На вопросы журнала отвечает профессор НИУ МГСУ, первый заместитель гендиректора Центра независимой экспертизы собственности, член Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ, д.э.н. Кирилл КУЛАКОВ.

— Кирилл Юрьевич, что должно предпринять государство, чтобы активизировать взаимодействие финансово-кредитных институтов и строительных компаний?

— Один из основных способов — это, безусловно, снижение ставок: как по проектному финансированию, так и по классическому залоговому кредитованию предприятий стройкомплекса. Пока эти ставки, достигшие за два последних года запредельных высот, не будут снижены, активности ждать не приходится.

В этом смысле недавнее снижение ЦБ ключевой ставки — шаг в правильном направлении. Главное — не останавливаться на этом, а снижать ключевую ставку и, соответственно, ставки по банковским кредитам. Если они снизятся на несколько процентов, это подтолкнет и оживит строительный рынок.

Безусловно, способствует активизации взаимодействия финансового сообщества со стройкомплексом и продление госпрограммы субсидирования ипотечной ставки. Я считаю, что эта мера спасла отрасль от краха и от большого количества банкротств, которые могли случиться на рынке.

— Раз уж мы заговорили про ипотеку, то как Вы относитесь к предлагаемому сегодня расширению ипотечных инструментов: выпуску ИЦБ, пропаганде «ипотеки для бедных» и пр.?

— Я отношусь к тем, кто считает, что эти меры хороши при уже сбалансированном и развитом рынке. Наш же рынок пока к этому не готов, и классическая ипотека показала, что уровень риска при наступлении кризисных моментов увеличивает число невозвратных кредитов, что имеет и существенный социальный подтекст.

По общей финансовой емкости и платежеспособности населения наш рынок сильно отстает от того же американского. И если у нас появятся инструменты достаточно легкого вхождения на ипотечный рынок, то при малейших финансовых проблемах и сложностях он может обрушиться еще сильнее, чем это было в США в 2008 году. Поэтому чрезмерное стимулирование ипотеки, на мой взгляд, вещь довольно опасная.

— В этом с Вами согласен целый ряд экспертов. А где же еще, помимо ипотеки, по-Вашему, кроются дополнительные источники финансирования строительной отрасли? Кроме дольщиков, сегодня и денег-то взять не у кого…

— Помимо ипотеки это могут быть различные частные инвестиции, без которых не обходится ни один развитый рынок. Ведь, как известно, при реализации любого инвестиционно-строительного проекта сам вход в него предполагает наличие собственных или инвестиционных средств в размере 20—30%.

Если мы говорим про жилищное строительство, то, действительно, пока источником средств во многом служат средства дольщиков. Но я бы хотел поговорить не о тех из них, кто покупает отдельно взятую квартиру, а о дольщиках иного порядка: я имею в виду частных венчурных соинвесторов,  которые вкладываются в портфельные инвестиции определенного проекта или паи ПИФа.

Условно говоря, здесь получается не 200—500 дольщиков на один среднестатистический дом (по количеству квартир), а 10—30 пайщиков. Таким образом, для запуска проекта им достаточно внести по 1%—3% каждому (то есть, условно говоря, 30% разделить на десятерых), а остальное уже получить по проектному финансированию в банке. Причем банку в этом случае будет намного проще принимать решение, чем при классической ипотеке с нулевым или низким входом физлица.

— Но сегодня инвесторы мало верят в недвижимость…

— Смотря где и в какую. Этот вопрос особенно актуален на низком рынке. Но даже сегодня, по сравнению с элементарными простейшими вложениями типа депозитов или государственными ценными бумагами, при нормальной локации объекта, внятной экономической концепции строительного проекта прибыль от него выше, чем от применения названных консервативных финансовых инструментов.

Я думаю, что инвесторы сегодня слабо верят в коммерческую недвижимость, а жилье — это все-таки вечная тема. Вспоминается классическая пирамида потребностей Абрахама Маслоу, согласно которой потребность в жилье можно отнести к базовым уровням потребностей человека: физиологическим и безопасности.

Соответственно, если коммерческая недвижимость зависит от уровня развития экономики, кризисных моментов и пр., то жить-то людям нужно всегда! Количество жителей увеличивается, особенно в мегаполисах, это необратимый всемирный процесс. Поэтому потребность в жилье будет только возрастать. С учетом этого можно выстраивать стратегию работы на рынке жилья.

— Убедили. Но как же сегодня привлечь этих самых венчурных соинвесторов, о которых Вы говорили? Что надо сделать, чтобы они активнее вкладывались в наш жилищный рынок? Как превратить их в базовых соучредителей, то есть, проще говоря, в хозяев?

— С ними надо активно работать. А снижению их рисков может способствовать более тщательная проработка экономики проекта, оптимизация его расходной части, снижение себестоимости, выбор правильной площадки. В общем, тщательный анализ всего того, чтов экономике и оценке недвижимости называют best use — лучшее, наиболее эффективное использование.

— Как здесь может помочь государство? Что оно должно сделать, чтобы вернуть на докризисный уровень объем частных инвестиций в строительную отрасль, в том числе иностранных?

— Прежде всего, нужно упростить саму систему входа в строительный проект. Сейчас любой инвестор, желающий войти в строительный проект, должен пройти сотни согласований и пр. Это очень осложняет и саму работу, и настрой на нее. 

— Но ведь Минстрой, вроде бы, борется с этими самыми административными барьерами. По крайней мере, руководство ведомства постоянно на всех уровнях рапортует о снижении их количества.

— Пока это, увы, происходит, в основном, на бумаге, а в реальной жизни все по-прежнему долго и утомительно. Есть аналитические таблицы, которые сравнивают наши реалии с аналогичными зарубежными проектами. Так вот, пока у нас срок выходит в два-три раза дольше, чем у них. Я уж не говорю о том, что у нас без лоббизма и прочих возможностей просто так войти на этот рынок почти нереально.

А ведь в данном случае время — это именно деньги, в самом что ни на есть прямом смысле этого слова. При заемных деньгах очень важны сроки выплаты процентов по кредитам и пр. И если они будут сокращены вдвое, а лучше втрое, это сэкономит кучу времени и денег.

Следующий вопрос — страхование и гарантии на уровне государственно-частного партнерства, закон о котором, принятый год назад, в полной мере так и не заработал. Я привлекался здесь в качестве эксперта рабочей группы Минэкономразвития, поэтому знаю, о чем говорю.

— Почему же не работает закон о ГЧП?

— Потому, что государству это интересно, а инвесторам — пока не очень. Для них это накладно. И здесь без определенного субсидирования, как с той же ипотекой, просто не обойтись. Вот когда с инвесторов будет снята часть финансового бремени, они заинтересуются.

— Что Вы имеете в виду?

— Например, улучшение условий подключения к инженерным сетям. Выделение земельных участков на понятной финансовой и правовой основе. Если сделать эти механизмы более прозрачными и при этом сократить административные барьеры, инвесторы в очередь встанут на проекты в сфере строительства и ЖКХ, уверяю Вас.

— Но ведь есть еще и банки, а у них свои риски. Каким образом можно снизить уровень этих рисков при кредитовании строительных проектов?

— Здесь есть своя специфика. Банк — это, прежде всего, финансовое учреждение. И чем сложнее тематика проекта, в том числе с чисто технической точки зрения, тем сложнее банкирам понять, насколько окупаемым будет проект и есть ли здесь опасность дефолта.

Сегодня в таких системообразующих банках, как ВЭБ, Сбербанк, Россельхозбанк, сложилась практика привлечения на условиях аутсорсинга специалистов, которые профессионально помогают им разобраться в финансируемых проектах. Это официально аккредитованные специализированные организации, которые занимаются финансово-техническим надзором и аудитом и, как правило, прекрасно знают свое дело.

Соответственно, с их помощью банк, входя в тот или иной проект, снижает свои риски. Независимый эксперт профессионально разберется в вопросе и сделает вывод относительно того, завышена ли себестоимость проекта, реальны ли сроки строительства и т.д.

И потом этот же эксперт сопровождает процесс строительства как независимый аудитор. Он регулярно выезжает непосредственно на стройплощадку и проверяет, должным ли образом вложены выделенные банком средства, куплено ли необходимое количество материалов соответствующего качества, выполнен ли процент работ согласно календарному графику.

Тем самым риски для банков по участию в строительном проекте значительно снижаются.

— Именно так, собственно, и организовано проектное финансирование с использованием механизма счетов эскроу, который только что в законодательном порядке закреплен в качестве одного из альтернативных вариантов финансирования застройщиков, работающих с деньгами дольщиков. Но ведь такая схема стоит денег. Да и специалисты-аудиторы, очевидно, тоже бесплатно выезжать на объект и анализировать все риски проекта не будут…

— Поверьте, деньги, которые тратятся на их услуги, вовсе не такие уж значительные. А эффект и польза от этих затрат могут быть весомыми. В том числе и для строителей, которые смогут в результате получить меньшую процентную ставку, поскольку их проект хорошо проработан, а значит, более прозрачен для кредитной организации.

— А все-таки, каковы расценки на услуги таких специалистов?

— Приведу конкретный пример. Недавно одна компания, которую я знаю не понаслышке, вела проект редевелопмента промышленного предприятия площадью около 30 тыс. кв. м, где собственники захотели сделать апартаменты.

Специалисты вели входной аудит, то есть проводили экспертную оценку проектно-сметной документации на предмет того, насколько она отвечает требованиям по завышению-занижению различных норм, а потом отслеживали стройку в поквартальном режиме.

Проект реализовывался в течение двух лет. В среднем затраты на входной аудит составили порядка 1,5—2 млн руб., а ежеквартальный аудит обошелся в сумму порядка 500—600 тыс. руб.

— Не сказать, что безумные деньги…

— В том-то и дело. Да, это несколько миллионов рублей. Но если 30 тыс. кв. м площади умножить на себестоимость 1 кв. м (в среднем это 50 тыс. руб.), сразу видно, насколько это небольшие деньги.

Между тем независимый аудит помог девелоперу получить кредитную линию и к тому же снизил для него процентную ставку.

— Это очень интересно. К слову, на днях Госдума приняла закон о комплексном развитии промзон, поэтому приведенный Вами пример звучит весьма актуально.

— Основные игроки, работающие на строительном рынке, уже давно пошли по этому пути и успешно апробируют эти механизмы, поскольку понимают, что затраты здесь несопоставимы с отдачей.

— Кирилл Юрьевич, в кризис возрастает количество споров между хозяйствующими субъектами. Строительная отрасль здесь не является исключением, а скорее относится к лидерам со знаком минус. Какие механизмы и инструменты можно предложить строительным компаниям, заказчикам и потребителям для предотвращения или легитимного разрешения подобного рода ситуаций?

— Отчасти этот вопрос является продолжением предыдущего. Ведь именно банки часто оказываются недовольны выполнением девелоперами обязательств по открытой им кредитной линии.

Кроме банков это могут быть и конечные потребители — скажем, те же дольщики, которые, получив свои квадратные метры, видят, что работы выполнены не с должным качеством: заметны трещины, кривизна стен и пр.

Если это не девелопмент полного цикла, то у генподрядной строительной организации есть заказчик, и он также часто остается недоволен сроками, качеством.

Короче говоря, это некая классика: вечная тема, как дураки и дороги. Качество и сроки в строительстве — две вещи, которые, увы, соблюдаются редко.

Механизмы решения споров здесь схожи с теми, что используются при открытии проектного софинансирования. Это независимая экспертиза перед вхождением в проект либо в случае возникновения проблемной ситуации.

Если Вы, как потребитель, не обладаете специальными знаниями в данной отрасли, лучше все-таки вызвать эксперта, который определит, насколько равномерен уровень пола в вашей отдельно взятой квартире, допустимы ли обнаруженные зазоры и трещины, кроется ли за протечкой какая-то серьезная техническая проблема и т.д.

Если же мы говорим про более серьезные отношения некоего инвестора (например, кредитного института) и застройщика, то здесь, конечно, это все уже проецируется не на одну квартиру, а на объект в целом, а то и на жилой квартал.

У жизненного цикла любого проекта есть разные этапы: от замысла и проектирования до строительства и эксплуатации. И я бы посоветовал приглашать независимых консультантов и экспертов на самую первичную стадию, чтобы они провели некий консилиум по типу медицинского.

Ведь ошибка в инженерных изысканиях и проектировании может стоить колоссальных денег. И мы это видим на примере строительства стадионов к Чемпионату мира по футболу 2018 года. Вот, скажем, в Калининграде неправильно определили несущую способность грунтов, а в результате сейчас все приходится перепроектировать на ходу, а сроки строительства находятся под угрозой срыва.

Аналогичные проблемы были и в Имеретинской долине при строительстве ряда объектов сочинской Олимпиады. Причем все это приводит к серьезному удорожанию работ, поскольку выявленные шибки и недочеты приходится решать в ускоренном режиме с помощью дорогостоящих материалов и технологий.

— То есть совет здесь один: вовремя зовите специалистов, не доводите до беды — выйдет себе дороже, так?

— Совершенно верно. Весь мир так делает, и нам пора привыкать к такой цивилизованной практике.

Причем это может быть как консультант на этапе предварительной фазы любого строительного проекта, так и эксперт, в том числе судебный, в случае какого-то спора.

— Кстати, о споре. Недавно Госдума приняла закон «О государственной кадастровой оценке» и поправки в закон «Об оценочной деятельности». О том, чем это может обернуться для рядовых граждан, мы уже писали, в том числе и Ваше экспертное мнение приводили. А может ли компания-застройщик использовать механизм оспаривания результатов кадастровой оценки земельного участка, на котором планируется или уже ведется строительство? И какие показатели своей финансово-хозяйственной деятельности удастся таким образом оптимизировать?

— Строительная компания не всегда является собственником земельного участка, обычно она действует в качестве его временного арендатора. Казалось бы, где же здесь прямая выгода, и стоит ли в данном случае заниматься такой процедурой, как оспаривание?

Но, как известно, от кадастровой стоимости исчисляется не только налог на имущество, но и ставка арендной платы. И подчас для земельного участка, выделяемого под строительство, как раз-таки арендная плата весьма высока — порой она исчисляется десятками миллионов рублей.

Так вот, будучи арендатором, строительная компания, так же, как и собственник, в соответствии с законом «Об оценочной деятельности», имеет право на оспаривание результатов кадастровой оценки. Единственное, что ей при этом следует сделать — согласовать начало этого процесса с собственником.

— А если собственником является родное государство в лице субъекта Федерации или муниципального образования?

— Да, здесь возможна некая коллизия. В этом случае собственник может наложить вето на это право, но это уже другой вопрос. В целом, повторяю, такое право де-юре у арендатора есть.

Соответственно, добившись пересмотра кадастровой оценки, строительная компания сможет весьма существенно оптимизировать свою немалую арендную плату, особенно при комплексном освоении территории.

Тем самым снизится себестоимость строительства, а реноме компании на рынке — наоборот, вырастет.

— Кирилл Юрьевич, большое спасибо за очень интересный разговор и высококвалифицированную экспертную трактовку целого ряда аспектов финансово-экономической деятельности строительных компаний. Надеюсь, эта беседа заинтересует наших читателей.