Немецкий адвокат и журналист Фолькер Киц (Volker Kitz) хорошо известен в Германии. В течение многих лет он был колумнистом таких крупных изданий, как Frankfurter Allgemeine и Spiegel Online, его популярные книги по юриспруденции и психологии переведены на десять языков. Быстро стала бестселлером и новая книга, которая называется "Это верно или я прав?" Она рассказывает в понятной каждому форме о правовых аспектах тех или иных проблем, с которыми приходится сталкиваться многим немцам. Отдельные главки посвящены, например, конфликту с работодателем, долговым обязательствам, банковским кредитам, страховым спорам, спаму в интернете, возврату купленного товара...

Страшные адвокаты

Мы выбрали для знакомства с книгой Кица главы, в которых идет речь о съеме жилья и связанных с этим возможных проблемах. Тема актуальная, потому что лишь около 20 процентов немцев живут в собственных квартирах и домах. Остальные их снимают. Снимают у частных лиц или частных фирм, потому что государственного жилья в Германии нет. Есть только дешевые муниципальные квартиры, предназначенные для малоимущих (для этого необходимо специальное направление от ведомства социального обеспечения). Но таких квартир, как, впрочем, и малоимущих, мало.

Важную роль в защите прав квартиросъемщиков в Германии играет Немецкий союз квартиросъемщиков (Deutscher Mieterbund), который объединяет региональные союзы. Всего их в Германии свыше 200, и нет ни одного более или менее крупного города страны, в котором не было бы отделения этой организации. Вступить в нее может любой. Годовой взнос составляет от 60 до 100 евро (в разных федеральных землях по-разному). Это маленькие деньги, если учесть, что вами занимаются профессиональные адвокаты, специализирующиеся в этой области права. Обычно достаточно грозного письма, подписанного адвокатом Немецкого союза квартиросъемщиков, чтобы возникший конфликт разрешился в вашу пользу. Кельнское отделение, например, с гордостью сообщает на своем сайте, что 97 процентов споров, в которые ему приходится вмешиваться, разрешаются еще до суда.

Впрочем, владельцы квартир не любят обращаться в суд не только потому, что им противостоят опытные адвокаты, но, прежде всего, потому, что сами немецкие законы обеспечивают надежную защиту против возможного произвола арендодателей. Скажем, просто взять и повысить арендную плату, сославшись на то, что "все стало дороже", нельзя. Владелец квартиры должен мотивировать это повышением среднестатистической арендной платы в конкретном районе.

Такие данные приведены в официальных справочниках, которые муниципалитеты издают каждые два года. В таком справочнике хозяину жилья можно (и нужно) найти аналогичную по размерам и уровню комфорта квартиру с более высокой арендной платой и, так сказать, предъявить ее квартиросъемщику. Но даже тогда квартплату в популярных городских районах можно повышать, в общей сложности, максимум на 15 процентов в течение трех лет.

Что уж говорить про выселение! Просто так до истечения срока арендного договора выселить квартиросъемщика можно только в двух случаях: если он злостно нарушает условия договора (не платит за квартиру, превратил ее в свинарник, терроризирует соседей и так далее) или если в эту квартиру хочет въехать сам хозяин. Не родственники его, а только он сам. Но даже в этом случае закон предусматривает исключения. Главное из них - так называемая "социальная оговорка". Она относится к семьям с детьми, к пожилым людям, которые много лет живут в этой квартире, к инвалидам. Их можно выселить только в том случае, если они сами согласятся выехать. Один мой знакомый, который снимал с женой и двумя детьми частный дом, запросил за свое согласие 25 тысяч евро, и хозяин дома, зная, что судиться здесь бесполезно, да и затянется суд на несколько лет, эти отступные заплатил: только бы освободили его дом.

Такие ситуации, конечно, возникают нечасто. Фолькер Киц больше внимания уделяет в своей книге проблемам и конфликтам, с которыми квартиросъемщики сталкиваются гораздо чаще. О повышении арендной платы мы уже рассказали. Теперь - о ее снижении. Чуть ли не любые недостатки квартиры позволяют это сделать. Разумеется, сначала нужно письменно обратить на них внимание хозяина, дав ему какое-то реальное время на устранение недостатков, но если это не произойдет, можно совершенно законно платить меньше, а в экстремальных случаях (если зимой не работает отопление или стены квартиры сплошь покрылись плесенью) не платить вообще.

Не шумите под окном

Автор книги "Это верно или я прав?" приводит своеобразный каталог снижения арендной платы в тех или иных случаях, составленный по прецедентным решениям немецких судов. Скажем, за плохо изолированные окна можно снизить аренду на 5 процентов, за то, что из крана идет вода с ржавчиной, - на 20 процентов, за неисправный душ - на 30 процентов... Очень часто конфликты между немецкими квартиросъемщиками и хозяевами жилья возникают из-за шума.

Конечно, если человек, въезжая в квартиру, видел, что рядом расположена дискотека, он потом жаловаться на нее не может. Но если дискотеку открыли позже и у ее дверей до двух часов ночи толпится веселый народ, то арендную плату можно снизить на 25 процентов. А если под окном началась стройка и гремят отбойные молотки, то даже на 50 процентов.

Все это, подчеркнем еще раз, - только ориентиры. В каждом отдельном случае суд может снизить или, наоборот, повысить эту сумму. Но тенденция очевидна: квартиросъемщики в Германии находятся под надежной защитой.