В России действует несколько программ социальной ипотеки, которые позволяют сэкономить при покупке жилья. Однако пользуются ими не более 1,7% от всех заемщиков, в большей степени из-за того, что об этой возможности знают немногие, говорят эксперты. «Газета.Ru» рассказывает, как можно снизить процент или получить субсидии от государства.

Кто может претендовать

Социальная ипотека объединяет целый комплекс государственных программ. Кроме того, многие банки предлагают свои собственные продукты — частично пересекающиеся с государственными. Программы могут отличаться в зависимости от региона, и, чтобы получить максимально достоверную информацию, стоит обратиться к местным властям. Категорий населения, которые могут претендовать на социальную ипотеку, на самом деле довольно много. Поэтому даже если вы думаете, что к вам это не относится, стоит проверить.

В целом можно выделить несколько групп людей, которые подходят под те или иные программы и акции.

Во-первых, претендовать на социальную ипотеку могут люди, которые нуждаются в улучшении жилищных условий: если они проживают в непригодных для этого помещениях, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилье или просто не обеспечены должным количеством жилплощади.

Семья считается нуждающейся в жилье, если на каждого члена семьи приходится не более 18 кв. м общей площади жилых помещений.

Вторая крупная группа, которую можно выделить, — это семьи с детьми.

Если ребенок один, то возраст родителей не должен превышать 35 лет. Если детей больше, таких ограничений нет. Обладатели материнского капитала могут использовать свой сертификат в рамках программы социальной ипотеки, но это не является обязательным условием.

Третья группа — это военные и ветераны боевых действий.

Военным предлагаются, пожалуй, самые выгодные условия по социальной ипотеке — но для ее получения необходимо в течение трех лет быть участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС).

И, наконец, четвертая группа — это люди, работающие в различных организациях: претендовать на социальную ипотеку могут сотрудники органов власти, научных организаций, государственных и муниципальных образовательных учреждений, объектов культуры и спорта, люди, которые трудятся на градообразующих предприятиях.

Получить социальную ипотеку могут работники предприятий оборонно-промышленного комплекса, а также научных организаций, которые занимаются «приоритетными направлениями» развития науки, технологий и техники в стране.

Какие объекты подходят

По социальной ипотеке можно купить как жилье на вторичном рынке, так и в новостройке, в том числе на стадии строительства. Как пояснили в компании «Бест-Новострой», есть федеральные программы социальной ипотеки, в рамках которых можно купить жилье в любом регионе, а есть региональные. Например, по «военной ипотеке» можно купить квартиру в любом регионе, не только по месту службы заемщика.

Однако если заемщик пользуется региональной программой и получает субсидию в своем регионе, он может купить квартиру только по месту проживания.

Застройщикам все равно, кто будет финансировать покупку квартиры и из каких средств, если речь идет об ипотечном кредитовании. Единственное исключение для застройщика — это такая форма поддержки населения, как реализация жилья по цене ниже рыночной.

«Как правило, квартиры, которые передаются государству, а затем продаются в кредит по цене, значительно ниже рыночной, находятся в домах эконом-класса и резервируются городскими властями по договоренности с застройщиками как социальное жилье. Практически все застройщики, работающие в сегменте эконом-жилья, получают социальную нагрузку и должны передать определенный объем (квоту) жилых метров городу», — рассказывает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

Условия и первые результаты

Сейчас в Москве средняя ставка ипотеки составляет 12,2%.

Существует три варианта получения социальной ипотеки. Первый — это оформление кредита на льготных условиях со сниженной ставкой.

Ставки по программам социальной ипотеки Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), созданного правительством для увеличения доступности программ, варьируются от 10,6% (при первоначальном взносе более 30%) до 11,1%. Разницу банку выплачивает государство из бюджетных средств. Минимальный первоначальный взнос — 10%, максимальный срок кредита — 30 лет. Чем больше срок, тем меньше ежемесячный платеж и тем больше итоговая переплата: этот принцип от коммерческой ипотеки не отличается.

Помимо программ АИЖК есть также отдельные предложения банков. Условия в них могут отличаться, ставки могут быть как ниже, так и выше. Но для того, чтобы воспользоваться акцией какого-то из банков, достаточно подать заявку в его офисе, нет необходимости обращаться в органы власти.

Второй вариант — это предоставление субсидий на покупку жилья.

Из государственного бюджета выделяется сумма, с помощью которой погашается часть ипотечного кредита: она может быть внесена в качестве первого взноса или пойти на регулярные платежи.

Третий способ — это покупка в кредит государственного жилья по цене, значительно ниже рыночной.

Жилплощадь для таких программ выделяется из государственного жилого фонда, а ипотека оформляется через банк-агент.

Как рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова, как правило, льготников не ограничивают в выборе банка. Но, по словам эксперта, на деле с социальной ипотекой работают около 15 коммерческих банков.

Наиболее жесткие условия у тех, кто претендует на участие в программе военной ипотеки, но там и бонусов больше — по сути, есть возможность получить квартиру бесплатно.

Военнослужащий, вступивший в программу НИС, получает субсидию от Министерства обороны: взносы накапливаются и ежегодно индексируются. Эти средства можно использовать в качестве первоначального взноса. Погашение остальной части кредита происходит не за счет дохода военнослужащего, а за счет ежегодных субсидий, которые он получает на свой счет. Самостоятельно рассчитаться с банком военнослужащему придется лишь при увольнении из армии.

Минимальный размер процентной ставки по программе военной ипотеки составляет 9,4%, максимальный — 11,5 %. Как правило, минимальная ставка действительна для объектов недвижимости на вторичном рынке жилья, в то время как максимальная — на объектах на стадии строительства, рассказывает директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

Максимальная сумма кредита, которую можно получить по военной ипотеке, составляет 2,4 млн руб.

«Если не хватает на покупку той квартиры, которая нравится военнослужащему, можно добавить собственные средства или взять потребительский кредит», — поясняет заместитель директора по продажам ФСК «Лидер» Софья Старкова. По данным эксперта, в среднем стоимость квартир, которые пользуются спросом при покупке по военной ипотеке, составляет 4,2 млн руб.

С программой «Военная ипотека» работает ограниченный круг банков. Как поясняют эксперты, требования к заемщикам, кредитным организациям, застройщикам и объектам недвижимости, которые могут участвовать в программе, определяет Росвоенипотека.

В 2014 году было выдано порядка 7,5 тыс. ипотечных кредитов для социальных заемщиков в общей сумме более 15 млрд руб., рассказывают в пресс-службе АИЖК. Большая часть из них — это кредиты для военнослужащих. Порядка 25% выданных социальных ипотечных кредитов приходится на молодых учителей.

Для сравнения, всего в первом полугодии 2014 года было выдано около 448,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 769,5 млрд руб.

То есть участники программ социальной ипотеки в общем числе заемщиков составляют всего около 1,7%.

София Старкова считает, что показатели могли бы быть и лучше, если бы до потенциальных заемщиков лучше доносили информацию. «К сожалению, наше общество мало информировано о различных социальных программах. Как показывает практика, многие не знают о том, что они имеют право на тот или иной вид социальной ипотеки», — говорит эксперт.