилась более-менее спокойная ситуация. Спрос выровнялся.

— На текущий момент показатели продаж выше, чем мы ожидали. Наша компания вышла по этому показателю на уровень конца лета — начала осени 2014 года. Это хороший объем для весны. Наибольший рост цен сейчас наблюдается в премиум-сегменте, где в строительстве широко используются импортные комплектующие, цены на которые выросли. В массовом сегменте стоимость квадратного метра увеличилась не так заметно, — обрисовал сегодняшнюю ситуацию руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.

По словам директора по маркетингу ГК «РосСтройИнвест» Феликса Альбекова, за квартал недвижимость подорожала в среднем на 10 процентов. На этом фоне стало четко просматриваться расслоение недвижимости уже внутри сегментов.

— Экономкласс дробится на «самый-самый экономкласс», качественный эконом и эконом «по верхней кромке». Пошла тенденция, когда покупатель смотрит на соотношение «цена-качество» и надежность застройщика. Объем спроса в единицу времени стал меньше из-за того, что платежеспособность населения стала ниже, — озвучил состояние рынка Феликс Альбеков. Между тем процентное соотношение ипотеки и общего объема продаж в компании восстановилось до докризисного уровня — 40–60 процентов от сделок, в зависимости от стадии строительства объекта. Что касается количества сделок, то оно, по сравнению с началом года, увеличивается.

По словам наших экспертов, затишье в феврале и марте было вызвано не только и не столько страхами людей относительно дальнейших колебаний курса валют, сколько ожиданием старта анонсированной программы государственного субсидирования ипотеки.

Ипотеки станет меньше

У застройщиков довольно оптимистичные взгляды на будущее. Они делают ставку в том числе и на стартовавшую госпрограмму.

— В начале 2015 года, по сравнению с прошлыми годами, количество ипотечных сделок сократилось практически вдвое, но сейчас ситуация меняется. Рынок ждал появления программы государственной поддержки ипотечного кредитования. Ожидания уже начинают оправдываться: мы видим активный интерес покупателей, банки охотно аккредитуют наши объекты, предлагая на них ипотеку по ставке от 11,9 процента годовых. Поэтому можно рассчитывать, что объем сделок с участием ипотечного кредитования вернется на докризисный уровень — порядка 40 процентов от общего объема продаж, — рассуждает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.

Тем временем наши эксперты из кредитных организаций призывают не радоваться раньше времени. Они прогнозируют снижение спроса на ипотеку.

— С января спрос на ипотечные продукты упал в три раза, выдачи сократились примерно так же. Люди, которые собирались взять ипотеку, узнали, что готовится к запуску программа субсидирования процентных ставок, и решили повременить, чтобы дождаться более выгодных условий. Это правильная позиция, когда ты знаешь, что ставка будет значительно понижена и через месяц можно будет взять ипотеку не под 16 процентов годовых, а под 12. У нас впервые в истории в Петербурге в марте кредитов было выдано меньше по объему, чем в феврале (соответственно 950 миллионов и 1 млрд 200 миллионов рублей). Люди переносили сделки на апрель, а многие из тех, кто подали заявки, переоформлялись с середины марта, чтобы участвовать в госпрограмме. Понятно, что она сильно изменит ситуацию, но, по нашим оценкам, все же не кардинально, — сообщил пресс-секретарь ВТБ24 по Северо-Западному федеральному округу Иван Макаров. — Если до запуска этой программы мы прогнозировали уменьшение выдачи ипотечных кредитов в целом по рынку в три раза, то теперь прогнозируем только двукратное их снижение.

Почему же, по мнению экспертов, госпрограмма не остановит падение спроса? Ответ в цифрах.

— В прошлом году ипотечных кредитов в стране было выдано на 1 триллион 760 миллиардов рублей. При этом порядка 50 процентов сделок пришлось на первичный рынок недвижимости. Компенсационный фонд, предусмотренный государством, составляет 20 миллиардов рублей. Этого хватит на то, чтобы выдать примерно 400 миллиардов рублей ипотеки. Что по отношению к первичному рынку в два раза меньше, чем в прошлом году. Мы понимаем, что при сохранении темпов ввода жилья в эксплуатации продажи все равно будут снижаться, потому что ипотеки не хватит на всех, — пояснил управляющий филиалом «Северо-Западный» ОАО «Банк Российский Кредит» Антон Кириков.

По мнению представителей банков, спрос уменьшится также из-за происходящего сейчас сокращения персонала в компаниях. Люди не уверены в завтрашнем дне. Все же ипотеку берут в среднем на 15–25 лет. А сейчас у петербуржцев сомнения: вдруг они столько времени не проработают на своем предприятии? Кому хочется попасть в число потенциальных неплательщиков. Как показывает статистика, количество проблемных кредитов с просрочкой более 90 дней за 2014 год выросло почти на 40 процентов. И в 2015-м эта цифра, по подсчетам аналитиков, явно не уменьшится.

Кредиты заменит рассрочка?

Чтобы простимулировать покупателя в условиях роста цен на квадратный метр, девелоперы в помощь государственной программе субсидирования ипотечных кредитов запускают новые и видоизменяют существующие программы рассрочки.

— Сейчас сложилась благоприятная ситуация для покупателя: многие застройщики, чтобы поддержать рынок, предлагают специальные условия и акции. Мы, к примеру, увеличили беспроцентную рассрочку до 5 лет, разработали ряд программ с небольшими ежемесячными платежами, — обозначил маркетинговые ходы своей компании Сергей Терентьев. — Такие инструменты — альтернатива ипотеке, и все это понимают, а кто имеет возможность, приобретает недвижимость сейчас на новых условиях.

С тем, что рассрочка может составить конкуренцию ипотеке, согласен и Феликс Альбеков. Да, при этом строительные компании берут на себя дополнительные обязательства и увеличивают риски. Но все же такие варианты могут стимулировать покупателя на приобретение недвижимости. При этом, правда, каждый из девелоперов сам решает, на какой срок давать рассрочку, каким должен быть первоначальный взнос и насколько он готов к просроченным платежам. Некоторые строительные компании и вовсе не рассматривают вариант длительной рассрочки.

— На сегодняшний день мы даем рассрочку максимум до августа 2015 года. Застройщику привлекательнее предоставить какие-то дополнительные скидки, чтобы клиент обратился в банк и получил ипотеку, нежели использовать схему рассрочки, — озвучила позицию своей компании Вера Баженова.

На смену студиям пришли евродвушки

Покупатель же пока не смотрит далеко вперед и выбирает из того, что есть на рынке. Но все же, как отмечают эксперты, клиенты стали требовательнее и, если не угадать их пожеланий, уровень продаж снизится.

По словам экспертов, ускоряющийся темп жизни, нестабильная экономическая ситуация в стране изменили портрет среднестатистического покупателя. На сегодня основная их масса — это рациональные люди, которые хотят приобрести качественную недвижимость для собственного проживания, а не ради инвестиций.

Сейчас к застройщикам приходят, как правило, покупатели двух типов. Первый — молодые семьи с одним ребенком, которые планируют или уже готовятся к рождению второго. Они хотят отдельного от родителей жилья, чтобы хватило места им самим и малышам. Второй тип — родители иногородних студентов, желающих, чтобы их чадо жило в собственном, хоть и ипотечном гнезде, а не ютилось в общежитии.

Изменились и интересы покупателей. Наибольшим спросом пользуются квартиры небольшого метража, но не «молодежные» студии. А также жилье с минимальным количеством несущих стен, дающее возможность перепланировки.

— Спросом пользуются преимущественно однокомнатные квартиры, метраж которых колеблется от 32 до 38 квадратных метров. Во втором случае это уже вариант «евро». Набирают популярность квартиры с кухнями-гостиными и евродвушки, — сообщил Феликс Альбеков. — При этом становится важной инфраструктура объекта. Покупатель все более разборчив.

— В прошлом году была тенденция к приобретению квартиры с большим количеством комнат, пусть и небольших размеров. Так, выбирая между большой однокомнатной и маленькой двухкомнатной, покупатель склонялся ко второму варианту, — согласен с коллегой Сергей Терентьев.

Изменение приоритетов вовремя просчитали и в компании «Монолит-Кировстрой». Изначально в проекте большую долю составляли однокомнатные квартиры метражом в 46–51 квадратный метр. Понимая, что к моменту завершения строительства такая недвижимость большим спросом пользоваться не будет, застройщик внес изменения в проект, превратив вместительные однушки в комфортные евродвушки.

— Из большой жилой комнаты мы сделали кухню-гостиную порядка 21–23 метров квадратных, а из кухни — небольшую спальню. Евродвушки сегодня очень популярны — люди больше задумываются о расширении семьи и о будущем, — пояснила Вера Баженова.

— В целом на рынке доля однокомнатных квартир и студий сегодня уверенно приближается к 90 процентам. Но малометражные однокомнатные квартиры, и тем более студии, уже не востребованы в таком объеме: их основные покупатели — инвесторы, а сейчас недвижимость приобретают в первую очередь для собственного проживания. Спрос смещается в сторону более качественного и комфортабельного предложения, и в условиях растущей конкуренции застройщики должны будут соответствовать этой тенденции, — сказал Сергей Степанов. — Поэтому «Строительный трест» не проектирует студий. По мнению нашей компании, наличие в доме таких квартир сразу снижает статус объекта, превращает его в своего рода общежитие, где часто меняются жильцы. Соотношения квартир разных типов в жилых комплексах класса «комфорт» и выше должно быть рациональным.

Что интересно, застройщики прогнозируют дальнейший рост интереса основной массы покупателей к квартирам с большой общей зоной и маленькой спальней, площадь которых будет лишь уменьшаться.

— Наша жизнь все убыстряется. Люди проводят все меньше времени дома. И сейчас вопрос о том, чтобы делать спальни под 20 метров, кажется несколько странным, — пояснил Феликс Альбеков. — Все большей части покупателей становится интересно приобретение квартир, где есть маленькие спальни по 12 квадратных метров, и общественная зона, где они могут общаться с семьей, друзьями, проводить время вместе. Часы, которые они проводят в спальне, неизбежно сокращаются.

Девелоперов просят ужаться

То, как себя нужно вести в кризис, чтобы выйти из него без потерь, застройщики и банкиры видят по-разному. Девелоперы уверены: пока есть возможность, необходимо делать задел на будущее, развиваться, покупать землю под будущие проекты. О снижении или заморозке цен в этом случае речи идти не может. Представители кредитных организаций считают, что сейчас в первую очередь необходимо выжить и поддержать потребителя, чтобы рынок не упал.

— Основная задача не в том, чтобы брали кредиты, а в том, чтобы возвращали. И чтобы это приносило доход, — объясняет Антон Кириков. — Если банк «покупает» деньги под 14 процентов годовых и выдает под 16, то он живет на 2 процента годовых. Всего 2 процента! В кризис надо вместе ужиматься. Тогда рынок будет каким-то образом поддерживаться.

Девелоперы в свою очередь напоминают, что рост цен был вынужденным — увеличилась себестоимость. А существование на минимальную маржу может лишь увеличить риск не построить объект в указанный в документах срок. К тому же никто не снимал с застройщиков обязанности по прокладке сетей и подводке их к участку и строительству объектов социальной структуры. Все это не субсидируется и по-прежнему лежит на плечах застройщика.

— Ужиматься некуда, поскольку если мы свою маржу сократим на те же 3 процента, то, грубо говоря, мы не сможем приобрести новый земельный участок, подвести к нему сети и не факт, что получится объект построить в срок, — поясняет Феликс Альбеков.

И все же в будущее девелоперы и чиновники смотрят с оптимизмом.

— Сейчас, как мне кажется, стоит ожидать некоего оживления на рынке недвижимости. Петербург входит в пятерку российских регионов, которые вводят достаточно большое количество жилья. Думаю, что при совместной работе государства, застройщиков и банков, которые кредитуют и граждан, и девелоперов, рынок будет оживлен, — резюмировал дискуссию, возникшую во время круглого стола, Олег Островский. — Строительная отрасль была, есть и, думаю, останется одним из локомотивов, который тянет всю экономику, в том числе городскую. У меня прогноз на будущее сдержанно оптимистичный.

Что касается цен на недвижимость, то, как замечают застройщики, сейчас для строительного рынка не характерны их резкие скачки. Девелоперы предсказывают плавное повышение стоимости квартир на 10–15 процентов в течение года.

Цифры

По сравнению с прошлым годом средняя сумма ипотечного кредита в начале года практически не изменилась и на сегодня составляет 2,3 миллиона рублей. При условии первоначального взноса в 30–40 процентов.

За январь–март 2015 года при ставке 15,95 процента годовых ВТБ24 выдал в Петербурге кредитов на 3,28 миллиарда рублей. Это сравнимо с результатами 2012–2013 годов.

Средняя цена квадратного метра жилья по городу составляет 100 тысяч рублей.

Буква закона против сожительства

Официального термина «гражданский брак» в законодательстве России не существует. Но большинство граждан этим термином называют то, что юристы обозначают как «фактические брачные отношения» и «бракоподобные отношения», а в простонародье именуется «сожительством». При выдаче ипотечного кредита мужчина и женщина, состоящие в таких отношениях, проходят как созаемщики. Юридические свистопляски начинаются, когда пара хочет использовать материнский капитал для погашения части ипотечного кредита или его досрочного погашения. Тут семье и напоминают, что закон признает лишь брак, заключенный в органах записи актов гражданского состояния.

— Такой юридический нюанс появился около двух лет назад. Пенсионный фонд России изменил правила использования материнского капитала на улучшение жилищных условий. И теперь, когда заемщики приходят в банк оформить досрочное погашение ипотеки за счет средств материнского капитала, им сообщают, что люди, которые не состоят официально в браке, сделать этого не могут, — сообщил Иван Макаров.

Как пояснил его коллега Антон Кириков, маткапитал нельзя использовать для возврата этого вида кредита, если есть третья заинтересованная сторона, которая официально не является членом семьи. Так что сейчас, по словам банкиров, в Питере нередки случаи, когда пара, прожившая вместе и пять, и десять лет, сразу из отделения банка идет в ЗАГС — подавать заявление на официальное оформление отношений.

В зоне риска

Один из вопросов, который заботит покупателей, — угроза «заморозки» объекта. Банки подтверждают: они видят серьезное увеличение рисков в строительстве. В городе есть несколько строительных компаний и объектов, которые кредитными организациями переведены в сегмент рисковых. Их имена не называются, «дабы не обвинили в падении продаж или банкротстве».

— На сегодня в городе официально 18 проблемных объектов. Большинство из них — долгострои, — сообщил Олег Островский. — Прогнозировать появление новых сложно. Все-таки заморозка очень хлопотное и экономически невыгодное дело, грозящее выплатой серьезных неустоек за несвоевременную передачу квартир. Не думаю, что остановка строительства жилых домов будет массовой. Если такое и случится, то это будут единичные случаи.

Как проверить надежность застройщика?

Мало кто, кроме абсолютно безбашенных авантюристов, захочет вкладываться в стройку или покупать квартиру, не будучи процентов на 90 уверенным, что объект будет сдан, а ключи вскоре окажутся в его руках. Но как проверить надежность застройщика? Увы, простого пути нет. Но есть несколько факторов, которые помогут составить мнение о строительной компании.

1. Ознакомьтесь с историей создания компании, посмотрите, какие проекты уже были ею успешно реализованы. Всю эту информацию можно увидеть в проектной декларации — сведения о застройщике и проекте, домах, введенных раньше, соблюдении или нарушении сроков сдачи в эксплуатацию. Этот документ вам обязаны выдать по первому требованию.

2. Посмотрите, в каких еще сегментах работает компания. Многие крупные компании, помимо возведения жилых домов по договорам ЖСК или ДДУ, работают в сфере государственного заказа или коммерческой недвижимости. Если такая деятельность присутствует, это дополнительный плюс.

3. Посетите сданные объекты и поговорите с жильцами. Посмотрите, насколько качественно построен дом, узнайте, есть ли у жителей нарекания.

4. Узнайте, с какими банками работает компания. Хорошо, если это проверенные временем и кризисами банки, названия которых давно на слуху и с хорошей репутацией. Конечно, даже аккредитуя застройщика, никто не может дать гарантии, что в течение срока строительства компания не развалится. Но это аккредитация по крайне мере говорит о том, что в документах строительной компании все в порядке. Хотя сама аккредитация, как говорят банкиры, не броня.

5. Проверьте, может ли девелопер строить дом на том земельном участке, о котором идет речь. Попросите показать разрешение на строительство и документ, удостоверяющий права компании на этот участок. Это можно сделать как в офисе строительной компании, так и на сайтах Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (expertiza.spb.ru) и Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (kzr.spb.ru).

6. На сайте Комитета по строительству (uog.gov.spb.ru) можно ознакомиться со списками проблемных компаний, нарушивших 214-й Федеральный закон, и списками застройщиков, находящихся в состоянии банкротства.

7. На сайте Арбитражного суда (www.spb.arbitr.ru) можно выяснить, были ли судебные споры с привлечением компании.

8. На сайте Управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу (78.rospotrebnadzor.ru) можно найти информацию о том, были ли выявлены какие-либо замечания по содержанию договоров о долевом строительстве в ходе проверок, проведенных ведомством.

9. Посетите стройку. Если она идет — хорошо. Если стройка стоит — можете уходить и забыть о застройщике.

10. Обязательно обратите внимание на форму предлагаемого договора. Законны лишь два варианта — ЖСК и ДДУ. Никакого другого договора быть не может. При этом помните, что заключать договоры долевого участия нужно только с самим застройщиком. Иначе возрастает риск двойных продаж, а вы можете попасть в число обманутых дольщиков.