Какая модель реализации «реформы ЖКХ» наиболее безопасна для горожан? Что может защитить совладельцев дома от жуликов и аферистов?

Дать точный ответ на этот вопрос пока невозможно, поскольку нет подзаконных акций и правил. Но опыт совершенно аналогичной реформы в РФ показывает, что опасностей возникает выше крыши. Можно только подсказать, чего нужно опасаться и как обезопасить себя от этих угроз.

Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» был принят в целом, но после этого, как указывает официальный сайт Верховной Рады, было «направлено поручение относительно его применения». Депутаты задумались, как теперь применять то, что они приняли. Мы тоже задумались и попробовали найти ответы на самые тревожные вопросы.

Закон дает жильцам многоэтажек два варианта на выбор: создать ОСМД и передать ему все функции по управлению домом или не создавать юридическое лицо, а функции по содержанию дома передать управляющему (отдельно взятому частному предпринимателю или управляющей компании). Многие, с кем мы общались, настроены создавать ОСМД. Но есть и такие, кто боится ОСМД, а кому-то просто все равно. Большинство горожан пока не поняли, что происходит, и ведут себя крайне пассивно.

Как и о чем договариваться?

Закон определяет, что «управитель – это физическое лицо-предприниматель или юридическое лицо – субъект предпринимательской деятельности, который по договору с совладельцами обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых потребностей».

Каковы же зоны ответственности совладельцев и управителя, управляющей компании? Эту тему мы обсудили с правозащитником Юрием Калюжным.

— Предусмотрено, что Кабинет министров должен в течение шести месяцев разработать типовой договор. Однако если провести аналогию с утвержденными Кабмином типовыми договорами по предоставлению коммунальных услуг, можно предположить, что управители будут предлагать жильцам договор, который мало будет схож на типовой, — говорит правозащитник.

Законом определено, что интересы совладельцев дома при рассмотрении договора с управителем может представлять уполномоченное лицо, которое ими избирается.

— Однако сам порядок рассмотрения и обсуждения договора законом не прописан. Нет также порядка осуществления контроля со стороны совладельцев дома как за процессом составления и заключения договора, так и за его исполнением. Текстом закона не определен порядок привлечения управителя к ответственности за возможное нанесение ущерба совладельцам дома в результате некачественной его работы, нет ссылок на нормы действующего законодательства. Ответственность управителя, предусмотренная гражданским кодексом Украины, должна была быть отображенной в положениях Закона — считает Юрий Калюжный.

В подавляющем большинстве люди не владеют юридическими тонкостями, следовательно, не трудно предположить, что текст договора с управляющим не будет отвечать интересам совладельцев дома.

— А значит, вся ответственность за состояние дома целиком ляжет на жильцов вплоть до потери ими их совместной собственности, — подчеркнул правозащитник.

– Если управитель некачественно выполнил свою работу, в соответствии с заключенным договором, или своими действиями нанес ущерб зданию, кто и какую несет ответственность?

— Нормами Гражданского кодекса установлена ответственность управителя в случае нанесения им ущерба установителям управления (совладельцам дома), если его вина будет доказана и если его ответственность предусмотрена договором. Однако положения закона не определяют порядок привлечения к ответственности сторон договора за его невыполнение. Управляющая компания нести ответственность за обязательства управителя конкретно взятого дома не будет. Скорее всего, спор по обязательствам будет протекать между совладельцами дома, их уполномоченным лицом, и самим управителем. Если условиями договора будут определены ответственные, порядок определения ответственности и сторона, которая оценит размер нанесенного ущерба, то, возможно, будет определен возмещающий ущерб, — объяснил Калюжный.

Интересный вопрос: какие у жильцов есть рычаги влияния на управителя или управляющую компанию.

— Способов экономического влияния на управляющую компанию у совладельцев дома практически нет. Совладельцы дома не имеют законного права на оказание «влияния» на управляющую компанию, как на субъект хозяйственной деятельности. Управляющая компания будет иметь доход, от деятельности управителя, а отвечать перед совладельцами дома будет он сам. Ответственность управляющей компании может возникнуть только в том случае, если управление совместной собственностью будет передано непосредственно управляющей компании или ассоциации ею же созданной. Но, опять же, условия договора должны предусматривать эту ответственность, — объясняет правозащитник.

Варианты контроля

Выбор формы управления совместной собственностью будет влиять на стратегию и тактику ее сохранения. А могут ли жильцы досрочно расторгнуть договор, подать в суд, потребовать вернуть деньги?

— Да, такая возможность есть. Согласно закону, договор с управителем заключается сроком на один год. Но если за месяц до его окончания никто из сторон не известит письменно другую об отказе от договора, он считается продленным на следующий год. Чтобы расторгнуть договор, нужно решение общего собрания. Но при предложенной в законе процедуре собрание и его голосование может оказаться под влиянием управителя, — подчеркнул Калюжный.

— Может ли горсовет, например, в лице Горжилуправления, быть третьей стороной при заключении договора – контролером и гарантом?

— Теоретически да. Совладельцы дома совместно с органами местного самоуправления могут заключить трехсторонний договор с управителем, или даже с самой управляющей компанией. Но возникает вопрос: а нужно ли это самой городской власти — участвовать в трехстороннем договоре и нести ответственность? Ведь цель самого закона — перебросить всю заботу о жилом доме на плечи самих совладельцев дома. Органы местной власти годами не осуществляли должного контроля за работой коммунальных предприятий, а теперь и подавно позабудут, где дома находятся. От всех этих «болезней» нового закона есть одна и очень эффективная «таблетка» — создать домовой комитет как форму управления совместной собственностью с образованием юридического лица. В этом случае трехсторонний договор между совладельцами многоквартирного дома, органом местного самоуправления и определенным исполнителем услуг возможен, — резюмировал правозащитник.

Калюжный считает, что необходимо обратиться к народным депутатам с просьбой об объявлении моратория на введение в действие закона на определенный срок.

На что опираться

Проанализировавшие закон юристы советуют жильцам, когда те будут выбирать управителя, четко осознавать, что в его обязанности входит целый ряд крайне ответственных обязанностей, определенных отраслевыми нормативно-правовыми актами.

Это ст.25 Закона «О жилищно-коммунальных услугах», ст.11 Закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», Типовой договор о предоставлении услуг по управлению домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений (утвержденный Постановлением Кабмина от 20.05.2009 №484), а также Правила управления домом, сооружением, жилищным комплексом, утвержденные приказом МинЖКХ от 27.04.2009 №13.

Среди этих правил:

— принятие дома в управление с оформлением акта приема-передачи объекта;

— планирование и проведение мероприятий по сохранению и устойчивому функционированию объекта;

— организация обеспечения потребностей совладельцев дома в жилищно-коммунальных услугах в соответствии с установленными нормативами, нормами, стандартами, порядками и правилами;

— ведение предусмотренной законодательством отчетности, а также технической документации по состоянию и эксплуатации объекта;

— организация работы с совладельцами (предоставление им необходимой информации, регистрация и рассмотрение их обращений, предупреждения о последствиях непринятия или промедления с принятием отдельных мероприятий, внесение предложений);

— проведение мероприятий по энергосбережению;

— осуществление контроля за техническим состоянием инженерного оборудования домов, квартир и помещений такого объекта;

— принятие мер к ликвидации аварийных ситуаций и устранению нарушений качества услуг;

— обеспечение своевременной подготовки объекта и его технического оборудования к эксплуатации в осенне-зимний период;

— хранение документации по управлению и содержанию дома;

— проведение осмотров основных конструктивных элементов зданий и сооружений объекта;

— проведение профилактических, текущих, капитальных и аварийных ремонтов согласно стандартам, нормативам, нормам, порядкам, правилам, требованиям по срокам и регламентам;

— заключение договоров о предоставлении жилищно-коммунальных услуг по объекту в установленном законодательством порядке, осуществление контроля за своевременным предоставлением указанных услуг соответствующего качества, проведение перерасчета размера платы за жилищно-коммунальные услуги в случае их непредоставления или предоставления не в полном объеме;

— ведение банковского счета.

Подумайте сами, много ли у нас в городе найдется специалистов такого рода? Где их искать и как их контролировать, если жильцы не слишком разбираются в предмете контроля?..