Говоря о наследстве, мы обычно подразумеваем получение какого-либо имущества – недвижимости, автомобиля, денежных сумм, но редко вспоминаем о том, что вместе с этими ценностями к наследнику переходят и все связанные с ними обязательства. Речь идет о всевозможных налогах, кредитах и других обременениях, которые могут значительно усложнить жизнь. В частности, может так сложиться, что в числе наследственной массы окажется квартира с непогашенным ипотечным кредитом. О том, чем грозит такое наследство и как лучше с ним поступить, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Пойти в отказ
Довольно часто наследники, взвесив все за и против, приходят к выводу, что не готовы становиться ипотечными заемщиками поневоле, даже если призом в этой игре является квартира. Поэтому многие пытаются отказаться от получения обремененного жилья. Но вот беда: по российскому законодательству, наследство нельзя получить частично – например, принять машину, гараж и дачу, а от ипотечной квартиры отказаться. Придется либо брать все, что положено по закону или завещанию, либо полностью отказываться от своих наследственных прав.
Частичный отказ возможен только в одном случае – если наследник призывается к наследству одновременно по нескольким основаниям (по завещанию, по закону, в результате открытия наследства и т.д.). Тогда, согласно п.3 ст. 1158 ГК РФ, он может отказаться от наследства по одному из этих оснований и принять имущество, переходяшее к нему по другому. Поэтому если квартира с ипотекой должна перейти по закону, а деньги и машина – по завещанию, то от ипотечной недвижимости можно отказаться вполне законным путём.
Привлечь страховую
При оформлении ипотечного кредита обязательному страхованию подлежит только предмет залога, тем не менее, большинство банков сегодня настаивает на том, чтобы заемщик также страховал свою жизнь и трудоспособность. Наличие подобного полиса обозначает, что наследники могут обратиться в страховую компанию с требованием погасить кредит за ушедшего из жизни заемщика. Если все сложится хорошо, наследники получат квартиру, а погашение ипотеки будет возложено на страховщиков. Однако может получиться и так, что они не признают смерть заемщика страховым случаем и откажут в выплатах. В данном случае нужно очень внимательно читать договор страхования и быть готовым к аргументированному спору со страховой компанией.
Рефинансировать кредит
Не все наследники спешат отказаться от наследства с обременением, некоторые решаются попробовать себя в роли новых заемщиков и все-таки получить квартиру. Но одного только желания, конечно же, мало – иногда наследник просто не в состоянии делать такие же ежемесячные платежи, какие мог себе позволить наследодатель. «В таком случае новый заемщик может попросить о рефинансировании кредита, – говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. – Например, чтобы уменьшить ежемесячный платеж, можно увеличить срок погашения».
Если наследников несколько, то и отвечать по долгам наследодателя они должны все вместе, солидарно (п. 1 ст. 1175 ГК РФ) и в долях, которые определяются завещанием. Так, если одному наследнику причитается 1/3 часть квартиры, а другому – оставшиеся 2/3, то участвовать в погашении кредита они должны в той же пропорции. Впрочем, если квартира наследникам не нужна, они часто принимают решение продать ее, досрочно погасить кредит, а вырученные деньги поделить.
Игроки рынка недвижимости, непосредственно связанные с вопросами ипотечного кредитования, преисполнены оптимизма: год в этом сегменте начался на подъеме. В 2012-м, например, с помощью таких программ приобреталось 20,5% всего жилья. А уже в конце 2013-го этот показатель составлял уже 24,6%.
В настоящее время на европейском континенте в целом происходит восстановление рынка недвижимости и ипотеки. Но в его разных частях наблюдается разнонаправленная динамика. Например, в странах Центральной и Западной Европы (в Швейцарии, Австрии, Германии) ситуация относительно благополучная. Южная часть Европы (Испания, Португалия, Греция, Кипр и др.) оказалась в менее благоприятном положении. Положение некоторых стран было настолько плачевным, что властям пришлось обратиться к международным финансовым организациям...
Незадолго до новогодних каникул аналитики строительно-инвестиционного холдинга RDI Group высказывали мнение, что в последующие два года ипотечное кредитование станет более доступным для россиян. В частности, они заявляли о том, что коммерческие банки и финансовые организации с участием госкапитала будут снижать ставки в среднем до 10%, поскольку все экономические предпосылки для такого шага на тот момент имелись.
Согласно первоисточникам впервые термин «ипотека» появился в Греции в начале VI в до н.э., когда древние греки, обозначая ответственность должника перед кредитором определенным земельным владением, ставили столб на границе земельного участка с надписью, что указанная собственность обеспечивает долг. Такой столб и стали называть «ипотекой».
Специалисты Ипотечного центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet подготовили несколько практических советов в ситуации, когда покупателю необходимо оформить ипотеку, но нет средств на первоначальный взнос.
Незадолго до судьбоносных парламентских выборов 2012 года, президент Саакашвили неожиданно обрушился с критикой на банки за их «человеконенавистническую» практику при выдаче ипотечных кредитов: «Будьте крайне осторожны, ради каких-то копеек не выгоняйте из домов тысячи людей, а то получите в ответ ожесточенную ненависть народа к банкам».
Правительство утвердило новую стратегию развития ипотеки в России, определив ключевые цели до 2020 года. Эксперты, опрошенные «Газетой.Ru», называют некоторые планы фантастическими, а другие цифры, напротив, заниженными.
Вопрос, что будет с ценами на жилье, остается одним из самых актуальных в кризис. Запуск госпрограммы поддержки ипотеки не внес ясности: прогнозы участников рынка разнятся. «Газета.Ru» приводит аргументы аналитиков как за рост цен, так и за снижение.